Chứng trường - Đấu trí giai đoạn 2

Hầu hết cổ bds chưa tăng trừ anh cả VIC, VHM lần này đấu giá thủ thiêm thì bds có ăn ké vui cùng ck ko nhể? Lần trước đấu giá đất cái kéo bds trần tím liên tục, lần này thiên thời cũng ko kém, liệu có sóng?
https://cafef.vn/bat-dong-san-nong-...ao-moi-dang-hinh-thanh-188250909134406866.chn
https://cafef.vn/tphcm-se-dau-gia-dat-vang-o-thu-thiem-188250909193757174.chn

Anh Tài nhớt nếu tính giá close thì week, month đã vượt xừ đỉnh lịch sử rồi.
Tiếc hồi thuế Chum phải giành tiền giải quyết hậu quả anh Quang khắm mà chả múc đúng 45 Đôn pím, thì giờ giàu to rồi.
Mà thôi gác lại quá khứ hướng tới tương lai, vượt đỉnh rồi thì ôm đến bao giờ nhể?

Ngày mai hết phiên là có 8x rồi Anh

Thế là CE cơ à?
Có lý do chính đáng không?

Cảm ơn đã chia sẻ. Đúng là đợt này thanh khoản đang tụt vì nhiều ông thứ cấp cứ neo giá bán của mình theo vàng, mà SJC thì đang điên.

Hình như bạn có nhắc đến BDS với mình 1 lần mà quên chưa trả lời. Hôm nay, tôi sẽ phản biện lại bạn với cách nhìn khác.

1. Giá NOXH hiện nay như bạn nói được duyệt khoảng 30-35 tr/m đất được nhà nước ưu đãi, chắc lập Dự toán lúc vàng đang 115-120 thôi => 3 chỉ / m. Anh Thản năm 13-14 bán khu HH Linh Đàm, khoảng 14.5 tr/ m ,vàng 40-43 => cũng khoảng 3 chỉ / m, đắt hơn vì đất anh ây mua của CSC. Hồi đó có 1 anh GĐ hình như của Hadico nói giá đó không thể xây được. Dân xúm vào chửi anh đó , tung hô anh Thản xây 1 tầng 7 ngày. Tôi cũng tin là anh Thản ko xây được tử tế với giá đó , anh ấy ép giá xuống để dân mua theo gói 5000 tỉ thôi, khu Đại Thanh đã 17.5 tr rồi, và thực tế ai mua cũng phải thêm vênh bét 2 tr/ m, chưa kể xây trộm trồng tầng.

Nhưng chốt lại ý này là bao năm nay , muốn xây NOXH, quanh HN các anh ấy phải 3 chỉ / m mới làm ( Khu Đặng Xá, Khu Quân đội Thạch bàn đều thế ... )

2.VN về địa lý là thuộc Đông Nam Á, nhưng về Tập tục - Văn hóa, phải tính vào khối Đông Bắc Á, nơi mà người dân ngoài vàng, thì tôn thờ BDS bất kể Tôn giáo gì ( giờ có thêm tiền số). Nhật Bản đỉnh BDS đã 30 năm nay, nhưng các CC ở Tokyo vẫn cao chót vót, đắt hơn nhà ở dưới đất. Seoul hiện giá nhà CC tính theo USD đã vượt đỉnh, bất chấp dân số tăng trưởng âm . Trung quốc, các thành phố hạng 1 như Peking, Shanghai đều vẫn ở đỉnh cao chót vót bất chấp Evergrand vỡ nợ, % kinh tế tăng trưởng đã chậm lại so với 15 năm trước.

2 năm qua, CC ở HN và quận 1-2 SG đều vẫn tăng mạnh. Như vậy ở nơi đô hội, tiền vẫn đổ vào BDS có dòng tiền

3. Bạn nhắc đến đoạn 2010 -1019 đất ở HN đóng băng, CC cũng vậy. Tôi xác nhận, năm 19, khi đi xem đất của SJS, gặp nhiều người chỉ mong bán hòa vì đu đỉnh ngàn năm Thăng long, người đẻ đất không đẻ. Đây là 1 thực tế khách quan vì năm 2010-11, nhà nước đột ngột thắt chặt cung tiền. Trước ngày 31/12/2010, ai gửi TCB 1 năm không phá ngang được nhận lãi 20%/năm.

3 năm nay điều đó không diễn ra bởi:
- Nhà nước bơm tiền.
- Dự trữ ngoại tệ vẫn còn tốt ( năm 2011 có lúc chỉ còn 8 tỉ USD, giờ trong khoảng 70)
- Người dân , đặc biệt dân bắc đã có kinh nghiệm trong việc dùng đòn bảy TC khi đầu tư BDS, cũng như đã có chu kỳ tích lũy tài sản 10 năm.

4. Thực tế BDS không đóng băng có phần đóng góp cực kỳ lớn từ hiệu ứng các ngân hàng cổ phần tư nhân đã tăng tổng sản gấp nhiều lần. Nếu năm 2010 - 12, bank tư nhân chỉ có 3 gương mặt chính là STB, EIB cổ đông đánh nhau loạn xạ, ACB đang phải khắc phục vụ Huyền Như thì nay đã có thêm TCB, VPB và 1 vài bank khác phát triển vượt bậc, tăng nguồn cung oxy cho các Nhà phát triển BDS.

5. BDS ở miền bắc, bán rẻ chó nó mua: Đây là thực tế tâm lý của NDT BDS ( cũng phần nào giống CK thôi). Càng bán rẻ, người ta càng đợi rẻ hơn. Hiểu rất điều đó, các Nhà phát triển BDS hiện nay cương quyết không bán rẻ. Ở cấp triển khai, thì nhnều trò mèo như bạn nói: Tạo cầu ảo bẳng sale điện thoại, nhắn tin hỏi mua hằng ngày, liên tục kéo giá bán cao lên theo giá vàng, vẽ chart tăng giá liên tục trên các trang mua / bán BDS , làm giá khu xung quanh trước khi mở bán khu của mình ( Long An cuối năm 24 )...

6. Phần lớn các Nhà phát triển BDS lớn đều đã kịp tích cho mình 1 bank trong hệ sinh thái hoặc đồng minh thân hữu: Ví dụ: TPB - Dojiland, SH. Không tính đến Vạn Thinh Phát - SCB quá láo , thì thiếu 1 bank quân nhà chính là điểm yếu chết người của FLC, NVL, BCG ...

7.Sở hữu BDS là công cụ để kháng cự lạm phát: Nhiều người chỉ tính giá BDS trên cơ sở lợi tức thu được khi cho thuê để phán BDS quá đắt. Mà quên đi khi cả Thế giới in tiền, các Tài sản hữu hạn như vàng , chung cư đều phải lên giá so với tiền. Đặc biệt trong hoàn cảnh VN, giờ bạn xếp hàng cả ngày cũng chưa mua nổi 5 chỉ.

Ngoài ra, do vàng lên, chỉ phí XD cũng đã lên mạnh. Hiện đất nhiều như Mỹ người ta cũng đã phải xây nhà nhỏ đi do chi phí xây dựng tăng cao.

Hiểu rõ điều đó, sẽ thấy TT BDS là cuộc đấu giữa 1 bên cầm tiền + sợ tiền mất giá đấu với 1 bên có hàng, có oxy để đợi bên cầm tiền đầu hàng.

8. Hành vi tiêu dùng thay đổi: Trước năm 2022, ở HN, gia đinh sở hữu > 1 CC đều bị chê là ngu vì ôm tiêu sản. Nhưng ở SG, liên tục từ khi BDS hồi phục năm 2015 đến 2019, CC đều tăng giá 10% / năm. Bởi lẽ, Saigon trước covid là thành phố của dịch vụ, 85 % GRP đến từ dịch vụ. Người dân quen thói từ thời Mỹ mua ô tô rồi thừa tiền mới mua nhà. Ngược lại là dân Bắc kỳ ăn chắc mặc bền mua nhà thừa tiền mới mua ô tô.

Nhưng với dân bắc, đó là nếp nghĩ của thế hệ tiêu dùng đã già nua, khư khư ôm nhà đất chờ vào dưỡng lão. Chủ lực tiêu dùng ngay nay là đủ các loại Gen, đề cao trải nghiệm, tiện nghi và sự tuân thủ (trong nếp sống đô thị ). Chưa kể hành vi tiêu dùng khi mua sắp, nhịp sống công nghiêp tràn ngập KPI sẽ khiến nhà đât không còn hấp dẫn trong mắt tầng lớp trung niên, hay trẻ giàu .... Dần dần, nhà đất sẽ giống Seoul, Tokyo ... lắm sẹc, lắm quẹo, taxi không vào được dần trờ thành các khu bảo tồn, ở thì được, thanh khoản cao là khó. Điều này sẽ càng thúc đẩy người ta phát triển tiếp nhiều KDT, khu CC mới xung quanh các cụm thành phố loại 1-2.

9. Nếu neo gía nhà cao quá, dân nghèo không chịu được, xã hội có bất an ? Tất nhiên là sẽ tiềm ẩn mồng mấm bạo loạn như Indonesia vừa qua. Nhưng ngược lại, đây là động lực để lớp trẻ học nhiều, lao động nhiều, nghĩ nhiều. Vấn đề này, nước Đông Á nào trước khi lên CNXH chả gặp phải. Hoặc học tập và lao động 996, hoặc không cưới, cưới cũng không đẻ, hoặc mua NOXH căn bé, ở xa hoặc làm được cái gì thì làm như dân Nepan, Indo ...
Ở cương vị quản lý nhà nước, rõ ràng chính phủ đang thúc đẩy xây nhà ở xã hội rồi.

10. Khi nào giá nhà sẽ hạ nhiệt ?
- Ngân hàng thu nợ diện rộng ( Nhà nước không còn sức bơm tiền )
- Siu cao thuế nặng.
- Kinh tế giảm tốc, có thứ hàng hóa hữu hạn cung thay thế ( hiện nay là tiền số)
- Nợ hộ gia đình vượt quá xa thu nhập.
- Dân số phát triển âm.

--- Gộp bài viết, 09/09/2025, Bài cũ: 09/09/2025 ---

Ôm đến khi anh ấy nhả Bách Hóa Xanh cho bá tánh.

MÌnh thấy bọn BDS tệ như TDC 50%, chứ HHS, TCH, CEO, SJS đều tăm phần tăm hết rồi còn gì ?

Em có biết tin gì đâu, vượt đỉnh sau đó test lại lấp gap chuẩn như sgk rồi thì e khấn thôi

Chắc là không phải ngẫu nhiên mà tốc độ đẻ của ta giảm hẳn ứng với thời điểm chợ BĐS ấm lên.
Theo số liệu của cục dân số thì:
- Từ năm 2019 đến 2024, dân số Việt Nam tăng mỗi năm gần 1 triệu người song tốc độ tăng bình quân chỉ đạt 0,99%, giảm so với mức 1,22% giai đoạn 2014-2019.
- Tổng tỉ suất sinh của Việt Nam năm 2024 là 1,91 con/phụ nữ, dưới mức sinh thay thế (2,1 con).
Mức sinh năm 2024 thấp nhất trong lịch sử và có phần đi ngược với xu hướng sinh nhiều con vào năm đẹp như năm Rồng.
- Trong 2 năm 2023-2024, mức sinh Việt Nam bắt đầu có dấu hiệu giảm nhanh hơn. Năm 2024, mức sinh tại thành thị giảm còn 1,67 con/phụ nữ, khu vực nông thôn đạt 2,08 con/phụ nữ. Bộ Y tế dự báo mức sinh sẽ tiếp tục giảm trong các năm tiếp theo.

--> các anh chị buôn bất đã sút đổ bát cơm của các hãng sản xuất bao cao su và thuốc tránh thai rồi.

Cảm Ơn góc nhìn của cụ, tôi lại thêm một góc nhìn của riêng tôi.
Thị trường bất động sản vốn phụ thuộc nhiều vào cung – cầu, nhưng ở chu kỳ hiện tại lại có điểm khác biệt lớn so với những giai đoạn trước. Giá bất động sản không chỉ tăng cục bộ ở một vài khu vực mà lan rộng khắp cả nước, phản ánh lượng cung tiền bơm ra nền kinh tế quá lớn, tạo điều kiện cho thị trường phát triển nóng và sản phẩm ngày càng nhiều. Tuy nhiên, bất động sản vốn không có thời hạn sử dụng, nên khi đã đến mức bão hòa thì gần như nhà nào cũng sở hữu một hoặc vài “sổ đỏ”, trong khi thế hệ trẻ sinh ra lại ít hơn, khiến nhu cầu thực dần suy giảm.
Bên cạnh đó, sự biến đổi xã hội cũng đặt ra nhiều thách thức. Tâm lý tích sản bất động sản – từng được xem là ưu tiên số một – đang dần mất đi sức hấp dẫn đối với thế hệ Gen Z. Đây là lớp người lớn lên trong điều kiện sung túc hơn sau năm 2000, họ coi trọng trải nghiệm, hưởng thụ cuộc sống thay vì chỉ chú trọng tích lũy tài sản cố định.
Cuối cùng, sự phát triển nhanh của công nghệ cũng sẽ làm thay đổi thói quen an cư. Xu hướng sống tập trung ở đô thị đông đúc để hưởng phúc lợi xã hội có thể giảm dần, thay vào đó là những mô hình sống linh hoạt, làm việc từ xa, dịch vụ tiện ích phân tán… Tất cả những yếu tố này sẽ khiến bức tranh bất động sản trong tương lai không còn giống như những gì từng diễn ra trong quá khứ.

Cảm ơn bác đã cho thông tin rất bổ ích