Bong bóng BDS tại VN sẽ vỡ.....????????

Cứ để các bác ôm đất... tự sướng thêm 1 tháng nữa...

Vậy theo quan điểm của bác
Chỉ trong 6 tháng nữa, đại gia BĐS sẽ sặc tiết vì trả lãi vay, vì BĐS đóng băng không ai bán, do giá cao ngất ngưởng
Kết quả là sập tiệm, vỡ nợ??????
Ôi, thế thì khủng khiếp quá

Em nghĩ khả năng BDS nổ trong năm nay hơi bị cao đấy ạ

Lãi suất ngân hàng Việt Nam cao nhất thế giới: Vì sao?do một phần đóng góp của bất động sản giá quá cao.



Mỗi khi lãi suất (bao gồm huy động và cho vay) tăng, có nhiều giải thích tương ứng như do vốn chảy vào chứng khoán quá nhiều, do dân rút từ nơi này đi gửi nơi khác đầu tư vào bất động sản để bảo toàn vốn, do chính sách thắt chặt tiền tệ, do lạm phát… Vậy lần này, lời giải thích nào cho lãi suất tăng ?




Nhìn vào mặt bằng lãi suất ở VN hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng, lãi suất ở VN là loại lãi suất cao nhất thế giới
Trên các góc độ khác nhau có rất nhiều cách giải thích cho diễn biến tăng lãi suất gần đây của khu vực ngân hàng. Các cách giải thích khác nhau dẫn đến các chính sách khác nhau và ứng xử khác nhau trên cả vĩ mô và vi mô...

Áp lực vốn đầu tư và lãi suất trung hạn

Nhìn vào mặt bằng lãi suất ở VN hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng, lãi suất ở VN là loại lãi suất cao nhất thế giới. Đó là một sự thắc mắc dường như ít ai quan tâm giải thích, Tuy nhiên, nếu giải thích thì giải thích được cho cả nguyên nhân của tình trạng lãi suất tăng cao ở VN trong trung hạn.

Giống như một số nước trong khu vực, VN trong nhiều năm qua duy trì mức tăng trưởng kinh tế khá cao trong khi tiết kiệm trong nước thường thấp hơn tổng đầu tư toàn xã hội khoảng 10% GDP. Chi tiêu và đầu tư công cũng được thúc đẩy mạnh, mặc nhiên tiết kiệm của khu vực công cũng vô cùng hạn chế, chi tiêu của khu vực tư nhân cũng tăng mạnh. điều đó hiển nhiên dẫn đến tổng tiết kiệm nội địa hạn chế hoặc khó tăng... trong khi năng lực huy động (cả uy tín và các công cụ...) của khu vực ngân hàng là khá hạn chế.

Nền kinh tế luôn cần nhu cầu tài trợ từ bên ngoài, diều đó cũng được phản ánh trên thị trường tài chính là nguồn cung tín dụng (credit availability) nhìn chung hạn chế hoặc có thể căng thẳng vào bất kỳ thời điểm nào. Điều đó xét về mặt trung hạn, mặt bằng lãi suất luôn ở mức cao hơn lãi suất thế giới là điều rất dễ hiểu. Gần đây, trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của VN đến 2015, Chính phủ đã chủ trương giảm quy mô đầu tư toàn xã hội xuống mức 40% GDP (trong khi năm 2008 là gần 44% GDP). Nếu quy mô này giảm, cùng với tăng tiết kiệm trong nước, áp lực lãi suất sẽ giảm và đó là cơ sở giảm lãi suất bền vững.

Các sách giáo khoa về kinh tế vĩ mô đều chỉ ra rằng, khi thâm hụt ngân sách cao và kéo dài kèm theo chi tiêu công mạnh mẽ, thì lãi suất trên thị trường tài chính có khuynh hướng cao. Điều này được giải thích cả ngắn hạn và dài hạn như sau: Trong điều kiện đó. chính phủ phải vay nợ mạnh mẽ trên thị trường tiền tệ và ngay lập tức đẩy lãi suất lên. Lãi suất trái phiếu chính phủ lại là lãi suất tham chiếu cho các lãi suất của các NHTM (mặc nhiên khi chi tiêu nhiều thì tiết kiệm công cũng giảm). Áp lời giải thích này vào VN, thời gian qua cho thấy: chi tiêu chính phủ cũng tăng khá. Thâm hụt ngân sách tăng mạnh (năm 2009, thâm hụt NSNN thực tế 9,6% GDP); nợ công đang có chiều hướng gia tăng từ 45% GDP (năm 2008) lên gần 60% GDP (dự kiến vào năm 2011), phản ánh chính phủ tăng cường huy động từ thị trường tài chính.

Thực tế, lãi suất trái phiếu chính phủ năm 2009 và 2010 cũng tăng cao đáng kể so với những năm trước (có khi lên tới 12%/năm). Theo biểu quyết của Quốc hội vừa qua, năm 2011, cho phép Chính phủ phát hành trái phiếu chính phủ 45.000 tỷ đồng, thấp hơn hẳn mức 100.000 tỷ đồng của năm 2011. Đó chắc chắn là giải pháp giảm áp lực lãi suất trong thời gian tới.

Quan sát hành vi đầu tư hiện nay cho thấy, người dân VN đã khá nhạy cảm với lạm phát. Nếu có dấu hiệu lạm phát, nhiều người sẽ rút tiền ngân hàng đi mua vàng, mua USD. NHTM cũng tham chiếu chỉ số lạm phát dự tính để quyết định mức lãi suất cho vay. Khi đó lạm phát dự tính (hoặc khuynh hướng lạm phát) sẽ quyết định lãi suất ở khu vực ngân hàng. Tính toán gần đây của một số chuyên gia cho rằng khi lạm phát năm 2010 là 8 - 9% thì lãi suất huy động ít nhất phải là 12% và như vậy lãi suất cho vay khoảng từ 15% trở lên chưa tính đến các yếu tố rủi ro khác. Thực tế cho thấy, khi quá sợ tiền mất giá (lạm phát) thì người ta cũng đã đổ xô đi tìm vàng, thành thử giá vàng tăng cao lại phản ánh vấn đề lạm phát, tiền mất giá trong trung hạn.. Và như thế nếu kiềm chế được lạm phát thì có thể kiềm chế được những cuộc đua lãi suất.

Chấp nhận rủi ro quá mức và lãi suất cao

Diễn biến thị trường thời gian qua cho thấy, có rất nhiều dấu hiệu chứng tỏ có rất nhiều khu vực của thị trường đã rơi vào tình trạng chấp nhận rủi ro quá mức (excessive risk taking). Nhiều NHTM đã từng huy động trên thị trường liên ngân hàng (thị trường II) lên tới 50% so với tổng dư nợ, mà dư nợ có NHTM đã cho vay bất động sản và chứng khoán lên tới con số đáng lo ngại trên 50% tổng dư nợ - có nghĩa là ngân hàng đã lấy vốn cực ngắn hạn để cho vay cực dài hạn. Lãi suất thị trường liên ngân hàng, lãi suất qua đêm có lúc trong thời kỳ này đã lên tới 45%/năm. Các DN và TCty cũng có các hành vi tương tự. Sự phát triển bùng nổ của TTCK với sự cung ứng “tín dụng” của các Cty chứng khoán cũng phần nào làm tăng mặt bằng lãi suất. Hiện tại, trong khi lãi suất thị trường khoảng 15% thì lãi suất cho vay theo chứng khoán khoảng 19%/năm (chưa kể các phí và các hình thức thu khác của Cty chứng khoán, lãi suất thực tế có thể lên tới trên 20%/năm). Điều này hiển nhiên trực tiếp trở thành lãi suất tham chiếu cho thị trường và sau đó vì nguồn vốn tín dụng cho sản xuất giảm sẽ làm tăng lãi suất trong trung hạn.

Có rất nhiều nhận định rằng, bản thân các NHTM đã tự đẩy lãi suất theo cách này hay cách khác mà chủ yếu do việc quản trị vốn theo kiêu “ăn đong” do động cơ chấp nhận rủi ro quá mức, thiếu cẩn trọng mà do không có hệ thống và cơ chế quản trị vốn phù hợp hoặc tính tuân thủ không nghiêm ngặt. Khảo sát và ước tính gần đây cho thấy, cơ cấu nguồn vốn tại các NHTM VN chủ yếu là ngắn hạn, vốn trung và dài hạn (trên 1 năm) chỉ chiếm chưa đến 20% tổng nguồn vốn. Trong khi cho vay trung và dài hạn (trên 2 năm) của hệ thống chiếm tới gần 60% cá biệt có NHTM cao hơn thế. Điều này dễ dàng nhận thấy sự mất cân đối về kỳ hạn và trong điều kiện quản trị, cân đối vốn (ALCO) không tốt thì vấn đề căng thẳng vốn thường xuyên dẫn đến đi vay với lãi suất cao bằng mọi giá sẽ là căn bệnh kinh niên của các NHTM VN.

Ứng xử với giá... lãi suất




Quan sát cho thấy, các ngân hàng trong nước ở VN thời gian qua có cách ứng xử với giá (price behavior) khá đặc trưng. Khi các yếu tố đầu vào tăng (như lãi suất huy động tăng, chi phí lao động tăng, chi phí thuê trụ sở, đầu tư trụ sở mới tăng...) thì các NHTM đã tìm mọi cách đẩy giá vào lãi suất cho vay mà bằng chứng là NHTM đã tìm mọi cách nâng lãi suất cho vay thực tế. Theo báo giới phản ánh năm 2009 và 2010 khu vực NHTM đã có thêm mới hàng chục loại phí áp cho khách ngoài hợp đồng vay vốn như phí sàn xếp vốn, phí quản lý tài khoản, phí ATM,... Khảo sát cũng cho thấy, các ngân hàng hầu như không có khái niệm cắt giảm chi phí trong thời gian qua (như cắt giảm lương, giảm đầu tư mua sắm, xây trụ sở mới...) mà trái lại, có nhiều NHTM (nhất là ngân hàng lớn) đã chủ trương xây dựng nhiều công trình trụ sở làm việc lên tới hàng ngàn tỷ đồng mà rất ít cho vay khu vực sản xuất (DN). Một số NHTM lớn cũng đã và đang góp vốn, thành lập các Cty con (Cty chứng khoán, Cty vàng,...). Điều đó chắc chắn làm giảm nguồn cung tín dụng trên thị trường và làm gây áp lực lãi suất lên thị trường là điều hiển nhiên. Như vậy, “ứng xử với giá” theo kiểu như trên của các ngân hàng cũng có thể nguyên nhân đẩy lãi suất lên.


NHTM hoạt động cho vay trên cơ sở phân tích, đánh giá DN. Lãi suất thương mại cho mỗi DN phải phản ánh phần nào rủi ro của từng DN. DN có mức độ rủi ro cao cần phải áp mức lãi suất cao... Tình trạng DN VN làm ăn khá kém minh bạch, các báo cáo của các DN trong nước có mức độ tin cậy rất thấp. Bên cạnh đó, các báo cáo kiểm toán đã ít lại còn chậm trễ là vấn đề lớn đối với các DN trong nước. Với môi trường kinh doanh chưa được cải thiện nhiều và với tình trạng này thì việc áp mức lãi suất cao đối với khu vực sản xuất là điều dễ nhận thấy -

[B]Lãi suất thương mại cho mỗi DN phải phản ánh phần nào rủi ro của DN. DN có mức độ rủi ro cao phải áp mức lãi suất cao. trong đó doanh nghiệp bất đọng sản độ rủi ro khá cao nếu thị trường đóng băng và tụt dốc thì các ngân hàng phải đối phó ra sao?[/B]

Trên thị trường có 10 bong bóng sắp nổ

Trong lĩnh vực kinh tế, chắc chúng ta ai cũng đã từng nghe đến từ "bong bóng" như bong bóng vàng, bong bóng bất động sản... Mới đây, nhận định của vị chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Minneapolis, Mỹ - Navayana Kocherlakota rằng sự bảo đảm của chính phủ càng làm cho bong bóng bất động sản phình to khiến người ta băn khoăn không biết liệu còn bong bóng nào khác đang ẩn náu trong nền kinh tế toàn cầu hay không?

Thật bất ngờ, bởi vì có một loạt thị trường bong bóng sắp bùng nổ.




Thị trường bong bóng sắp bùng nổ


Thứ nhất: Vàng

Nếu tính mức độ tăng của giá vàng trong vài ngày gần đây, sẽ thấy đây là bong bóng lớn nhất và khủng khiếp nhất với mức tăng xấp xỉ 377%. Hơn nữa, thực tế thì vàng không phản ánh đúng giá trị thật của nó. Vàng bản thân nó là một bong bóng.


Thứ hai: Bất động sản nổ sẽ làm tiêu tan nền kinh tế

Thực ra thì giá bất động sản viêtnam tăng 12,5% trong năm nay khiến người ta nghĩ rằng bất động sản dường như là bong bóng. Có điều giá tăng kèm theo nhu cầu tăng thì đây rõ ràng là dấu hiệu bong bóng. Với lại, sự tham gia của các nhà đầu tư nghiệp dư như bồi bàn và người giúp việc vào thị trường bất động sản là một dấu hiệu rõ ràng về một bong bóng tài sản

Thứ ba: Nguồn năng lượng thay thế

Công nghệ năng lượng mặt trời vẫn không có lợi nhưng các chính phủ trên toàn thế giới đang trợ cấp cho các công ty năng lượng mặt trời. Và thực sự là không cần thiết phải có quá nhiều người làm việc trong các ngành công nghiệp năng lượng mặt trời như thế.


Thứ tư: Hàng hóa

Đổ lỗi cho thời tiết, Trung Quốc và cả Fed, hàng hóa tăng mạnh trong những tháng gần đây. Mặc dù bong bóng hàng hóa tập trung vào các loại thực phẩm nhưng các kim loại công nghiệp như đồng cũng đang “sủi bọt.

Thứ năm: Apple (AAPL)

Việc cổ phiếu của Apple tăng 3.000% trong thập kỷ qua cho thấy nó sắp cận kề cái gọi là “bong bóng”. Apple là công ty thời trang cao cấp. Nhưng nếu Giám đốc điều hành của họ Steve Jobs ra đi hoặc chết thì Apple sẽ gặp khó khăn trong việc duy trì phong cách thời trang lạ thường và như vậy theo thời gian nó sẽ biến mất.

Thứ sáu: Mạng xã hội

Cái gọi là mạng xã hội thực chất chưa ai nghĩ rằng nó có dấu hiệu bong bóng. Ấy thế nhưng mà cổ phiếu của các công ty mạng xã hội không được niêm yết và cho đến nay chỉ được giao dịch bởi các cổ đông nội bộ.

Bạn có nhớ đến trường hợp của Boo.com? (mạng xã hội nổi tiếng và bị phá sản sau sự bùng nổ dot-com của cuối những năm 1990).

Thứ bảy: cổ phiếu tại thị trường mới nổi

Barton Biggs, cựu Chủ tịch của Morgan Stanley Morgan Stanley nhận định: “Chúng ta chỉ mới đi nửa đoạn đường để đến giai đoạn bong bóng khổng lồ tại thị trường mới nổi”.

Thứ tám: các công ty công nghệcao quy mô nhỏ

Từ vụ nổ bong bóng công nghệ cao đến nay đã một thập kỷ trôi qua, nhưng tình hình là các công ty công nghệ lớn với nguồn lực tiền mặt dồi dào đang “ngấu nghiến” các công ty nhỏ hơn mà không quan tâm đến giá cả.

Thứ chín: đồng USD

Mặc dù đồng USD giảm 10% so với đồng euro trong năm nay, nhưng đồng bạc xanh vẫn vững chắc trong lãnh thổ bong bóng, và sẽ bật lên trở lại khi người nước ngoài ngừng mua tài sản Mỹ như cổ phiếu và trái phiếu.

Thứ mười: nợ của Chính phủ Mỹ

Robert Wiedemer, tác giả của cuốn sách nổi tiếng “Aftershock” - cuốn sách bán chạy nhất nói về bong bóng kinh tế Mỹ và cách tự bảo vệ lợi nhuận nhà đầu tư trong giai đoạn tài chính mới nhận định: "Khi bong bóng này hiện ra thì bạn cũng đang trong một mớ bong bóng. Các bong bóng nợ đang tăng rất nhanh và sẽ tiếp tục phát triển”.

Đáng nói là về cơ bản, không có cách nào chính phủ Mỹ có thể trả lại 13,7 nghìn tỷ nợ hiện hành (chủ yếu là nợ nước ngoài) cho FED.

các dự án bất dộng sản đổ vỡ ngân hàng chịu hậu quả?
khôn ngoan là chính sách dựa vào dòng chảy để dẫn dắt thị trường chứ không phải là chính sách ngăn dòng. Những giải pháp theo đuôi thường để lại hậu quả nhiều hơn là tác động tích cực.


Sở Địa chính (nay là Sở Tài Nguyên Môi trường) TP.HCM dự báo trong 10 năm nữa nhu cầu nhà ở của TP sẽ vào khoảng 954.000 căn hộ. Đồng thời, Sở Xây dựng cũng đưa ra tính toán cho rằng hàng năm chỉ có khoảng 50.000 căn hộ mới được xây dựng. Để đảm bảo nhu cầu nhà ở, TP đã khuyến khích đầu tư các dự án bất động sản.
Cảm nhận về chênh lệch cung - cầu quá lớn, cộng thêm những chính sách của TP và sự thành công của một số dự án, điển hình là Phú Mỹ Hưng, các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế đã đổ xô vào đầu tư các dự án bất động sản. Các ngân hàng cũng hăm hở vào cuộc.

Rất nhanh chóng, các dự án bất động sản đã mọc lên khắp mọi nơi. Đến thời điểm hiện nay tổng dư nợ cho vay vào lĩnh vực này đã chiếm 45% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng, với con số tuyệt đối lên đến gần 288.000 tỷ đồng.

Kết quả này cho thấy các doanh nghiệp cũng như các ngân hàng đang cùng thực hiện chủ trương lớn của TP.HCM nó riêng, cả nước nói chung về giải quyết nhà ở.

Tuy nhiên, đến năm 2005 thì ngành ngân hàng nhận ra sự tăng trưởng đột biến của tín dụng cho các dự án bất động sản. Hiện tượng này được cộng thêm những thay đổi không nhất quán về chính sách đất đai và nỗi lo sợ thị trường bất động sản đóng băng có thể dẫn đến khủng hoảng hệ thống ngân hàng. Bài học đắt giá của nước láng giềng Thái Lan trong cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997 vẫn còn đó. Kết quả là Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tạo TP.HCM đã có văn bản khuyến cáo các ngân hàng thương mại về việc cho vay vào các dự án bất động sản.

Tác động tức thì của khuyến cáo này là các ngân hàng dừng cho vay các dự án đầu tư bất động sản. Nhiều dự án vì thể không thể tiếp tục triển khai. Hành vi hợp lý của người tiêu dùng là không mua nhà ở các dự án dở dang như vậy.

Tất nhiên thị trường không có người mua thì đóng băng. Hậu quả tiếp theo là các doanh nghiệp không có nguồn thu để trả nợ ngân hàng. Lúc này, chính các ngân hàng phải lãnh chịu hậu quả từ hành động ngừng tín dụng của mình. Nợ xấu tăng cao, nguy cơ khủng hoảng ngân hàng có thể xảy ra.

Không những thế, nếu thị trường bất động sản đóng băng, nhiều ngành khác cũng sẽ bị ảnh hưởng theo. Kết quả cuối cùng sẽ tạo áp lực lên việc thực hiện mục tiêu tăng trưởng 8,5% trong năm nay.

Nếu xét một cách riêng rẽ các dự báo thị trường, các chính sách khuyến khích của TP.HCM, và khuyến cáo của Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước Tp.HCM, tất cả đều đúng đắn và cần thiết.

Tuy nhiên, theo ý kiến chủ quan của người viết, trục trặc xảy ra nằm ở công tác dự báo, cảnh báo và cách đưa ra quyết định, đưa ra chính sách.

Thứ nhất, đối với dự báo của Sở Địa chính và Sở Xây dựng TP.HCM.

Có thể các tính toán này đúng và sự phát triển các dự án chung cư hiện nay là hợp lý. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là liệu những người có nhu cầu mua 954.000 căn hộ trong dự báo có đủ khả năng mua căn hộ, với giá hiện nay tối thiểu cũng phải 300 triệu đồng và bình quân khoảng 500 triệu đồng? Nếu người tiêu dùng không đủ tiền mua, thị trường bất động sản nói chung và thị trường căn hộ nói riêng vẫn chỉ nằm trong tay các nhà đầu cơ.

Thứ hai, đối với quyết định của ngành ngân hàng

Bong bóng bất động sản đã từng xảy ra ở Thái Lan, Nhật Bản và nhiều nơi khác trên thế giới. Những nguyên nhân của bong bóng đã được phân tích từ rất lâu rồi.

Với vai trò giám sát và cảnh báo hoạt động ngân hàng, Ngân hàng Nhà nước nhất thiết phải cảnh báo kịp thời và cung cấp thông tin hỗ trợ để các ngân hàng thương mại có quyết định đầu tư hợp lý.

Nhưng trong suốt một thời gian dài, hầu các ngân hàng không được cảnh báo. Vì thế khi Chi nhánh Ngân hàng Nhà nước Tp.HCM đưa ra cảnh báo hạn chế đầu tư, các ngân hàng thương mại có thể hiểu là cần phải ngừng cho vay các dự án bất động sản. Kết quả là những lo ngại về đóng băng của thị trường bất động sản lại dẫn đến việc đóng băng thật sự.

Theo ý kiến chủ quan của người viết, những chính sách khôn ngoan là chính sách dựa vào dòng chảy để dẫn dắt thị trường chứ không phải là chính sách ngăn dòng. Những giải pháp theo đuôi thường để lại hậu quả nhiều hơn là tác động tích cực. Nếu thị trường bất động sản thực sự bị đóng băng lúc này thì hậu quả có thể sẽ rất lớn, vì một lượng lớn vốn của các ngân hàng đang nằm trong đó.

Đây chỉ là một ví dụ điển hình thể hiện sự yếu kém trong công tác dự báo và đưa ra chính sách theo đuôi. Nếu ai có liên quan đến lĩnh vực xây dựng cơ bản mới có thể thấu hiểu được nỗi gian truân của các doanh nghiệp xây lắp trong gai đoạn hiện nay bởi hiện tượng đầu tư tràn lan.

[COLOR="Red"]Bất động sản du lịch: "siêu khủng" thành "siêu ôi"

Vừa qua nhiều dự án BĐS du lịch dạng "khủng" vào Việt Nam nhưng cũng kéo theo nhiều hệ lụy. Đã đến lúc cần một chiến lược dài hạn hơn là làm theo kiểu cắt miếng, chia lô mặt biển, đối núi như hiện nay.


Công bố nhiều, thực hiện ít


Ngoài dự án Dự án Khu nghỉ dưỡng cao cấp phức hợp Nam Hội An được cấp phép vào những ngày cuối cùng của năm 2010 thì trước đó đã có rất nhiều dự án đình đám về bất động sản du lịch (BĐS) như: dự án khu nghỉ dưỡng Hồ Tràm Resort (Vũng Tàu) tổng mức đầu tư khoảng 4,2 tỷ USD; dự án sân golf khách sạn Hoàng Đồng Lạng Sơn có tổng vốn đầu tư 2 tỷ USD và Khu phức hợp giải trí Happyland - Long An được xây dựng trên diện tích gần 700 ha với số vốn đầu tư gần 2 tỷ USD... Các dự án quy mô lớn này luôn được chào đón, kỳ vọng và tạo thuận lợi khi cấp phép nhưng khi triển khai không phải lúc nào cũng như cam kết.


Điển hình nhất trong năm 2010, một dự án khủng đã trở thành một dự án "ôi" khi không thể đóng nổi tiền ký quỹ và bị thu hồi giấy phép. CỤ thể, UBND tỉnh Quảng Nam mới ra quyết định thu hồi Dự án Bãi biển Rồng (Dragon Beach), với tổng vốn đăng ký đầu tư 4,15 tỷ USD do công ty Dragon Beach Group làm chủ đầu tư. Dự án này đã một thời đình đám nhưng mãi không thực hiện đúng cam kết và sau nhiều lần thúc giục nhưng không thực hiện việc ký quỹ và chưa lập thủ tục, hồ sơ đầu tư theo quy định nên dự án "tỷ đô" này bị thu hồi.


Trong khi đó, một dự án hoành tráng khác là là Hồ Tràm Asian Coast ở Bà Rịa - Vũng Tàu có vốn đăng ký đầu tư lên đến 4,2 tỷ USD nhưng đến nay chỉ mới thực hiện giải ngân đầu tư được số vốn rất ít, mấy chục triệu USD. Trong khi đó, hiện xuất hiện nhiều thông tin rao bán đất ở dự án này trên các trang mạng. Vì thế, đã có rất nhiều câu hỏi đặt ra về tính khả thi của dự án này.


Trong khi đó, thông tin từ Sở KH-ĐT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, nguồn vốn FDI vào tỉnh giai đoạn 2007 - 2010 là 20 tỷ USD. Trong đó, có 6 dự án vốn đăng ký đầu tư trên một tỷ USD nhưng đến nay có những đến nay có không ít dự án gần như chỉ tồn tại trên giấy, tốc độ triển khai cực kỳ chậm. Điều này khiến cho Bà Rịa - Vũng Tàu từ một địa phương có nhiều dự án tỷ đô nhất nước đang gánh "hậu quả" trong việc triển khai không như cam kết.


Trong khi đó, KKT Chân Mây - Lăng Cô (Thừa Thiên - Huế) đã có thời là điểm sáng về thu hút đầu tư khi có hàng chục dự án cam đăng ký và đa số là bất động sản du lịch. Tuy nhiên, đến nay hầu hết các dự án lại đang rơi vào tình trạng đình trệ hay chậm tiến độ.


Một ví dụ được nhắc đến là Dự án khu du lịch Diana Resort do Công ty cổ phần Dịch vụ đầu tư và Thương mại Việt Nam làm chủ đầu tư với tổng mức đầu tư đăng ký 232 tỷ đồng với diện tích 20ha được khởi công vào năm 2007 và dự kiến hoàn thành vào tháng 3/2010 nhưng tới cuối năm 2010 chỉ mới xây được tường rào và khu nhà nhà bảo vệ, còn là là bỏ hoang. Hay Khu nghỉ dưỡng ven biển Lăng Cô với tổng mức đầu tư đăng ký 4,8 triệu USD do Công ty TNHH Pegasus Fund 2 - Việt Nam cấp phép đầu tư năm 2006 với tổng diện tích đất khoảng 8,3ha dự kiến đi vào hoạt động vào năm 2010, nhưng hiện tại chỉ mới xây dựng được một đoạn kè chắn sóng.


Cũng tại đây, hàng loạt dự án triệu đô khác như: Dự án Khu nghỉ dưỡng sân Golf - Đầm Lập An (do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Lập An làm chủ đầu tư, Dự án khu du lịch Bãi Chuối với tổng vốn đăng ký khoảng 1.636 tỷ đồng do Công ty Cattigana(Singapore) đầu tư trên diện tích 100ha đều chưa triển khai theo đúng tiến độ.


Trước tình hình này, Ban quản lý Khu Kinh tế Chân Mây - Lăng Cô đã nhiều lần cảnh bảo và thực hiện rút giấy phép một vài dự án bất động sản để cảnh cáo các nhà đầu tư nhưng xem ra mọi việc không có thay đổi nhiều. Tình hình này, rất có thể một số dự án sẽ được liệt vào dạng có thể bị rút giấy phép đầu tư trong thời gian tới.


Nguyên nhân chậm triển khai các dự án này được các địa phương nhận định là do năng lực tài chính nhà đầu tư hạn chế, thiếu vốn nên thường tìm cách trì hoãn, xin điều chỉnh quy hoạch dự án. Thậm chí, có nhiều DN chỉ đăng ký những dự án "hoành tráng" để được cấp phép nhưng sau đó lại tìm cách để sang nhượng, kiếm lời.


Tràn lan bất động sản du lịch


Mới đây, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã có văn bản đề nghị các địa phương báo cáo tình hình các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tại địa phương. Tuy nhiên, đến thời hạn cuối là 30/11/2010 mới chỉ có rất ít địa phương báo cáo. Trong các địa phương gửi báo cáo về có Thanh Hóa, Trà Vinh, Bình Phước, Bắc Giang. .. Tuy các địa phương không thuộc vùng "trọng điểm" về đầu tư BĐS du lịch - nghỉ dưỡng và không có nhiều lợi thế nhưng không vì thế mà BĐS du lịch ít đi. Nhiều dự án nhưng tình trạng chung vẫn là triển khai chậm và chưa mang lại hiệu quả.


Tại Bắc Giang, tuy không phải là tỉnh có thế mạnh thật sự về du lịch nghỉ dưỡng nhưng tại đây cũng đã có tới 13 dự án được cấp phép với tổng vốn đăng ký 682,24 tỷ đồng và 30 triệu USD, diện tích đất đăng ký là 1.000 ha. Trong số này, có 6 dự án khu du lịch sinh thái, 4 dự án khu nghỉ dưỡng và 2 dự án du lịch nghỉ dưỡng có sân golf. Tỉnh cũng đã lập và công bố danh mục 4 dự án bất động sản du lịch, trong đó có dự án khu du lịch sinh thái kết hợp nghỉ dưỡng Hồ Cấm Sơn tại huyện Lục Ngạn có vốn đầu tư có thể lên tới 2.300 tỷ đồng.


Tại Thanh Hoá, trong số 36 dự án bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, chỉ có 1 dự án đã đi vào hoạt động, 12 dự án đang giải phóng mặt bằng, 17 dự án trong giai đoạn lập dự án đầu tư và 6 dự án mới xin chủ trương đầu tư.


Cụ thể, khu du lịch Hải Tiến (Thanh Hoá), từ năm 2004 UBND tỉnh đã giao đất cho 7 doanh nghiệp với diện tích 130 ha nhưng đến nay chưa có dự án nào đi vào hoạt động. Dự án của Công ty TNHH Thương mại và Du lịch Euro có tổng vốn đầu tư 332 tỷ đồng, được lập từ tháng 3/2004 nhưng đến nay mới hoàn thành đưa vào khai thác hai căn biệt thự và một số hạng mục với tổng vốn đầu tư 31,6 tỷ đồng. Dự án của Công ty TNHH Thảo Thọ Quyến (Invenco) có tổng vốn đầu tư 331 tỷ đồng cũng được lập từ năm 2004, nhưng cho đến nay cũng chỉ mới hoàn thành mặt bằng và một số hạng mục hạ tầng với tổng vốn đầu tư 22,9 tỷ đồng.


Trong khi đó, Trà Vinh có 4 dự án BĐS du lịch - nghỉ dưỡng đang nghiên cứu triển khai và đang kêu gọi đầu tư vào 2 dự án. Còn tỉnh Bình Phước đang kêu gọi đầu tư 3 dự án BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, với tổng vốn đầu tư 1.464 tỷ đồng và 30 triệu USD, chiếm 5.237 ha đất.


Thực tế này cho thấy, BĐS du lịch, dù là một làn sóng rất được kỳ vọng nhưng triển khai trên thực tế không như mong muốn. Việc đầu tư tràn lan các dự án BĐS du lịch - nghỉ dưỡng, kéo theo nhiều vấn đề như quy hoạch đầu tư thiếu cân xứng, cơ cấu đầu tư không hợp lý, lãng phí đất đai... Rất nhiều chủ đầu tư do lập dự án với quy mô lớn nhưng năng lực tài chính có hạn nên mặc dù đã được các địa phương gia hạn thời gian thực hiện dự án nhiều lần nhưng chủ đầu tư vẫn không đủ khả năng thực hiện cả dự án.


Với tình hình này, nhiều chuyên gia về BĐS đang lo ngại về một hậu quả không mong muốn của sự bùng nổ về bất động sản du lịch. Đó là hàng loạt dự án sẽ không thể triển khai, sự lãnh phí về đất đai, tiền bạc và gây ra những hậu quả về xã hội và môi trường.


Việt Nam có tiềm năng về du lịch nên việc phát triển BĐS du lịch là một tất yếu nhưng việc bùng nổ và tràn lan như thời gian qua là cả một vấn đề cần nhìn nhận lại. Đã đến lúc cần một chiến lược dài hạn hơn là làm theo kiểu cắt miếng, chia lô mặt biển, đối núi ra để làm dự án như hiện nay.


Chính vì thế, đại diện Tổng cục Du lịch mới đây đã cho rằng, cần mạnh tay thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư đối với các dự án không có khả năng triển khai, hoặc chậm triển khai. Đối với các dự án không có khả năng triển khai, hoặc chưa có kế hoạch sử dụng hết diện tích đất đã giao để chuyển cho các dự án đầu tư mới hoặc sử dụng mục đích khác có hiệu quả hơn.(Nguồn: VEF, 7/1)
[/COLOR]

Năm 2011: Chứng khoán, bất động sản “bất động” theo ngân hàng?

“Bộ đôi” chứng khoán và bất động sản sẽ khởi sắc trong năm 2011 nếu thanh khoản của hệ thống ngân hàng trở nên dồi dào. Khi đó, các ngân hàng sẽ mạnh tay bơm vốn cho 2 thị trường này.


Ngân hàng cần 50,000 tỷ đồng để tăng vốn


Đại diện Ngân hàng Đầu tư Standard Chartered chia sẻ một số nhận định về ngành ngân hàng trong năm 2011. Theo đó, dự báo ngành này vẫn còn nhiều thách thức trong năm, chủ yếu là áp lực tăng vốn pháp định sẽ phải được tiến hành trong năm nay chứ không thể trì hoãn thêm nữa. Theo ước tính, trong giai đoạn 2011-2012, yêu cầu tăng vốn lên 3,000 tỷ đồng đối với các ngân hàng thương mại sẽ khiến cho toàn hệ thống ngân hàng cần nguồn vốn lên đến 50,000 tỷ đồng.


Về lâu dài, quy định tăng vốn góp phần giúp cho hệ thống ngân hàng phát triển bền vững nhưng trong ngắn hạn sẽ khiến tỷ số lợi nhuận trên vốn sụt giảm.


Tuy nhiên, theo tiến sỹ Alan Pham, Trưởng Kinh tế gia của CTCK Vina (VinaSecurities), nếu lạm phát năm nay được kiểm soát tốt, lãi suất giảm thì dòng vốn ngoại vẫn có khả năng chảy vào hệ thống ngân hàng, đặc biệt là các nhà băng lớn như Vietcombank, Techcombank…


Rủi ro khan hiếm vốn với chứng khoán và bất động sản


Đánh giá về thị trường chứng khoán và bất động sản trong năm 2011, vị tiến sĩ này cho rằng hai lĩnh vực phi sản xuất trên đang đối mặt với rủi ro khá cao. Nguyên nhân do thị trường chứng khoán và bất động sản sẽ gặp lực cản khan hiếm vốn một khi ngân hàng giữ lại lượng vốn để phục vụ cho hoạt động kinh doanh.


Dù vậy, “giải ngân vào chứng khoán vẫn có thể có lợi nhuận cao và vẫn hấp dẫn nếu các nhà đầu tư chấp nhận được rủi ro”, ông nói.


Kỳ vọng ổn định vĩ mô


Ông Alan Pham kỳ vọng trong năm 2011 Chính phủ sẽ hoạch định các chính sách rõ ràng hơn, tập trung vào ổn định vĩ mô hơn là mục tiêu tăng trưởng. Lạm phát năm nay ở vào khoảng 8.5-9%, thâm hụt thương mại khoảng 14 tỷ USD. Theo dự báo, lạm phát tiếp tục tăng trong quý 1/2011 do rơi vào mùa tiêu dùng cao điểm Tết Nguyên đán. Ông cho rằng điều cần làm lúc này là chính sách tiền tệ nên thắt chặt hơn nữa để hiệu quả có thể nhận thấy rõ trong quý 2 này.


Theo ông, chính sách tiền tệ sẽ bị thắt chặt từ nay đến quý 2/2011 và nới lỏng phần nào trong quý 3/2011, tỷ giá sẽ điều chỉnh trong khoảng 5-7%, lãi suất cơ bản tăng lên 10% trong nửa đầu năm 2011 và tăng tiếp lên 11% vào nửa cuối năm. Tỷ giá liên ngân hàng khoảng 20,500 VND vào cuối năm 2011 so với mức 19,500 VND hồi cuối năm 2010.


Khép lại năm tăng trưởng kinh tế trong lo âu


Nhìn nhận về kinh tế Việt Nam năm vừa qua, ông Alan Pham cho rằng, kinh tế năm 2010 khá thành công với mức tăng trưởng GDP 6.78%, vượt mức kế hoạch 6.5%, cao hơn con số mở rộng 6.2% trong năm 2008 và 5.3% trong năm 2009. Ngoài ra, các tác nhân tăng trưởng chính như các ngành công nghiệp và dịch vụ đều diễn biến khá tốt.


Tuy nhiên, kinh tế nước ta còn đối mặt với hàng loạt khó khăn. Chính sách nới lỏng tiền tệ nửa sau năm 2010 đã làm lạm phát tăng mạnh từ tháng 10 đến tháng12, kích lạm phát cả năm lên hai con số (11.75%). Ngoài ra, thâm hụt thương mại trong năm qua ở mức cao 12.4 tỷ USD, chiếm khoảng 17.3% tổng giá trị xuất khẩu. Dù vậy, con số thâm hụt này vẫn nằm trong vùng có thể bù đắp được nhờ vào lượng kiều hối (8 tỷ USD), lượng FDI giải ngân (11 tỷ USD), vốn vay ODA (3.5 tỷ USD) và vay nợ nước ngoài (1 tỷ USD).


Một loạt các quan ngại khác cũng làm cho nền kinh tế vĩ mô trở nên bất ổn. Theo phân tích, mức tăng trưởng GDP cao song vẫn phụ thuộc vào tỷ lệ đầu tư (42% - 45% trên GDP), hiệu quả đầu tư thấp thể hiện qua hệ số ICOR cao (6-7x). Thêm vào đó, chính sách tiền tệ trong năm qua chưa ổn định, chuyển từ chính sách thắt chặt ở nửa đầu năm 2010 thành nới lỏng vào nửa cuối năm. Mặc dù Chính phủ và NHNN đã có những nỗ lực hạ lãi suất nhưng lãi suất trên thị trường vẫn cao.


Một thông tin bất lợi khác là việc 3 tổ chức tín nhiệm quốc tế đồng loạt hạ mức tín nhiệm của Việt Nam trước mối lo ngại lạm phát cao, tiền đồng bất ổn, cán cân thanh toán yếu ớt và các khoản nợ của một số doanh nghiệp Nhà nước khiến cho niềm tin của giới đầu tư ngày càng giảm sút.


Kể từ tháng 11/2009 đến nay, tỷ giá đã được điều chỉnh 3 lần. Có thể thấy, từ tháng 10-12/2010, thị trường ngoại hối trải qua giai đoạn bất ổn do nhu cầu USD cao dẫn đến tiền đồng mất giá.


Cũng trong năm qua, giá vàng liên tiếp lập kỷ lục với mức cao nhất 38.5 triệu đồng/lượng vào tháng 11, tăng vọt 44.68% so với giá đóng cửa cuối năm 2009. Chính sự chênh lệch giá vàng trong và ngoài nước đã làm phát sinh hiện tượng nhập khẩu vàng trái phép, dẫn đến cầu USD tăng cao và thị trường ngoại hối khá hỗn độn từ giữa tháng 10 đến tháng 12.

[r23)]

tình trạng hiện nay trên thị trường bat động sản Hà Nội là: bắt đầu có dấu hiệu đóng băng, đa phần giao dịch là của giới đầu cơ nhằm cầm cự qua ngày (80%), phần còn lại là giao dịch của những người có nhu cầu thực sự ở phân khúc nhà chung cư có giá khoảng 20 triệu/m2 (đa phần trong nhóm này là các quan ở địa phương mua bất động sản phục vụ cho con cháu lên HN học). Thử hỏi tất cả những bác có tiền thực sự trên F319 này có bác nào dám lao vào bất động sản Hà Nội lúc này không?