Bong bóng Bất động sản Việt Nam sẽ nổ vào 2011 - 2012

Bất động sản Hà Nội lập "đỉnh" trong quý cuối năm

Quý IV/2010, thị trường bất động sản Hà Nội liên tục tăng về nguồn cung trên hầu hết các lĩnh vực. Một số phân khúc như phân khúc văn phòng cho thuê, căn hộ chung cư còn xác lập được “đỉnh” ngay trong ba tháng cuối.

http://tinnhanhchungkhoan.vn/RC/N/CFIHFD/bat-dong-san-ha-noi-lap-dinh-trong-quy-cuoi-nam.html

'Kỹ nghệ làm giá' đất Hà Nội


Dưới đây là phiên bản cache tại địa chỉ: document.write(String.fromCharCode(104,116,116,112,58,47,47,119,119,119,54,46,118,110,109,101,100,105,97,46,118,110,47,110,101,119,115,100,101,116,97,105,108,46,97,115,112,63,110,101,119,115,105,100,61,50,48,56,50,49,50,38,99,97,116,105,100,61,57,49,32));http://www6.vnmedia.vn/newsdetail.asp?newsid=208212&catid=91
AC_FL_RunContent( 'codebase','http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab#version=9,0,28,0','width','522','height','70','title','','src','http://static.tin247.com:8080/advertisements/ree1293774991','quality','high','pluginspage','http://www.adobe.com/shockwave/download/download.cgi?P1_Prod_Version=ShockwaveFlash','wmode','transparent' );



























Gần đây, do thị trường bất động sản có biến động mạnh nên các đối tượng “làm giá” xuất hiện nhiều hơn, trắng trợn hơn. Không chỉ “làm giá” ở các quận nội thành hay vùng giáp ranh, dân đầu cơ cũng không buông tha những phiên đấu giá ở những huyện ngoại thành.

Lãnh đạo một số quận, huyện của Hà Nội vừa cáo giác, một số đối tượng đang lợi dụng những phiên đấu giá quyền sử dụng đất của địa phương để “ôm” đất, làm giá đất nhằm trục lợi cá nhân, gây nhiều khó khăn cho chính quyền khi tổ chức đấu giá.

Công nghệ 'thổi giá' đất

Trong 6 - 7 năm qua, các phiên đấu giá quyền sử dụng đất đang đem lại cho thành phố Hà Nội khoản thu khổng lồ để tái đầu tư vào hệ thống cơ sở hạ tầng. Song, theo dòng thời gian, mô hình này bắt đầu bị một số đối tượng khai thác như một công cụ để tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản.

Hiện nay, lãnh đạo một số quận, huyện đang lo lắng bởi tại một số phiên đấu giá đất, đã xuất hiện tình trạng một số đối tượng tham gia đăng ký đấu giá với khối lượng thửa đất lớn, kèm với đó là bỏ thầu giá đất thật cao. Tuy nhiên, khi trúng đấu giá, các đối tượng này lại bỏ tiền cọc, không mua nữa.

Các quận, huyện cho rằng, chiêu thức này nhằm mục đích nâng giá đất trong khu vực đấu giá để trục lợi, gây “nhiễu” cho công tác quản lý và kế hoạch đấu giá đất của chính quyền.

Thực ra, tình trạng “thổi” giá đất thông qua các phiên đấu giá công khai đã có từ nhiều năm nay. Điển hình là phiên đấu giá đất tại Mỹ Đình năm 2006. Đơn vị trúng đấu giá đã trả tới 65 triệu đồng/m2 trong khi vị trí đất liền kề chỉ hơn 30 triệu đồng/m2.

Giao dịch này sau đó đã bất thành vì nhà đầu tư bỏ tiền cọc. Tuy nhiên, sau khi thông tin giá đất Mỹ Đình được trả 65 triệu đồng/m2 lan ra, chỉ qua vài tuần, giá được “tâng” lên nhanh chóng. Kết quả, dù mất 2 tỷ đồng đặt cọc nhưng nhà đầu tư thu lại gấp hàng chục lần do “đẩy” được những lô đất lớn với giá cao đã được “gom” từ trước đó.

Gần đây, do thị trường bất động sản có biến động mạnh ở những khu vực giáp ranh quận, huyện, nên các đối tượng “làm giá” xuất hiện nhiều hơn, trắng trợn hơn. Người dân bình thường từng tham gia một cuộc đấu giá quyền sử dụng đất tại quận Hà Đông đều phải thừa nhận, không bao giờ có thể dự đoán đúng giá trúng. Giá trúng thầu thường cao hơn nhiều giá khởi điểm, quá mức tưởng tượng của cả nhà quản lý.

Đơn cử, như phiên đất đấu giá khu Ngô Thì Nhậm, vào thời điểm thị trường bất động sản ảm đạm, giá mỗi m2 đất đấu giá ở mức 25 triệu đồng thì tới năm 2009, đất ở đây đã vọt lên 40 triệu đồng/m2 và vào tháng 3/2010 đã đạt khoảng 60 - 70 triệu đồng/m2. Hiện nay, giá giao dịch có thể lên tới 80 - 100 triệu đồng/m2! Tương tự, tại huyện Gia Lâm, giá trúng đấu giá đất cũng “đại nhảy vọt”, tăng rất mạnh so với mặt bằng giá chung.

Khi tổ chức đấu giá, người dân quanh khu vực cho rằng, cao lắm giá đất nhà vườn liền kề của dự án chỉ nằm ở mức 14 triệu đồng/m2, vì đất khu vực xung quanh đó đang được người dân bán ở mức 10 triệu đồng/m2. Song giá trúng thầu cao nhất lên tới 24 triệu đồng/m2 và thấp nhất cũng xấp xỉ 17 triệu đồng/m2.

Không chỉ “làm giá” ở các quận nội thành hay vùng giáp ranh, dân đầu cơ cũng không buông tha những phiên đấu giá ở những huyện ngoại thành, nơi cách trung tâm khá xa. Tại huyện Quốc Oai, khu đất đấu giá Vai Réo, Phú Cát, giá đấu trúng thấp nhất cũng bị “đôn” lên tới 17,5 triệu đồng/m2, cao nhất là 24 triệu đồng/m2, mức giá khiến những người có nhu cầu thực sự mua đất xây nhà để ở choáng váng bởi giá của những thửa đất gần đó chỉ trên 10 triệu đồng/m2.

Bàn tay của đầu cơ

Phân tích hiện tượng bỏ thầu với giá trên trời này, một số chuyên gia thẳng thắn: “Có bàn tay của giới đầu cơ nhà đất. Dân đi đấu giá chủ yếu là “cò” nhà đất. Họ đi đấu giá có bài bản nhằm “ôm” được đất, góp phần “thổi” giá lên và bán lại cho người trượt, nếu không bán được thì bỏ thầu, bỏ cọc là xong bởi số tiền cọc thường không đáng kể”.

Do đó, để ngăn chặn tình trạng này, các quận, huyện cần rút ngắn thời gian nộp tiền trúng giá và nâng mức đặt cọc cao gấp 2 - 3 lần hiện nay.

Nhấn mạnh chủ trương coi đấu giá đất là một nguồn thu cho địa phương tái đầu tư để phát triển kinh tế - xã hội, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội, ông Vũ Hồng Khanh cho rằng, đấu giá đất nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho phát triển nhà ở của người dân. Do đó, các phiên đấu giá phải đảm bảo sự công bằng, song cũng cần tránh thất thu cho Nhà nước.

Về hướng xử lý các trường hợp trúng đấu giá nhưng lại “bỏ cọc chạy lấy người”, UBND TP yêu cầu, theo đúng quy định hiện hành, quá 30 ngày nếu người trúng không nộp tiền sẽ hủy kết quả đấu giá. UBND TP cũng lưu ý, các hội đồng đấu giá khi lập phương án đấu giá phải quy định chặt chẽ các khoản phí, lệ phí tham gia đấu giá theo quy định.

Nhà đất phía Tây Hà Nội: khan hàng hay bị làm giá?


Dưới đây là phiên bản cache tại địa chỉ: document.write(String.fromCharCode(104,116,116,112,58,47,47,118,105,101,116,110,97,109,110,101,116,46,118,110,47,107,105,110,104,116,101,47,50,48,49,48,48,52,47,78,104,97,45,100,97,116,45,112,104,105,97,45,84,97,121,45,72,97,45,78,111,105,45,107,104,97,110,45,104,97,110,103,45,104,97,121,45,98,105,45,108,97,109,45,103,105,97,45,57,48,54,50,51,55,47,32));http://vietnamnet.vn/kinhte/201004/Nha-dat-phia-Tay-Ha-Noi-khan-hang-hay-bi-lam-gia-906237/
AC_FL_RunContent( 'codebase','http://download.macromedia.com/pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab#version=9,0,28,0','width','522','height','70','title','','src','http://static.tin247.com:8080/advertisements/ree1293774991','quality','high','pluginspage','http://www.adobe.com/shockwave/download/download.cgi?P1_Prod_Version=ShockwaveFlash','wmode','transparent' );



























Nhiều người cho rằng, hiện tượng "khan hàng" chỉ là "chiêu" của đầu nậu chứ thực chất không có chuyện sốt nóng đất dự án khu vực phía Tây Hà Nội.
>>> Công ty 1/5 lại ’mê dụ’ khách hàng dự án Thanh Hà!/ Khởi tố hình sự vụ bán khống đất Thanh Hà/ Mua đất khu đô thị Thanh Hà: Đầu tư như… đánh bạc?

Đối với một số dự án này, nhà đầu tư thường "lướt sóng" dưới hình thức đặt cọc theo % vốn ban đầu với chủ đầu tư, sau đó rao bán hoặc "chốt lãi" tại các văn phòng môi giới.. Có một số thì tìm đất gần dự án, giá từ 8 triệu đến hơn 10 triệu/m2 để "lướt".
Giá nhà đất khu vực phía Tây Hà Nội liên tục bị "thổi". Ảnh: VNN.

Giới buôn bất động sản hiện nay thường nhằm vào những dự án bắt đầu triển khai bởi theo họ, giá trị sinh lời ở đây là tiềm năng. Nhà đầu tư tìm kì vọng sẽ có nhiều giao dịch với các đơn vị thứ phát, khả năng sinh lợi nhuận nhiều hơn ("ăn" tiền chênh).

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: “Ở An Khánh nếu giá BĐS có sốt thì đó là sốt ảo thôi, chứ không phải sốt thật. Là sốt ảo nên nó rất bất thường, lên một lúc rồi xuống, có điều kiện thì lại lên, lên mà không có vốn để duy trì nó thì nó lại xuống. Trước ngữ cảnh, cả nhà đầu tư và người mua đều mong muốn vào sự kì vọng cho mình. Tuy nhiên, “cung” bao giờ cũng thấp hơn “cầu” nên nhà đầu tư bao giờ cũng chịu thiệt”.

Đôi khi, do nắm thông tin mù mờ, nhiều nhà đầu tư chạy theo số đông, cuốn mình theo cơn “lốc” ảo mà không biết rằng: Những nguy cơ, rủi ro rất có thể xảy ra bất cứ lúc nào và người thiệt không ai khác ngoài là chính họ. Dự án Thanh Hà (Hà Đông) là một ví dụ.

Việc xuất hiện những cơn “sốt” ảo trên thị trường là chuyện “thường ngày ở huyện”. Các đơn vị thứ phát thu mua một số khối lượng lô đất nhất định đẩy giá lên nhanh, có thể từ 25 triệu đẩy lên 30 triệu, thứ nhất không có giao dịch, thứ hai là tạo nhiều thông tin ảo ra ngoài thị trường gây tâm lý sốt ruột cho nhà đầu tư khiến họ phải nhanh chân mua ngay trước khi BĐS lại tăng giá. Vì vậy, có thể, việc tăng giá phần lớn do các "đầu nậu" tạo nên nhưng cũng chỉ trong thời gian ngắn.

Thậm chí, có những dự án, chủ đầu tư chưa công bố bán hàng, chưa GPMB xong nhưng vẫn được thông tin là "khan hàng", là "sốt xình xịch". Chỉ đến khi ******* vào cuộc, khởi tố vụ án thì mọi chuyện mới vỡ lẽ.

Ông Phạm Trung Hà, Tổng Giám đốc Cty CP Bất động sản Hòa Phát cho biết, chính tâm lý đám đông của nhà đầu tư một phần tạo nên những cơn sốt bất thường ở một số dự án. Ông Hà cho rằng, nhà đầu tư cần bình tĩnh khi lựa chọn các sản phẩm bất động sản phù hợp và biết sàng lọc thông tin vì ngay cả trên báo, cũng xuất hiện những thông tin trái chiều về phân khúc thị trường nào đó.

"Nhiều công ty quản lý bất động sản hiện nay đưa ra những báo cáo thị trường nhằm mục đích hướng nhà đầu tư đi theo các phân khúc mà đơn vị đó đang quản lý, tiếp thị. Vì thế, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ để lựa chọn cho mình sản phẩm bất động sản phù hợp để đầu tư. ", ông Hà khuyến cáo.

Theo kinh nghiệm của giới "sành" trong lĩnh vực này, nếu chưa có nhu cầu cấp thiết thì không nên vội vã xuống tiền, đặc biệt là các dự án phía Tây Hà Nội.

Anh Phạm Minh Tuấn, trưởng phòng kinh doanh của Sudico – chủ đầu tư dự án Nam An Khánh khẳng định: Thời gian này, chủ đầu tư Sudico chưa bán sản phẩm trực tiếp cho khách hàng. Trong năm nay hoàn thành xây dựng xong kế hoạch maketting quảng bá đô thị mới, dự tính đầu năm tới sẽ tung ra thị trường bán lẻ.

Về hiện trạng thi công, hiện tại, giai đoạn 1 đã có đường và có hồ nhân tạo, đủ điều kiện kinh doanh. Các lô đất, mốc giới đã bàn giao cho các đơn vị thứ phát tương đối gần hết, dự án đang tiến hành xây dựng theo đúng tiến độ hoàn thành.

Điều đó có thể thấy rằng, không thể có chuyện khan hàng, sốt nóng hay thiếu hụt cung cầu gì đối với một số dự án ở phía Tây Hà Nội bởi cho tới thời điểm này, chủ đầu tư chưa có phương án kinh doanh, chưa bung hàng.

Nguyên nhân dẫn tới việc nhà đầu tư đổ xô đi mua BĐS ở khu vực phía Tây bởi, khu vực phía Tây được mệnh danh là mảnh đất hàm rồng, về mặt nhận thức hoặc cảm quan nhà đầu tư nhận thấy khu vực này hứa hẹn về cảnh quan, sinh hoạt, hạ tầng đi lại thuận lợi,…

Bên cạnh đó, giá BĐS khu vực phía Tây được chào bán với giá rẻ, đồng thời có thể đầu tư rải rác, nay một đồng, mai một đổng rải ra nhưng đến cái đích nhất định lại thu được lợi hơn rất nhiều so với những gì họ đã đầu tư. Đấy là bài toán mà sẽ tính đến và BĐS là một trò chơi mà mọi người đều có quyền tham gia.

Song, lý do không kém phần quan trọng đó là tâm lý đám đông. Có người ví von: “Khi có 10 người chạy về An Khánh thì chắc chắn người thứ 11 sẽ chạy về An Khánh. Nếu 10 người kia chạy chỗ khác thì người thứ 11 sẽ chạy chỗ khác chứ chưa chắc đã chạy về An Khánh. Về lợi ích trước mắt, có thể người ta chỉ nhìn thấy lờ mờ nhưng điều thúc đẩy họ mua đất lại là do đám đông. Họ luôn tâm niệm: 10 người đa số chắc chắn sẽ đúng”.

Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý đối với những dự án bất động sản được cho là "hot" bởi hiện nay các đầu nậu địa ốc rỉ tai nhau, muốn "đẩy" được "hàng" ở giá cao, chỉ cần tung vài chiêu "nóng sốt", "khan hiếm" là ít nhiều tạo nên một làn sóng ảo tại khu vực đó. Thậm chí, chấp nhận "đền bù" tiền đặt cọc để "giữ hàng".

Chuyên gia họ nói đúng. Còn mấy ông Bộ là láo nháo. nói láo. ăn cáp

này người đưa ra chính sách là quan chức bộ XD, nhớ đấy, chứ ko phải là mấy chú chuyên gia ăn tục nói phét

Nó mà nổ khinh khí cầu này chắc to lắm nhể

sau thời điểm cao trào là 1 thời kỳ đen tối

mấy chú quan chức chỉ biết phán mồm cho sướng............Giá đất ở VN không thể giảm với tinh fhình lạm phát như thế này,,,,,,,,,,,,,,,,,

Chuyên giá bộ là cái éo gì. Chung nó cũng toàn bim bip cả. Mấy thằng quan chúc éo tin laọi nào cả. Chỉ có bác Võ mói là người trung thực

Liệu khi nào thì nổ, ai biết trước được, cứ bảo nó xì hơi nhưng mấy năm qua chẳng thấy nó xì mà lại càng ngày càng căng thêm, 78% vốn FDI vào thằng này, nền kinh tế thì chưa hấp thụ nổi 10 tỷ USD/năm , vậy các nhóm ngành nghề theo bất động sản, vật liệu xây dựng sẽ tèo sao; lậy chúa chẳng biết thế nào, nó mà nôt thì ối bác chết nhẩy.