Bong bóng Bất động sản Việt Nam sẽ nổ vào 2011 - 2012

Nhật Bản trước nguy cơ vỡ nợ .thế còn vịt ngan?

Trong năm 2010, nợ công trái của Nhật đã tăng vọt, khiến Thủ tướng Naoto Kan đã phải cảnh báo về nguy cơ vỡ nợ. Trong khi chính trường nước này vẫn chưa thật sự ổn định và quan hệ đối ngoại của Nhật cũng chịu nhiều biến động.


Nhìn chung so với năm trước, nền kinh tế Nhật trong năm nay có đỡ hơn nhưng chưa khởi sắc. Ngân sách dự trù cho năm 2011 đang được Chính phủ của Thủ tướng Naoto Kan bàn tính vào khoảng 92 nghìn tỉ yen (1.150 tỉ USD) và cũng giống như năm trước, ngân sách này phải dựa trên tiền bán công trái rất nhiều, chiếm 45%, trong khi nợ công trái của Nhật đã lên đến 11 nghìn tỉ yen, gấp đôi GDP của nước này. Chính ông Kan đã từng cảnh báo, nếu không khéo, Nhật Bản sẽ bị vỡ nợ như trường hợp của Hy Lạp.


Theo các chuyên gia, có 3 nhân tố có thể châm ngòi khủng hoảng nợ công tại Nhật: trái phiếu chính phủ, giảm phát và xuất khẩu tăng trưởng ì ạch cả khi kinh tế toàn cầu phục hồi. Việc phát hành trái phiếu chính phủ tại Nhật cho tới nay chủ yếu hướng tới người mua là dân chúng trong nước, nhưng người dân lại càng ngày càng có xu hướng giảm tiết kiệm. Thiểu phát là vấn đề thứ hai cần giải quyết cấp bách tại Nhật hiện nay. Tình trạng giá cả hàng hóa sụt giảm giúp Nhật bán trái phiếu với mệnh giá cao hơn, nhưng lại gây ra giảm phát và đẩy tỉ lệ nợ công trên GDP tăng cao.


Chỉ số giá tiêu dùng tại Nhật được hầu hết các chuyên gia kinh tế tin rằng, còn tiếp tục giảm hơn nữa trong vòng 5 năm tới. Lý do cuối cùng buộc chặt Nhật vào vũng lầy khủng hoảng là tăng trưởng sau suy thoái vẫn trì trệ, ngay cả khi kinh tế toàn cầu phục hồi. Sự cải thiện trong nhu cầu nước ngoài vẫn không đủ để Nhật lấy lại mức tăng trưởng xuất khẩu ổn định như trước đây.


Nếu như Chính phủ Nhật không tìm được biện pháp kích thích tăng trưởng kinh tế hiệu quả, thì nguồn thu ngân sách từ thuế sẽ không đủ để bù đắp thâm hụt nợ công. Có một vấn đề được đặt ra đó là rất có thể bối cảnh giảm phát kéo dài, kinh tế trì trệ và tỉ lệ nợ công trên GDP cao có thể khiến Nhật rơi vào vết xe đổ của Hy Lạp và rơi vào cuộc khủng hoảng nợ công không lối thoát. Điểm khác biệt tích cực duy nhất hiện nay mà giới chức Chính phủ Nhật có thể vin vào là lợi tức trái phiếu Nhật chỉ chạm mức cao nhất là 1,4%, trong khi đó Hy Lạp đã tiến cận ngưỡng 8%, cho thấy Nhật vẫn có thể đảo ngược tình thế để tránh nguy cơ vỡ nợ.


Tuy nhiên, Nhật Bản vẫn chưa tìm ra giải pháp để có được một tỉ lệ tăng trưởng xứng đáng với tiềm năng kinh tế. Thủ tướng Naoto Kan, ngày 30/8/2010 đã tiết lộ kế hoạch kích thích kinh tế mới trị giá 920 tỉ yen, tương đương với 11 tỉ USD. Về phần mình, Ngân hàng Trung ương Nhật cũng công bố một loạt các biện pháp tài chính nhằm hạ nhiệt đồng yen đang tăng giá ở mức kỷ lục so với USD. Đồng yen ở mức cao kỷ lục là trở lực cho ngành xuất khẩu, một trong những động cơ chính của cỗ xe kinh tế Nhật Bản.


Giới tài chính ban đầu tỏ ra hồ hởi trước các biện pháp của Ngân hàng Trung ương Nhật. Tuy nhiên, đồng yen vẫn tăng giá. Các chuyên gia không ngần ngại coi nỗ lực của Ngân hàng Trung ương Nhật Bản là "những biện pháp nửa vời".


Thứ nhất, nếu thực tâm muốn hạ nhiệt đồng yen so với USD, Ngân hàng Trung ương Nhật lẽ ra phải tung tiền mua USD, khiến USD tăng giá so với đồng yen. Thứ hai, trong bối cảnh kinh tế Nhật Bản hiện đang trong giai đoạn trì trệ, lãi suất đã xuống đến mức thấp hiếm có từ cuối năm 2008 đến nay, mà vẫn không đủ hấp dẫn để khuyến khích đầu tư và tiêu thụ. Do vậy, bơm thêm tiền vào mạng lưới tài chính để khuyến khích các ngân hàng mạnh dạn cấp tín dụng cho tư nhân không phải là một giải pháp thích hợp. Thứ ba, do nước Nhật đang phải đối phó với hiện tượng giảm phát nghiêm trọng. Điều đó có nghĩa là người tiêu dùng và doanh nhân chờ đợi để mua sắm và đầu tư vào các trang thiết bị. Hiện tượng giảm phát làm tăng lãi suất thực xóa đi phần nào lợi thế mà Ngân hàng Trung ương tạo ra để khuyến khích tư nhân vay mượn tiền.


Cuối cùng, theo một số nhà phân tích thì bản thân hiện tượng đồng yen tăng giá cũng cần phải được xét lại: đành rằng, giá đồng yen/USD tăng cao nhất kể từ năm 1995 tới nay. Tuy nhiên, vật giá ở nhiều nước phương Tây như Mỹ hay châu Âu liên tục gia tăng, trong khi đó chỉ số giá cả ở Nhật lại giảm. Điều đó có nghĩa là tỉ giá hối đoái thực sự đã không hề tăng so với 15 năm trước đây mà ngược lại đồng yen còn giảm giá so với USD.


Nhật Bản vừa bị Trung Quốc qua mặt ở vị trí siêu cường kinh tế thứ hai thế giới, đà tăng trưởng của quốc gia này còn yếu kém trong bối cảnh kinh tế toàn cầu chưa thực sự bình phục sau khủng hoảng tài chính năm 2008-2009 đặc biệt là trước những tín hiệu không mấy khả quan bắn đi từ Mỹ càng gây lo ngại cho ngành xuất khẩu của nước Nhật.


Nhiều doanh nghiệp bị suy yếu làm tổn hại đến mạng lưới công nghiệp quốc gia và đe dọa trực tiếp đến việc làm của người dân. Một cuộc tham khảo ý kiến gần đây cho thấy có đến 40% doanh nghiệp Nhật Bản sẵn sàng di dời cơ sở sản xuất để tránh tác động của đồng yen tăng giá. Thêm vào đó hiện tượng đồng yen Nhật Bản tăng giá quá cao so với USD và euro làm giảm giá nhu yếu phẩm và nguyên liệu nhập khẩu từ bên ngoài vào Nhật. Điều này càng làm lộ rõ đe dọa giảm phát đối với Nhật Bản.


Chính quyền Tokyo đang lúng túng với hồ sơ kinh tế, chưa tìm được một chiếc đũa thần để tỉ lệ tăng trưởng èo uột được nhân lên gấp 5 hay 7 lần. Nội các của Thủ tướng Naoto Kan cùng lúc phải giải quyết những hồ sơ nóng bỏng như là ngăn chặn đà gia tăng của đơn vị tiền tệ quốc gia để hỗ trợ xuất khẩu, cải thiện thị trường lao động hay đối phó với giảm phát... Dù vậy, tỉ lệ thất nghiệp của Nhật Bản hiện chỉ bằng một nửa so với ở Mỹ hay nhiều nước trong khối sử dụng đồng tiền chung châu Âu.


Một số nhà phân tích cho rằng, tình trạng kinh tế tại Nhật Bản chưa thực sự bước vào giai đoạn hiểm nghèo nhất, cho nên cường quốc công nghiệp châu Á này chưa thực sự thoát khỏi những khó khăn dai dẳng, bắt nguồn từ cuộc khủng hoảng địa ốc đã kéo dài từ 20 năm qua.


Bên cạnh những giới hạn về phương diện kinh tế, Nhật Bản còn đang gặp một trở ngại không nhỏ đó là vấn đề ổn định trong ban lãnh đạo ở thượng tầng nhà nước. Trong 4 năm vừa qua, Nhật Bản đã 6 lần thay đổi thủ tướng. 2010 là năm đầy sóng gió với chính trường Nhật Bản. Đảng Tự do dân chủ (LDP) đã nắm quyền gần như liên tục trong hơn 50 năm nay đã bị đảng Dân chủ (DPJ) giành lấy chính quyền. Tuy nhiên, trong quá trình điều hành, đảng DPJ lại gần như đạp lên vết xe đổ của LDP.


Thủ tướng Hatoyama trước đây đã bị áp lực rất nhiều vì những phát biểu thất thố cũng như không vận hành nổi đường lối đã đưa ra. Do vậy chỉ sau 9 tháng cầm quyền, ông Hatoyama đã phải từ chức Thủ tướng. Sau đó ông Naoto Kan lên thay thế. Nhưng trong nội bộ đảng, Thủ tướng Kan lại có những mâu thuẫn với ông Ichiro Ozawa, cựu Chủ tịch đảng DPJ.


Về đối ngoại, khu vực Đông Bắc Á trong năm qua đã xảy ra nhiều tranh chấp và biến động. Vị thế của Nhật Bản hiện rơi vào tình thế phức tạp. Trước tình hình chính trị và quân sự tại khu vực, Nhật Bản vẫn phải dựa vào đồng minh thân cận là Mỹ. Nhưng quan hệ của Nhật với Mỹ trong năm qua đã gặp nhiều rắc rối liên quan tới việc di dời căn cứ quân sự trên đảo Okinawa.


Hồ sơ này đã được hai bên bàn thảo trong 12 năm để đi đến quyết định là dời lên khu vực đông bắc cũng của Okinawa. Nhưng đảng DPJ khi ra tranh cử nói rằng sẽ dời căn cứ quân sự của Mỹ ra khỏi Okinawa hoặc ra khỏi Nhật Bản. Vấn đề là ra khỏi nước Nhật thì không biết đi đâu, và dời ra khỏi Okinawa thì không nơi nào nhận. Thành ra chương trình nghiên cứu bấy lâu nay của Nhật bị bỏ lửng, không cách nào giải quyết được.


Có thể nói trong năm 2010, Nhật Bản khá vất vả trong đối ngoại, kể cả với đồng minh quen thuộc là Mỹ và Hàn Quốc, và với Trung Quốc là vụ tranh chấp hải đảo trong suốt mấy tháng gần đây

Chắc chắn sẽ có Chỉ thị riêng cho BĐS giống như Chỉ thị 03 của CK 2007

CK tèo BĐS lại lên ngôi thoai ......................

(VEF) - Vừa qua nhiều dự án BĐS du lịch dạng "khủng" vào Việt Nam nhưng cũng kéo theo nhiều hệ lụy. Đã đến lúc cần một chiến lược dài hạn hơn là làm theo kiểu cắt miếng, chia lô mặt biển, đối núi như hiện nay.
Công bố nhiều, thực hiện ít
Ngoài dự án Dự án Khu nghỉ dưỡng cao cấp phức hợp Nam Hội An được cấp phép vào những ngày cuối cùng của năm 2010 thì trước đó đã có rất nhiều dự án đình đám về bất động sản du lịch (BĐS) như: dự án khu nghỉ dưỡng Hồ Tràm Resort (Vũng Tàu) tổng mức đầu tư khoảng 4,2 tỷ USD; dự án sân golf khách sạn Hoàng Đồng Lạng Sơn có tổng vốn đầu tư 2 tỷ USD và Khu phức hợp giải trí Happyland - Long An được xây dựng trên diện tích gần 700 ha với số vốn đầu tư gần 2 tỷ USD... Các dự án quy mô lớn này luôn được chào đón, kỳ vọng và tạo thuận lợi khi cấp phép nhưng khi triển khai không phải lúc nào cũng như cam kết.
Điển hình nhất trong năm 2010, một dự án khủng đã trở thành một dự án "ôi" khi không thể đóng nổi tiền ký quỹ và bị thu hồi giấy phép. CỤ thể, UBND tỉnh Quảng Nam mới ra quyết định thu hồi Dự án Bãi biển Rồng (Dragon Beach), với tổng vốn đăng ký đầu tư 4,15 tỷ USD do công ty Dragon Beach Group làm chủ đầu tư. Dự án này đã một thời đình đám nhưng mãi không thực hiện đúng cam kết và sau nhiều lần thúc giục nhưng không thực hiện việc ký quỹ và chưa lập thủ tục, hồ sơ đầu tư theo quy định nên dự án "tỷ đô" này bị thu hồi.
Trong khi đó, một dự án hoành tráng khác là là Hồ Tràm Asian Coast ở Bà Rịa - Vũng Tàu có vốn đăng ký đầu tư lên đến 4,2 tỷ USD nhưng đến nay chỉ mới thực hiện giải ngân đầu tư được số vốn rất ít, mấy chục triệu USD. Trong khi đó, hiện xuất hiện nhiều thông tin rao bán đất ở dự án này trên các trang mạng. Vì thế, đã có rất nhiều câu hỏi đặt ra về tính khả thi của dự án này.
Trong khi đó, thông tin từ Sở KH-ĐT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, nguồn vốn FDI vào tỉnh giai đoạn 2007 - 2010 là 20 tỷ USD. Trong đó, có 6 dự án vốn đăng ký đầu tư trên một tỷ USD nhưng đến nay có những đến nay có không ít dự án gần như chỉ tồn tại trên giấy, tốc độ triển khai cực kỳ chậm. Điều này khiến cho Bà Rịa - Vũng Tàu từ một địa phương có nhiều dự án tỷ đô nhất nước đang gánh "hậu quả" trong việc triển khai không như cam kết.
Trong khi đó, KKT Chân Mây - Lăng Cô (Thừa Thiên - Huế) đã có thời là điểm sáng về thu hút đầu tư khi có hàng chục dự án cam đăng ký và đa số là bất động sản du lịch. Tuy nhiên, đến nay hầu hết các dự án lại đang rơi vào tình trạng đình trệ hay chậm tiến độ.

Một ví dụ được nhắc đến là Dự án khu du lịch Diana Resort do Công ty cổ phần Dịch vụ đầu tư và Thương mại Việt Nam làm chủ đầu tư với tổng mức đầu tư đăng ký 232 tỷ đồng với diện tích 20ha được khởi công vào năm 2007 và dự kiến hoàn thành vào tháng 3/2010 nhưng tới cuối năm 2010 chỉ mới xây được tường rào và khu nhà nhà bảo vệ, còn là là bỏ hoang. Hay Khu nghỉ dưỡng ven biển Lăng Cô với tổng mức đầu tư đăng ký 4,8 triệu USD do Công ty TNHH Pegasus Fund 2 - Việt Nam cấp phép đầu tư năm 2006 với tổng diện tích đất khoảng 8,3ha dự kiến đi vào hoạt động vào năm 2010, nhưng hiện tại chỉ mới xây dựng được một đoạn kè chắn sóng.
Cũng tại đây, hàng loạt dự án triệu đô khác như: Dự án Khu nghỉ dưỡng sân Golf - Đầm Lập An (do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Lập An làm chủ đầu tư, Dự án khu du lịch Bãi Chuối với tổng vốn đăng ký khoảng 1.636 tỷ đồng do Công ty Cattigana(Singapore) đầu tư trên diện tích 100ha đều chưa triển khai theo đúng tiến độ.
Trước tình hình này, Ban quản lý Khu Kinh tế Chân Mây - Lăng Cô đã nhiều lần cảnh bảo và thực hiện rút giấy phép một vài dự án bất động sản để cảnh cáo các nhà đầu tư nhưng xem ra mọi việc không có thay đổi nhiều. Tình hình này, rất có thể một số dự án sẽ được liệt vào dạng có thể bị rút giấy phép đầu tư trong thời gian tới.
Nguyên nhân chậm triển khai các dự án này được các địa phương nhận định là do năng lực tài chính nhà đầu tư hạn chế, thiếu vốn nên thường tìm cách trì hoãn, xin điều chỉnh quy hoạch dự án. Thậm chí, có nhiều DN chỉ đăng ký những dự án "hoành tráng" để được cấp phép nhưng sau đó lại tìm cách để sang nhượng, kiếm lời.
Tràn lan bất động sản du lịch
Mới đây, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có văn bản đề nghị các địa phương báo cáo tình hình các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại địa phương. Tuy nhiên, đến thời hạn cuối là 30/11/2010 mới chỉ có rất ít địa phương báo cáo. Trong các địa phương gửi báo cáo về có Thanh Hóa, Trà Vinh, Bình Phước, Bắc Giang. .. Tuy các địa phương không thuộc vùng "trọng điểm" về đầu tư BĐS du lịch - nghỉ dưỡng và không có nhiều lợi thế nhưng không vì thế mà BĐS du lịch ít đi. Nhiều dự án nhưng tình trạng chung vẫn là triển khai chậm và chưa mang lại hiệu quả.
Tại Bắc Giang, tuy không phải là tỉnh có thế mạnh thật sự về du lịch nghỉ dưỡng nhưng tại đây cũng đã có tới 13 dự án được cấp phép với tổng vốn đăng ký 682,24 tỷ đồng và 30 triệu USD, diện tích đất đăng ký là 1.000 ha. Trong số này, có 6 dự án khu du lịch sinh thái, 4 dự án khu nghỉ dưỡng và 2 dự án du lịch nghỉ dưỡng có sân golf. Tỉnh cũng đã lập và công bố danh mục 4 dự án bất động sản du lịch, trong đó có dự án khu du lịch sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng Hồ Cấm Sơn tại huyện Lục Ngạn có vốn đầu tư có thể lên tới 2.300 tỷ đồng.
Tại Thanh Hoá, trong số 36 dự án bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, chỉ có 1 dự án đã đi vào hoạt động, 12 dự án đang giải phóng mặt bằng, 17 dự án trong giai đoạn lập dự án đầu tư và 6 dự án mới xin chủ trương đầu tư.
Cụ thể, khu du lịch Hải Tiến (Thanh Hoá), từ năm 2004 UBND tỉnh đã giao đất cho 7 doanh nghiệp với diện tích 130 ha nhưng đến nay chưa có dự án nào đi vào hoạt động. Dự án của Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Euro có tổng vốn đầu tư 332 tỷ đồng, được lập từ tháng 3/2004 nhưng đến nay mới hoàn thành đưa vào khai thác hai căn biệt thự và một số hạng mục với tổng vốn đầu tư 31,6 tỷ đồng. Dự án của Công ty TNHH Thảo Thọ Quyến (Invenco) có tổng vốn đầu tư 331 tỷ đồng cũng được lập từ năm 2004, nhưng cho đến nay cũng chỉ mới hoàn thành mặt bằng và một số hạng mục hạ tầng với tổng vốn đầu tư 22,9 tỷ đồng.
Trong khi đó, Trà Vinh có 4 dự án BĐS du lịch - nghỉ dưỡng đang nghiên cứu triển khai và đang kêu gọi đầu tư vào 2 dự án. Còn tỉnh Bình Phước đang kêu gọi đầu tư 3 dự án BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, với tổng vốn đầu tư 1.464 tỷ đồng và 30 triệu USD, chiếm 5.237 ha đất.

Thực tế này cho thấy, BĐS du lịch, dù là một làn sóng rất được kỳ vọng nhưng triển khai trên thực tế không như mong muốn. Việc đầu tư tràn lan các dự án BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, kéo theo nhiều vấn đề như quy hoạch đầu tư thiếu cân xứng, cơ cấu đầu tư không hợp lý, lãng phí đất đai... Rất nhiều chủ đầu tư do lập dự án với quy mô lớn nhưng năng lực tài chính có hạn nên mặc dù đã được các địa phương gia hạn thời gian thực hiện dự án nhiều lần nhưng chủ đầu tư vẫn không đủ khả năng thực hiện cả dự án.
Với tình hình này, nhiều chuyên gia về BĐS đang lo ngại về một hậu quả không mong muốn của sự bùng nổ về bất động sản du lịch. Đó là hàng loạt dự án sẽ không thể triển khai, sự lãnh phí về đất đai, tiền bạc và gây ra những hậu quả về xã hội và môi trường.
Việt Nam có tiềm năng về du lịch nên việc phát triển BĐS du lịch là một tất yếu nhưng việc bùng nổ và tràn lan như thời gian qua là cả một vấn đề cần nhìn nhận lại. Đã đến lúc cần một chiến lược dài hạn hơn là làm theo kiểu cắt miếng, chia lô mặt biển, đối núi ra để làm dự án như hiện nay.
Chính vì thế, đại diện Tổng cục Du lịch mới đây đã cho rằng, cần mạnh tay thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư đối với các dự án không có khả năng triển khai, hoặc chậm triển khai. Đối với các dự án không có khả năng triển khai, hoặc chưa có kế hoạch sử dụng hết diện tích đất đã giao để chuyển cho các dự án đầu tư mới hoặc sử dụng mục đích khác có hiệu quả hơn.

(VEF) - Bong bóng bất động sản không chỉ là kẻ đồng lõa với lạm phát mà còn làm "sa mạc hoá" nền kinh tế khi thu hút vốn vào thị trường này. Đây là một mầm bệnh không thể chung sống với một nền kinh tế khoẻ mạnh.
Chủ nhật này, gặp lại anh bạn là nhà đầu tư chứng khoán đã từng "lấm lưng trắng bụng" từ hồi đầu năm, nay thấy hớn hở như địa chủ được mùa.
Hỏi thăm được biết, khi bại trận trên chiến trường cổ phiếu, nghe lời vợ xúi, anh bán sạch các cổ phiếu còn lại, gom tiền mua 200 m2 đất gần khu Thiên đường Bảo Sơn - Hà Nội, giá 30 triệu đồng/m2, tổng chi hết 6 tỷ đồng, nay đã có người trả với giá gấp đôi như thế, gỡ lại được 6 tỷ. Làm gì ra ở thời điểm khủng hoảng này?
Sống trên giá trị ảo
Về mặt lý thuyết, anh bạn tôi đã có khoản thu nhập 6 tỷ đồng trong vòng 7 tháng. Đó là con số mơ ước của hàng triệu người. Nhưng xét về mặt xã hội, 200 m2 đất vẫn chỉ là 200, không hề tăng thêm một chút nào. Sự gia tăng giá trị chỉ như một quả bong bóng được bơm căng, nó sẽ trở lại trạng thái ban đầu khi lượng hơi về giá được xì bớt.
Thế nhưng ở các đô thị lớn, hàng trăm ngàn người đang sống nhờ vào hiện tượng bong bóng đó.
Cơn sốt bất động sản không chỉ lôi kéo các nhà kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp, có đăng ký kinh doanh, có sàn công khai mà còn là cả các hộ gia đình, các cá nhân người Việt lẫn người nước ngoài. Thậm chí, cả hệ thống những người làm công ăn lương cũng không đứng ngoài cuộc.
Người có tiền, mua để đó cất trữ như một sự bảo toàn giá trị. Người ít tiền, mua đi bán lại kiếm chênh lệch, hoặc làm môi giới kiếm "tiền hồ" coi như nguồn thu nhập chính.

Ở Hà Nội, nơi sốt nhiều, trong năm qua có thể tăng tới vài trăm phần trăm, nơi sốt ít tăng vài ba chục phần trăm, nhưng tổng thể, không có chỗ nào không tăng. Các đô thị lớn khác trong cả nước như Sài Gòn, Đà Nẵng, Hải Phòng, Vinh... giá nhà đất đều đua nhau tăng. Hiện tượng này đã tạo ra sự sôi động cho thị trường nhà đất.
Cùng với đó, một lượng tiền không nhỏ được chảy vào túi những người đang sở hữu đất, chủ yếu là các nhà đầu cơ và một số môi giới.
Cứ thế, lượng nhà đất được giao dịch lên tới hàng triệu héc ta với giá trị tăng thêm khoảng 30-40%. Chưa có cơ quan nào thống kê con số chính xác, nhưng chắc chắn rằng phải là con số hàng chục ngàn tỷ đồng và chiếm một tỷ trọng đáng kể trong GDP.
Thị trường nhà đất hiện đang nuôi sống hàng triệu người mà từ sự bơm căng về giá mà không hề có sự tăng trưởng về số lượng sản phẩm.
Người dân bị móc túi
Cùng với sự giàu lên của hàng triệu người từ bong bóng bất động sản là sự thất thoát giá trị của hàng triệu người chưa có cơ hội sở hữu nhà đất.
Bạn người viết, một công chức có thâm niên hai chục năm, tích cóp được gần tỷ đồng gửi ngân hàng đang có ý định mua căn hộ chung cư vào dịp cuối năm. Theo tính toán của anh, giá chung cư hàng trung bình ở vùng ven, hồi đầu năm chỉ khoảng 20 triệu đồng/m2 thì đến cuối năm, giá đã bị "thổi" lên tới 30 triệu đồng/m2. Thay vì mua được 50 m2, nay chỉ mua được 30m2. Cứ thế, cơ hội mua nhà cứ lùi dần, lùi dần đến vô định.
Theo các chuyên gia bất động sản, chi phí đầu tư chung cư cao tầng (25-30 tầng) tại Hà Nội, tính theo mặt bằng giá hiện tại ở vị trí trung bình (gồm các chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí chuyển quyền sử dụng đất, chi phí xin phép đầu tư, chi phí xây dựng, chi phí vốn, các khoản chi phí không chính thức... ) khoảng 15 triệu đồng/m2. Giá này cộng với lợi nhuận, các nhà đầu tư có thể bán với giá 20 triệu đồng/m2 có thể coi là hợp lý.
Thế nhưng, trên thị trường, giá của loại chung cư này được giao dịch phổ biến ở mức 30 triệu đồng/m2.
Với giá đất cũng vậy. Đất ở được hình thành từ việc thu hồi đất nông nghiệp, đền bù cho dân, cộng với các khoản hỗ trợ, cộng phí chuyển quyền sử dụng đất theo biểu giá ban hàng hàng năm của thành phố, cộng chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng.
Tất tần tật các thứ giá ấy ở một vị trí đẹp thuộc quận Cầu Giấy tính ra cũng chỉ trên dưới 20 triệu đồng/m2 nhưng khi qua tay các nhà đầu tư, mức giá được đẩy lên gấp đôi, thậm chí gấp ba.
Trường hợp trên không phải là một ngoại lệ. Một lượng lớn người làm công ăn lương đứng ngoài cơn sốt đất, họ đang từng ngày bị nghèo đi. Trước đây, thay vì tiết kiệm khoảng 10 năm sẽ có cơ hội sở hữu căn hộ, nay thời gian đó tăng lên gấp rưỡi, gấp đôi.

Giá nhà đất tăng cao, kéo theo sự tăng giá của hàng loạt mặt hàng thiết yếu khác. Trước hết là người thuê nhà cũng phải chịu tăng giá. Cùng với đó là giá cả các loại vật tư, thiết bị, đồ dùng đều không chịu đứng yên. Một số dịch vụ như giáo dục, y tế, vận tải... đều rục rịch chuyển động.
Đặc biệt, với bà con nông dân đang có con em đang học ở các đô thị lớn phải chịu cảnh tăng giá ấy. Hiện tượng này được các chuyên gia gọi là "cơn bão giá" đang tác động tới hàng ngày, hàng giờ vào mọi ngõ ngách của đời sống xã hội. Rõ ràng, bong bóng bất động sản đang là yếu tố đồng loã với lạm phát.
Mầm bệnh với nền kinh tế
Trở lại sự kiện ngày 15/9/2008, khi Lehman Brothers, một ngân hàng lớn ở Mỹ sụp đổ sau 180 năm tồn tại, khởi đầu cho cuộc khủng khoảng tài chính tiền tệ tồi tệ nhất trong gần 100 năm qua của nước Mỹ. Điều này đã được bắt đầu bằng hiện tượng bong bóng bất động sản ở nước này.
Nhìn lại thị trường Việt Nam, diễn biến của thị trường bất động sản trong thời gian qua có nhiều nét tương tự ở Mỹ.
Khi nhiều người vẫn bất chấp lao vào mua bất động sản bằng mọi giá sẽ khiến nền kinh tế tăng trưởng ảo, trong khi đó giá trị thực không tăng. Nếu tình trạng này cứ kéo dài, một ngày nào đó quả bóng bất động sản sẽ vỡ tung.
Trên thế giới, chỉ tiêu để đánh giá mức độ rủi ro trong đầu tư bất động sản là tỷ lệ giữa số tiền phải trả/tháng cho việc vay mua nhà so với mức thu nhập hàng tháng của gia đình đó.
Với gia đình trung bình, tỷ lệ này vào khoảng 1/3, tức là mỗi gia đình dành khoảng 33% mức thu nhập hàng tháng để trả nợ tiền vay mua nhà. Hiện tại, ở các đô thị lớn của Việt Nam, tỷ lệ cao nhất lên tới khoảng 80%.
Một nền kinh tế mà người dân phải dành phần lớn thu nhập của mình cho nhu cầu nhà ở đang phản ánh một mức độ rủi ro cao, dễ gây ra khủng hoảng nợ.
Nền kinh tế sẽ không bình thường khi bất động sản như cái thùng không đáy hút hết mọi nguồn vốn vào đó khiến các khu vực khác bị "sa mạc hoá".
Nếu như ở Mỹ, phần lớn vốn đổ vào bất động sản là vốn vay ngân hàng, còn ở Việt Nam, ngoài vốn ngân hàng còn có một lượng lớn vốn tích lũy của dân và huy động trong bạn bè, người thân. Khi quả bóng bất động sản xì hơi, hậu quả sẽ không dừng lại ở các ngân hàng thương mại mà còn là cả nền kinh tế.

Bán nhà khi chưa được cấp phép xây dựng và chưa hoàn thiện phần móng, chủ đầu tư chung cư Megastar Dominium Tây Hồ Tây (Hà Nội) còn bị khách hàng khiếu nại vì tự ý thay đổi diện tích so với thiết kế ban đầu.
Anh Vũ Hạnh, đại diện 20 người dân nộp đơn khiếu nại, cho hay đã ký hợp đồng mua căn hộ số 5 tầng 21 dện tích sàn 85 m2 tại chung cư Megastar Dominium với giá 13 triệu đồng mỗi mét vuông. Hợp đồng ký 20/7/2009, anh đã đóng hơn 330 triệu đồng góp vốn kèm hơn 200 triệu đồng phí qua sàn quyền mua căn hộ. Tuy nhiên, ngày 15/1 vừa qua, anh Hạnh được thông báo về việc căn hộ của anh giảm 22 m2 so với hợp đồng ký kết ban đầu.
Diện tích các căn hộ khác ban đầu ghi rõ gồm 70, 85 và 95 m2 song hầu hết đều bị hụt đi so với diện tích ban đầu từ 2 đến 22 m2.
Theo anh Hạnh, việc chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế khiến cuộc sống của nhiều gia đình bị ảnh hưởng. "Tôi phải vay mượn hai phần ba tiền của người quen để mua căn hộ này, với diện tích thu hẹp 63 m2, gia đình tôi có 5 người biết sống sao đây?", anh Hạnh lo lắng. Theo anh Hạnh, chủ đầu tư cần phải giải thích rõ nguyên nhân thay đổi cũng như đưa ra giải pháp đền bù xứng đáng cho khách hàng.

Chủ đầu tư thừa nhận, dự án chưa được cấp phép xây dựng

​

Nhiều khách hàng cho rằng trong bản thảo hợp đồng mua bán, chủ đầu tư còn đưa ra các quy định chưa hợp lý. Theo điều 3.1 và phụ lục kèm theo hợp đồng, tiền đặt cọc không được dùng để bù trừ thanh toán và chỉ được trả lại khi khách hàng nộp đủ toàn bộ số tiền mua căn hộ. Chị Nguyễn Thanh Thủy (chủ căn hộ 910) cho hay việc chủ đầu tư sử dụng tiền đặt cọc của khách hàng trong thời gian dài mà không tính lãi là không hợp lý.
Các khách hàng cho rằng, tiền đặt cọc là xác nhận cam kết của khách hàng sẽ mua căn hộ sau khi ký hợp đồng, do đó, khoản tiền đặt cọc này phải được chuyển sang phần thanh toán 30% giá trị hợp đồng trong đợt 1 hoặc phải được tính lãi theo ngân hàng. "Với hơn 330 triệu đồng gửi ngân hàng trong 9 tháng qua, với lãi suất 0,8% tháng, tôi có thể thu được hơn 23 triệu đồng", anh Hạnh nhẩm tính.
Điều khách hàng lo hơn cả là tính hợp pháp của chung cư Megastar Dominium Tây Hồ Tây. Hợp đồng góp vốn được ký kết ngày 20/7/2009, trong khi đó, trích lục hồ sơ thiết kế kiến trúc sơ bộ công trình chung cư cao tầng tại C2 Xuân Đỉnh này, ngày 22/12/2009, Sở quy hoạch kiến trúc Hà Nội mới phê duyệt bản vẽ tổng quy hoạch tổng mặt bằng 1/500. "Rõ ràng chưa được cấp phép và hoàn thiện xong phần móng, chủ đầu tư đã huy động vốn. Điều này là trái với quy định của pháp luật", anh Hạnh nói.

Công trình mới chỉ hoàn tất phần móng khoan nhồi.

​

Theo công văn Sở Xây dựng Hà Nội, công trình Megastar Dominium Tây Hồ Tây chỉ được khởi công xây dựng khi đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 72 Luật Xây dựng. Theo đó, công trình xây dựng chỉ được khởi công khi có giấy phép và đã được phê duyệt. Do đó, nếu căn cứ theo Điều 72 thì dự án chung cư Megastar Dominium Tây Hồ Tây vẫn chưa đủ điều kiện để khởi công.
Trao đổi với VnExpress.net, bà Lê Quỳnh Anh, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Ciri Xuân Đỉnh - chủ đầu tư Megastar Dominium cho hay, thời điểm khách hàng ký hợp đồng góp vốn là lúc công ty đã có phê duyệt về thủ tục đất, thành phố đã đồng ý về mặt chủ trương, do đó, sơ đồ kiến trúc căn hộ cung cấp cho khách hàng chỉ là diện tích dự kiến. Ban đầu, công trình chỉ gồm 7 tầng, tuy nhiên sau đó, Công ty đã xin Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội điều chỉnh lên 25 tầng. Bà Quỳnh Anh thừa nhận, công trình vẫn chưa có giấy phép xây dựng và đang trong giai đoạn chờ Sở Tài chính phê duyệt nghĩa vụ tài chính. "Chúng tôi đã hoàn thiện xong phần móng cọc khoan nhồi. Đến tháng 6 sẽ có giấy phép xây dựng", bà Quỳnh Anh nói.
Về việc thay đổi diện tích căn hộ, bà Quỳnh Anh khẳng định sẽ bồi thường cho khách hàng. Theo bà Quỳnh Anh, phía công ty sẽ trả lại cho khách hàng 3 khoản bồi thường. Khoản thứ nhất là giá trị toàn bộ số tiền tính theo 13 triệu đồng mỗi m2. Khoản thứ hai là toàn bộ lãi suất theo ngân hàng không kỳ hạn kể từ ngày công ty ký hợp đồng góp vốn. Khoản thứ ba là đền bù 1,5 triệu đồng mỗi m2 để thể hiện thiện chí của chủ đầu tư.
"Khi điều chỉnh công ty đã mất đi 30 tỷ vì tăng thêm diện tích công cộng, đền bù cho khách mất 4-5 tỷ đồng. Tất cả tiền đặt cọc của khách hàng sẽ được chuyển vào phần thanh toán 30% giá trị hợp đồng. Chúng tôi sẽ họp nhóm khách hàng đầu tiên để giải đáp tất cả khúc mắc của họ", bà Quỳnh Anh nói.
Chung cư Megastar Dominium Tây Hồ Tây nằm ở lô C2, Xuân Đỉnh, Từ Liêm, Hà Nội, gần kề dự án khu Ngoại giao đoàn trên đường Phạm Văn Đồng. Dự án do Công ty Cổ phần Ciri Xuân Đỉnh làm chủ đầu tư. Công trình gồm 322 căn hộ cao 25 tầng trong đó có 2 tầng dịch vụ và 23 tầng dành cho chung cư. Theo thiết kế mới, hầu hết các căn hộ đều bị giảm diện tích so với ban đầu, trong đó đáng chú ý là 46 căn hộ bị thu hẹp diện tích 22 m2, 23 căn hộ bị thu hẹp 10 m2 và 23 căn hộ bị thu hẹp 13,5 m2...

giá đất cũng làm giá quá chuyên nghiệp

Kẹp đất thì đau lắm:

1/ éo cutloss được do thanh khoản kém

2/ éo có cổ tức để trả lãi Bank

2011 sẽ phải trả lãi 50 ngàn tỏi đầu tư vào BĐS 2010, nhớ là 50 ngàn tỏi là trả lãi nhé.... còn gốc thì mùa quýt cũng éo trả được.

[r23)]