Cập nhật triển vọng ngành bất động sản KCN

I.Nhìn lại ngành BĐS KCN năm 2020


1.1. Diện tích cho thuê mới năm 2020 giảm do nhu cầu đầu tư bị hạn chế bởi dịch Covid-19

Trong năm 2020, diện tích đất cho thuê mới ở các tỉnh thành trọng yếu của Việt Nam đều giảm. Trong đó, tổng diện tích đất cho thuê mới ở 06 tỉnh thành phía Bắc giảm 16% yoy và 05 tỉnh thành phía Nam giảm nhẹ hơn, ở mức 13% yoy.


Nhu cầu đầu tư hạn chế do ảnh hưởng của dịch Covid-19: Diện tích cho thuê mới giảm chủ yếu do nhu cầu đầu tư, thuê mới của các doanh nghiệp trong năm 2020 bị hạn chế khi bùng phát dịch Covid-19 khiến rủi ro gia tăng và triển vọng kinh tế giảm. Theo Bộ kế hoạch và Đầu tư, tổng vốn đầu tư đăng ký mới và tăng thêm vào các KCN Việt Nam trong 9T2020 của trong nước và nước ngoài đều giảm, lần lượt đạt 91 nghìn tỷ đồng (-6,1% yoy) và 8,5 tỷ USD, (-15,8% yoy).

2.2. Giá cho thuê năm 2020 tiếp tục đà tăng do nguồn cung mới hạn chế

Dù nhu cầu sụt giảm, giá cho thuê trung bình tại tất cả các tỉnh thành trọng yếu trong năm 2020 đều tăng, chủ yếu do nguồn cung BĐS KCN mới trong năm 2020 hạn chế. Trong đó, theo Savills, giá cho thuê trung bình phía Bắc (tới cuối Q3/2020) đạt 102 USD/m2 /chu kỳ, tăng 7,1% yoy; và phía Nam (tới cuối Q2/2020) đạt 106 USD/m2/chu kỳ, tăng +9,7% yoy. Bên cạnh đó, theo JLL, giá cho thuê nhà xưởng bình quân ở hai miền tiếp tục ổn định, lần lượt ở mức 4,5 và 4,3 USD/m2 /tháng cho thời hạn thuê ít nhất là 3 - 5 năm.


Thiếu hụt nguồn cung ở các tỉnh thành trọng yếu: Nguồn cung BĐS KCN mới năm 2020 tại các tỉnh thành trọng yếu không theo kịp nhu cầu thuê mới, có thể thấy được qua giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy tại các tỉnh thành này đều tăng trong năm 2020 dù nhu cầu thuê mới sụt giảm. Nguồn cung mới trong năm 2020 tại các tỉnh thành này khá hạn chế, chỉ Hải Dương, Vĩnh Phúc và Hải Phòng ghi nhận tăng trưởng lên tới 20% (tuy nhiên quỹ đất của các tỉnh này vẫn ở mức nhỏ) và sau đó là Vũng Tàu và Đồng Nai ở mức khoảng 10%. Vì vậy, tỷ lệ lấp đầy tại các tỉnh thành trọng điểm tăng lên mức rất cao trong năm 2020, khoảng từ 73% - 99%, trong đó tăng trưởng cao nhất trong năm 2020 là Bắc Ninh (tỷ lệ lấp đầy tăng 10 đpt, đạt 95%) và Vũng Tàu (+9 đpt, đạt 79%). Nguồn cung BĐS KCN mới tại các tỉnh thành này đang bị hạn chế do (1) chính sách thu hẹp phạm vi và di dời nhà máy ra khỏi thành phố của chính quyền; (2) nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý và khó khăn trong đền bù, giải phóng mặt bằng; (3) những gián đoạn gây ra bởi đại dịch covid-19, khiến các quỹ đất mới chưa thể gia nhập nguồn cung thị trường.



II.Triển vọng ngành trong năm 2021

Đầu tư trong nước phục hồi nhờ (1) kiểm soát dịch nội địa hiệu quả và (2) hoạt động sản xuất được khôi phục. Công tác phòng chống dịch của Chính phủ Việt Nam trong năm vừa qua đã phát huy hiệu quả và được cộng đồng quốc tế đánh giá cao. Việt Nam sớm bước vào trạng thái bình thường mới và có kinh nghiệm hơn trong việc kiểm soát các đợt bùng phát (nếu có). Nửa cuối năm 2020, hoạt động sản xuất đã khôi phục trở lại, phản ánh bởi sự hồi phục của chỉ số PMI (cao nhất vào T12/20 với 51,7 điểm) và IIP (cao nhất vào T12/20 với 164,9 điểm). Đầu tư nước ngoài phục hồi bởi lo ngại về dịch bệnh sẽ giảm bớt nhờ tiến độ phát triển vắc xin. Ngoài ra, thị trường BĐS KCN cũng đã có những cải tiến nhằm đối mặt với những trở ngại gây ra do dịch bệnh như: phát triển các ứng dụng ảo và nền tảng tiếp thị trực tuyến, hỗ trợ nhà đầu tư tiếp cận thông tin và tham quan KCN online từ xa, duy trì kết nối với khách hàng tiềm năng trước khi mọi hoạt động giao thương trở lại bình thường.

III.Các doanh nghiệp quan tâm


KBC – Quỹ đất tập trung ở miền bắc

KBC hưởng lợi từ việc di dời nhà máy Trung Quốc, tại các địa điểm đầu tư tập trung ở phía Bắc: Bắc Ninh, Hải Phong, Hải Dương.

Nam Sơn Hạp Lĩnh đã xong pháp lý, triển khai giai đoạn 1 với quỹ đất hơn 100ha, theo đó công ty sẽ bàn giao quỹ đất khoảng 60 ha cho các nhà đầu tư Đài Loan đã đặt trước (đã ký MOU).

Khu đô thị: khu đô thị Tràng Duệ sẽ đóng góp chính vào năm 2021 (10 triệu đồng/m2) trong khi khu đô thị Phúc Ninh vẫn bị trì hoãn bởi các vấn đề pháp lý.


IDC – cơ hội sau thoái vốn

Công ty hiện có khoản 500ha quỹ đất sẵn sàng cho thuê tại các khu công nghiệp: Phú Mỹ II (BRVT) Phú Mỹ mở rộng (BRVT), Quế Võ II (Bắc Ninh). Đây là các khu vực thuộc nhóm dẫn đầu thu hút FDI trong năm 2020.

Trong năm 2021, doanh nghiệp có thể sẽ bổ sung thêm quỹ đất thương phẩm lên đến 362ha từ dự án khu công nghiệp Hựu Thạnh – Long An. KCN Hữu Thạnh dự kiến cho thuê 50 ha trong năm 2021 (+100% so với cùng kỳ), với giá cho thuê là 130 USD/m2/chu kỳ thuê (+18% so với cùng kỳ)

Cơ cấu cổ đông IDC hiện nay toàn bộ là các cá nhân và tổ chức tư nhân, bao gồm: Công ty Cổ phần Tập đoàn SSG sở hữu 22,5%, Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco chiếm 22,5% và nhóm nhà đầu tư mua lại phần vốn của BXD gồm 1 tổ chức và 8 cá nhân. Với các Tổng công ty có quy mô tài sản lớn như IDC, chúng tôi nhận thấy việc tư nhân hóa sẽ giúp các doanh nghiệp này quản lý tài sản hiệu quả hơn

BCM

Năm 2018 đến nay, BCM đã triển khai nhiều dự án KCN mới thông qua các liên doanh VSIP và BW (Becamex - Warburg Pincus). Cụ thể, liên doanh VSIP đã triển khai 3 dự án: (1) VSIP Bình Định tại khu kinh tế Nhơn Hội, Quy Nhơn có diện tích thương phẩm 1.000 ha; (2) KCN VSIP III tại Tân Uyên, Bình Dương có diện tích 1.000 ha và VSIP Bắc Ninh có diện tích 273 ha.

Riêng BCM cũng đã hoàn thành pháp lý và triển khai giai đoạn 1 dự án Becamex Bình Phước có quy mô 311 ha, tiến độ GPMB hiện tại cũng đạt trên 80%.

Tính theo tỷ lệ góp vốn các dự án trên, quỹ đất tiềm năng của BCM trong năm 2021 vào khoảng 1.575 ha.

--- Gộp bài viết, 20/03/2021, Bài cũ: 20/03/2021 ---

Chú ý KBC, PHR anh em nhé.