BĐS: tại sao các dự án sau phải to hơn dự án trước và khi nào sụp đổ

Bài toán khởi nghiệp của của các DN BĐS lớn (gọi tắt là cty A) :
Giả dụ A có 100 tỷ, A dựng lên dự án 300 tỷ rồi vay Ngân hàng 200 tỷ để xây dựng, hoàn thiện.
Thay vì làm đàng hoàng để bán 400 tỷ, vừa trả được nợ Ngân hàng 200 tỷ + lãi và dư ra gọi là lời nhưng KHÔNG…
A cầm 200 tỷ vay được và bỏ 100 tỷ xây dựng dự án còn 100 tỷ kia A đi mua đất tiếp.
Miếng đất 100 tỷ đó A lại làm y như phần 1 là lại vay tiếp 200 tỷ…
Khi A xoay vậy vài ba vòng là tự nhiên có 3-5 dự án nổi đình nổi đám nhưng thực tế bên trong vốn tự có của A chỉ có 100 tỷ và đang nợ 600-1000tỷ
Lúc này, khoản tiền 100 tỷ bơm vào dự án để xây dựng cũng tạo ra 3-5 khối beton cao tầng.
Sau 3 năm bắt đầu đến lúc phải xử lý 5 khoản vay kia nếu không muốn chuyển nhóm nợ xấu và cách xử lý rất đơn giản :
A tiếp tục mua 1 miếng đất to hơn, vẽ ra 1 dự án to hơn. Lúc này A đang nợ 1000 tỷ + lãi Ngân hàng 3 năm, như vậy dự án mới phải ít nhất 2500-3000 tỷ
Để làm gì ? Câu trả lời là để A vay tiếp 1500-2000 tỷ vì luật Ngân hàng cho vay cỡ 60% tài sản thế chấp
Rút 2000 tỷ ra thì A đã có thể trả 5 món nợ 200 tỷ ban đầu + lãi, còn phần dôi dư ra mấy trăm tỷ thì lại ném vào xây dựng đại dự án mới…
Đại khái bức tranh là như vậy. Tới lúc này thì có một số phương án xảy ra:
1) Các dự án ban đầu được bơm 100 tỷ vào làm hòm hòm nhưng gặp may bán được nhà thì thu tiền khách hàng ( vốn 20 - 30% ban đầu mà người mua nhà đóng vào) để thi công tiếp và dựa vào nguồn thu của khách hàng để thi công. Nếu thị trường tăng trưởng thì đôi khi bán hết và thu về đầy đủ thì dự án đó coi như có lời và thành công => đóng sổ clear nợ
2) Nếu 100 tỷ bỏ vô mà mãi không bán được thì cứ treo đó chờ, cho nên mới có từ “Dự án treo” vì nó nằm hoài không xong. Nếu may mắn sau 3-5 năm thị trường khởi sắc thì vẫn thu tiền khách hàng để xây cho xong. Hoặc lúc đó A thành con nợ nghìn tỷ rồi thì A bơm vài trăm cho các dự án này xây cho xong cũng không sao nhưng thường mấy dự án này khi kết sổ sẽ lỗ nặng
Quay lại cty mẹ mà giờ đây đang nợ 3000 tỷ kia. Lúc này, không có phép màu nào cứu được nó ngoài việc phải tiếp tục tiến lên…
Thế là dưới những cái tên mỹ miều như “Bussiness Development” hay “Project Porfolio” hay “Merger & Accquisition” …. mục đích chính vẫn là kiếm đất mới, dự án mới, thu gom, mua cổ phiếu những cty có đất, có dự án…
Để trả cho 3000 tỷ sắp hết hạn kia thì A cần vay ít nhất 6000 tỷ bao gồm 3500 tỷ trả vốn + lãi và 2500 tỷ để đi thu mua đất tiếp….
Họ xoay như vậy cho đến khi cty siêu to và bắt đầu chuẩn bị công cuộc IPO nhằm đưa cty lên sàn chứng khoán
Lưu ý là kế hoạch này đã được lập ngay ngày 1 cho nên tất cả các dự án đều nằm dưới 1 công ty con, dự án nào xui quá (ví dụ như bị thưa kiện hay bị tai nạn lao động v.v..) mà không cứu vãn được thì họ cắt bỏ cái đuôi đó, còn những cái tốt thì giữ lại.
Đến lúc lên sàn thì các cty con ngoan sẽ về hợp nhất cùng với cty mẹ. Nếu cty mẹ lên sàn thành công thì từ 1 cty định giá 10.000 tỷ sẽ được thị trường đẩy giá trị x5 x10.
Vì Vậy Các tập đoàn bất động sản phải liên tục phình to không ngừng: Dự án sau lớn hơn dụ án trước: Khoản nợ sau to hơn gấp nhiều lần khoản nợ trước: Giống như xây mô hình kim tự tháp tài chính : phải liên tục mở rộng khi nào không mở rộng được nữa: Thì sẽ bị khủng hoảng : Và đổ vỡ.
Dự báo các tập đoàn sẽ Sụp đổ khi đạt đủ các yếu tố sau: (1) Khi mà danh mục các dự án có quá nhiều các dự án mà sản phẩm không có nhu cầu thị trường, sản phẩm không có nhu cầu thực dẫn đến mất thanh khoản. (2) Thị trường xấu, vĩ mô không hỗ trợ (3) Siết chặt về pháp lý dự án