CƠ HỘI ĐẦU TƯ x3 tài khoản

Gía này công nhận ITC rất rẻ. tuy nhiên nên chờ vài phiên cho ổn định giao dịch lại hãy mua

ngon lành

ITC: Nghị quyết HĐQT về việc triển khai phương
án phát hành cổ phiếu trả cổ tức năm 2021 và
báo cáo phát hành cổ phiếu để trả cổ tức.

Mời các cụ xơi cổ tức nè

http://www.intresco.com.vn/Uploads/Attach/ITCbaocaophathanhcophieutracotuc2021.pdf

ngon lành

đồng ý. Trong ngày một ngày 2 thì không thể lên thẳng tới 2x,3x. Tuy nhiên 3X là vùng định giá của ITC, sớm muộn gì itc sẽ về vùng giá trị thực

--- Gộp bài viết, 04/08/2022, Bài cũ: 04/08/2022 ---

Quận 3 Căn Hộ Terra Royal 2 Phòng Ngủ | Phức Hợp Khách Sạn Thương Mại,Nam Kỳ Khởi Nghĩa @Vũ Đức Duy - YouTube

Bên trong căn hộ quận 3 của ITC

Phân tích cổ phiếu ITC: CTCP đầu tư – kinh doanh Nhà
ĐĂNG NGÀY30/11/2021BỞINGUYỆN BOSS
LƯỢT XEM:235

30
Th11
Thông báo miễn trừ trách nhiệm

Thông tin dưới đây chỉ mang tính chất tham khảo, mọi quyết định mua bán đầu tư là ở quyết định cá nhân mỗi người. IICVN.NET sẽ không chịu bất cứ trách nhiệm nào về thua lỗ của các bạn.
Nội dung bài viết

• Phân tích cổ phiếu ITC – Ngày 01/12/2021 giá 24.15
• I. Hoạt động kinh doanh bất động sản
• II. BCTC quý 3/2021
• III. Định giá:
  • Định giá theo P/E
  • Định giá theo phương pháp RNAV
• IV. Kết luận:

Phân tích cổ phiếu ITC – Ngày 01/12/2021 giá 24.15

Phân tích cổ phiếu ITC CTCP đầu tư – kinh doanh Nhà
Tình hình tài chính:


Vốn chủ 2000 tỷ, nợ 2500 tỷ. Công ty bất động sản nên lợi nhuận phải nhìn vào chỗ hạch toán.


Vốn hóa 2000 tỷ = vốn chủ sở hữu, với thị giá 24 = giá trị sổ sách, mức BV=1 là hiếm gặp trong khi thị trường đang trả giá cho cổ phiếu bđs rất cao hiện tại. Với 87 triệu cp lưu hành với P/e = 17 thì rõ ràng thị trường đang kỳ vọng vào các dự án sắp hạch toán của ITC.


Liên tục chia tách cổ phiếu. Vừa tăng thêm 10% cổ tức = cp.


Cổ đông lớn trong công ty chiếm trên 50%. Nghị quyết của công ty cũng nêu rõ là nước ngoài chiếm 0% tại ITC.


Có hơn 16% là sở hữu nhà nước.

Có 3 công ty con và 1 công ty liên kết.
I. Hoạt động kinh doanh bất động sản
120ha đất vàng khắp HCM, Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai

Các dự án của ITC:


Hiện tại công ty đang có 5 dự án bđs, nhưng trong hiện tại, chỉ cần quan tâm 2 cái trên cùng là Cao ốc Terra Royal (giai đoạn 2) và Terra Flora (Nhơn Trạch – Đồng Nai)


Cụ thể như sau:

1. Dự án Terra Royal:

Gồm 2 giai đoạn, giai đoạn 1 đã xong và hạch toán năm 2020, hiện đang hạch toán giai đoạn 2.

Xem video có thể thấy không cần nói quá nhiều về dự án này, vị trí đắc địa và bán tới đâu sẽ có người mua tới đó.

2. Dự ánTerra Flora(Trung tâm thành phố Nhơn Trạch – Đồng Nai)

– Địa điểm đầu tư: Trung tâm thành phố Nhơn Trạch – Đồng Nai

– Quy mô: 04 block căn hộ, mỗi block cao 16 tầng; 02 block văn phòng cao 16 tầng + 01 block khách sạn cao 16 tầng

– Diện tích khuôn viên: 28.643 m2

– Tiến độ xây dựng: Đã đưa vào kinh doanh block D1. Đang hoàn thiện block D2 và đang thi công block văn phòng.

– Cao ốc tọa lạc tại trung tâm thành phố Nhơn Trạch.

Khi tìm hiểu về dự án này qua google có thể thấy, công ty chưa triển khai xây dựng các block còn lại của dự án này. Nhưng từ các thông tin của dự án, có thể áng chừng sẽ mang về cho ITC tầm 170 tỷ Lợi nhuận (chưa biết thời gian hạch toán chính xác) Các dự án tiếp theo đây là của để dành, chưa triển khai chưa tính.

3. Dự án KDC Tương Bình Hiệp(Thủ Dầu Một – Bình Dương) (Công ty sở hữu 65% dự án)

Địa điểm : Thủ Dầu Một – Bình Dương

– Quy mô : 19,3 ha, dự án khu dân cư và thương mại dịch vụ.

– Tiến độ : đã có quy hoạch 1/500 và quyết định giao đất giai đoạn 1.

4. Dự án KDC Long Thới – Nhơn Đức, Nhà Bè (Star Village)

– Tổng vốn đầu tư: 7.600 tỉ đồng;

– Địa điểm đầu tư: Xã Long Thới – Nhơn Đức , Huyện Nhà Bè, TP.HCM;

– Quy mô diện tích: 55,4 ha

– Tiến độ thực hiện: Đang đền bù giai đoạn 2.

– Dự án nằm trên trục đường Long Thới và tiếp giáp đường cao tốc vành đai 3 – nối Quốc lộ 1A với tỉnh Đồng Nai. Nằm giữa khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng với khu đô thị sinh thái Hiệp Phước và khu đô thị GS của Hàn Quốc. Từ vị trí dự án có thể đi đến sân bay Long Thành trong tương lai hoặc có thể đi đến thành phố Thủ Đức một cách thuận lợi, tránh được tình hình kẹt xe đang ngày một gia tăng trong Thành phố. – Dự án được phát triển thành một khu phức hợp, chung cư, biệt thự đơn lập, song lập, nhà liên kế vườn, liên kế phố, các khu trường học, y tế, trung tâm văn hóa, công trình công cộng và công viên cây xanh, … tạo ra một môi trường sống đầy đủ tiện nghi.

5.Dự án du lịch nghĩ dưỡng tại thị trấn Phước Hải, Bà Rịa – Vũng Tàu(Công ty sở hữu 50% dự án)

– Thời gian đầu tư : 2022 – 2026

– Địa điểm : Thị trấn Phước Hải, Bà Rịa – Vũng Tàu

– Quy mô : 15,1 ha, được quy hoạch xây villa và Condotel

– Tiến độ : đang làm thủ tục pháp lý.

II. BCTC quý 3/2021
Phần nợ phải trả 2200 tỷ gồm có mục người mua trả tiền trước ngắn hạn 579 tỷ, người mua trả tiền trước dài hạn 165 tỷ. Khả năng đây là phần khách hàng đã thanh toán theo tiến độ của phần còn lại dự án Terra Royal


Biên lãi gộp vô đối gần 70%.



Phần lợi nhuận sau thuế chưa phân phối lên tới 206 tỷ.


Vừa rồi đã chia thưởng cp tỷ lệ 10%, tương ứng với 87 tỷ, thì số LNST chưa phân phối này còn khoảng 120 tỷ nữa, đủ cho công ty chia thưởng cp thêm 10% vào năm 2022.


Tại BC Q3, vay nợ của công ty chủ yếu là vay ngắn hạn ngân hàng tổng số tiền là 630 tỷ


Doanh thu chưa thực hiện đầu năm 130 tỷ trong khi cuối quý 3 là 2.100 tỷ. Cua là đây.

III. Định giá:
Kế hoạch kinh doanh năm 2021:


Quý 2 vừa qua, do ảnh hưởng dịch Covid- 19 nên công ty tạm dừng hoạt động làm cho công ty k bàn giao nhà được, lỗ mất 8 tỷ. Tính tới hiện tại doanh thu của công ty là (157 + 88 + 107) = 352 tỷ, Lợi nhuận là 58 tỷ.

Vậy quý 4 này công ty cần hạch toán doanh thu 430 tỷ, lợi nhuận 60 tỷ thì mới đạt mục tiêu.

Với số tiền gần 579 tỷ người mua trả tiền trước ngắn hạn, 165 tỷ trả trước dài hạn như tại BCTC quý 3 có phải chính là khoản tiền doanh thu như trong kế hoạch tại đại hội cổ đông hay không?

Với tình hình dịch hiện tại và tiền của người dân thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai sau dịch thì công ty có kịp bàn giao và hạch toán trong quý 4 không?

Còn thiếu các khoản như cho thuê văn phòng (50 tỷ mỗi năm) + vài thứ linh tinh khác nữa.

Định giá theo P/E
Nếu ITC bàn giao phần còn lại của dự án Terra Royal + một phần dự án Terra Llora thì hơn 800 tỷ đó thành doanh thu, cứ cho biên lợi nhuận tầm 40% (còn trong quý 3 biên LN lên tới 70%) là 400 tỷ đi thì EPS = 400/87= 4.6 với P/e = 10 – 15 thì giá mục tiêu từ 45 – 60 tuỳ theo công ty hạch toán ntn.

Định giá theo phương pháp RNAV
Đánh giá chênh lệch định giá lại:

• Khách sạn Terra Royal (đã hoàn thiện): Giá tầm 2000 tỷ nếu hết dịch
• Khu dân cư Terra Flora: 4 toàn căn hộ mới xong 1, và các cái khác chưa triển khai chưa tính.

Vốn chủ hiện tại: 2000 tỷ

RNAV= 2000 + …../87 triệu cổ phiếu = ….

Lưu ý chưa đưa vào hàm định giá: 120 ha đất khắp nơi khác, đặc biệt là 35 ha đất tại TP HCM giá vốn từ năm 2001 cua chưa khai thác => Cho không.

IV. Kết luận:
Với giá 24.15 hiện tại, công ty đang giao dịch với vốn hoá = vốn chủ, thị giá = giá trị sổ sách tính theo giá cách đây 10 năm. Nên có thể nói ITC vẫn còn rẻ và các dự án tiếp theo là cho không.

ITC cần tiếp tục tận dụng hơn nữa nguồn dự án bđs, triển khai nhanh và mạnh. Thiếu vốn thì kết hợp với công ty khác, chứ giật gấu vá vai ntn thì sẽ chạy chậm.

Thường những công ty có nguồn gốc nhà nước ntn, sẽ hạch toán kiểu ăn dần. Nên giá mục tiêu là trên 4x nhưng mà cũng k nên kỳ vọng quá vì cách hạch toán trải đều trong bao nhiêu quý thì mình chưa biết.

Về PTKT:

Vol đã vào trong khoảng 2 tháng nay, sẽ có 1 chút cản ở ngưỡng 26 là đỉnh của ITC từ 10 năm trước (thời điểm lên sàn giá ban đầu 55)

Đo fibonacci thì giá cho đợt tăng vài ngày tới là ở tầm 32.

Có thể bạn quan tâm:

Nhận định cổ phiếu ITC - Miền đất hứa?
Chắc hẳn nhiều nhà đầu tư không còn xa lạ gì với cổ phiếu ITC - một cổ phiếu thuộc lĩnh vực Bất động sản đang rất được quan tâm hiện nay, đặc biệt còn được coi là một đại gia cao cấp trong lĩnh vực Bất động sản tại tỉnh Đồng Nai và Bình Dương. Trong chuyên mục cổ phiếu 10 phút ngày hôm nay Take Profit sẽ nhận định cổ phiếu ITC, một trong những mã cổ phiếu được rất nhiều nhà đầu tư quan tâm trong thời gian gần đây. ITC thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư - Kinh doanh nhà được niêm yết trên sàn HOSE thuộc ngành bất động sản. Vậy hãy cùng chúng tôi tìm hiểu xem cổ phiếu này sắp tới sẽ có những triển vọng gì và có an toàn để đầu tư hay không qua video ngay sau đây nhé!


Tổng quan Doanh nghiệp Công ty
Cổ phần Đầu tư - Kinh doanh nhà với tiền thân là doanh nghiệp nhà nước được cổ phần hóa từ ngày 18/02/2000. Hoạt động với các mảng kinh doanh bất động sản, xây lắp và dịch vụ. Trong đó hoạt động chủ yếu là kinh doanh bất động sản với các dự án lớn như: Terra Royal, khu dân cư Long Thới Nhà Bè, Terra Flora. Lợi thế cạnh tranh: Doanh nghiệp trước đây là nhà nước nên được sở hữu nhiều quỹ đất tại các vị trí đắt giá như khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh, Thủ Đức. Sau khi được chuyển đổi thành doanh nghiệp cổ phần từ năm 2000 nhưng doanh nghiệp vẫn còn duy trì được các mối quan hệ với cơ quan nhà nước giúp cho công ty có thể thực hiện được các dự án lớn.

Đánh giá tài chính ITC

- Nhìn vào cấu trúc nguồn vốn của công ty, theo báo cáo tài chính quý 3/2021 thì tỉ lệ tổng nợ vay bằng với tỉ lệ vốn chủ sở hữu và đặc biệc phần lớn từ nợ vay là đến từ các khoản nợ chiếm dựng như người mua trả tiền trước vì đặc điểm của ngành bất động sản chỉ ghi nhận doanh thu khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng và khi bắt đầu xây dựng dự án có thể mở bán cho khách hàng.

- Điểm nhấn sự thay đổi trong cơ cấu tài sản của Intresco là từ quý 2 năm 2019, Intresco có tỷ trọng phần lớn đến từ xây dựng cơ bản dở dang. Do họ đã triển khai dự án Terra Royal, bao gồm nhà ở thương mại và kinh doanh dịch vụ khách sạn. Dự án đã được hoàn thành xây dựng phần khách sạn vào cuối năm 2020 và đi vào hoạt động giúp đem lại doanh thu mảng dịch vụ khách sạn cho công ty.


- Phần nợ vay giảm, nợ chiếm dụng tăng và duy tri ở mức khoảng 1 nghìn tỷ đồng cho đến nay, chủ yếu là các khoản tiền đến từ người mua trả trước cho dự án Terra Royal dự án mà ITC đã dồn nhiều nguồn lực vào. Hiện tại lượng hàng tồn công ty vẫn còn khoảng 277 tỷ đồng từ dự án Terra Royal, 547 tỷ đồng từ dự án Star Village và 423 tỷ đồng dự án Terra Flora. Có thể đánh giá triển vọng doanh thu của công ty vẫn sẽ còn nhiều trong tương lai.

Các dự án mang lại động lực tăng trưởng cho công ty
- Star Village Long Thới

• Dự án Khu dân cư Star Village nằm ở xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè, Thp Hồ Chí Minh. Với quy mô khoảng 55.4 ha, bao gồm các loại lô đất nhà liền kề 701 căn, biệt thự 264 căn, chung cư 2108 căn. Dự án này chủ yêu là phân lô bán nền, chủ đầu tư Intresco sẽ phân chua các lô đất theo các loại nhà liền kề, biệt thự và bán lại cho các nhà đầu tư.
  
  
• Dự án đã thực hiện giai đoạn 1 và bàn giao 44.9 ha cho khách hàng xây nhà; ở giai đoạn 2 sẽ triển khai dự án chung cư của intresco hiện tại chưa triển khai xây dựng (chiếm khoảng 6.5 ha) trong năm 2022, và các đất nền chưa được bàn giao khoảng 4 ha.
  
  
• Đặc điểm dự án phân lô bán nền nên rất dễ thu hút các nhà đầu tư trong cơn sốt đất trong năm nay. Giai đoạn 1 dự án mở bán từ quý 2 năm 2021 và đã bàn giao hơn 80% riêng trong quý. Bên cạnh đó mảnh đất từ dự án được UBND Thp Hồ Chí Minh bàn giao từ năm 2014, với sự thay đổi giá đất từ năm 2014 đến hiện tai có thể kỳ vọng vào biên lợi nhuận từ dự án này sẽ rất lớn.
  

- Terra Royal

• Dự án Terra Royal nằm trên đường Lý Chính Thắng, phường 8, quận 3 thành phố Hồ Chí Minh. Dự án đã hoàn thành từ năm 2020 và đã được ghi nhận doanh thu. Terra Royal là một khu phức hợp bao gồm khách sạn 5 sao, khu căn hộ cao cấp và trung tâm thương mại. Diện tích khuôn viên 6582 m2, có 25 tầng với 366 căn hộ cao cấp và 336 phòng khách sạn 5 sao.
  
  
• Mảng khách sạn trong quý 3/2021 của ITC ghi nhận ở mức thấp bởi vì tình hình dịch bệnh Covid-19 ảnh hưởng nhiều đến mảng dịch vụ du lịch và đặc biệt trong quý 3 là thời điểm bùng dịch lớn ở trong thành phố Hồ Chí Minh nên doanh thu bị ảnh hưởng tiêu cực đáng kể. tuy nhiên mảng này sẽ là động lực tăng trưởng của ITC trong tương lai.
  
  
• Mảng khu căn hộ cao cấp đã được ghi ghận doanh thu từ năm 2020, lượng hàng tồn kho còn lại là khoảng 277 tỷ đồng ghi nhận trong báo cáo tài chính quý 3/2021 của ITC. Ước tính dự án căn hộ cao cấp đã bán được 77.3% lượng hàng. Tiềm năng ghi nhận doanh thu từ dự án này vẫn còn cho cuối năm 2021 và cho đầu năm 2022.
  

- Terra Flora

Dự án bao gồm 4 block: một khu căn hộ nhà ở, 2 block văn phòng, 1 block khu trung tâm thương mại và khách sạn; với diện tích khuôn viên 28,643 m2 và 16 tầng. Hiện tại dự án mới xong và đã bàn giao toàn khu căn hộ nhà ở cho khách hàng, block thứ 2 là block văn phòng mới hoàn thành cơ bản và dự kiến sẽ ghi nhận doanh thu cho khách thuê từ năm 2022.


- Dự án Khu dân cư Tương Bình Hiệp

• Là dự án hợp tác giữa Intresco (sở hữu 65%) và Sabinco (sở hữu 45%), với quy mô tổng hơn 30 ha nằm ở Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương. Intresco trước mặt dự tính sẽ triển khai bán khoảng 746 lô đất nhà ở, tương đương với khoảng 7.2 ha đất. Theo kế hoạch KDC Tương Bình Hiệp sẽ được tiếp tục triển khai trong năm 2022-2023.
  
  
• Dự án sẽ là động lực tăng trưởng doanh thu cho Intresco trong giai đoạn sắp tới, sau khi các dự án lớn như Terra Royal và Star Village đã bán được gần hết hàng tồn kho.
  

Luận điểm đầu tư
- Doanh thu tiềm năng tăng trưởng từ dự án Terra Royal khi lượng người bán trả trước lớn nhưng doanh thu thực hiện trong quý 3 vẫn chưa ghi nhận hết, vì dự án chưa được bàn giao cho khách hàng. Dự kiến dự án sẽ bàn giao nốt cho khách hàng trong quý 4 và đầu năm 2022. Dự án KDC Tương Bình Hiệp sẽ là động lực tăng trưởng doanh thu lớn cho ITC, với khoảng 7.2 ha phân lô bán nền sẽ đem lại biên lợi nhuận lớn cho công ty.



- Bên cạnh mảng doanh thu chính là kinh doanh nhà, ITC trong vài năm trở lại đây đã xây dựng thêm và mở rộng thêm mảng khách sạn với dự án Terra Royal đã được đi vào hoạt động trong năm 2021. Tuy mảng này chưa đem lại nhiều cho mảng doanh thu cho Intresco do hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19, giãn cách xã hội. Nhưng chúng tôi kỳ vọng trong tương lai, doanh thu từ dịch vụ khách sạn sẽ tăng trở lại khi mở cửa du lịch quốc tế và chính phủ đồng ý mở cửa lại đường bay quốc tế từ tháng 1/2022.

- Sở hữu quỹ đất tuy không quá lớn nhưng ở vị trí đất vàng như ở trong nội đô thành phố Hồ Chí Minh, đất ở Thành Phố Thủ Đức. Đặc biệt quỹ đất tại Long Phước có giá trị thị trường ước tính khá lớn nhưng chưa được ghi nhận trong báo cáo tài chính.


Rủi ro
Rủi ro cho ITC về các vấn đề về pháp lý từ dự án khu dân cư 6A Intresco, gần 20 năm nhưng hiện tại vẫn chưa xong giai đoạn đền bù mặt bằng và vướng các vấn đề về pháp lý, còn nhiều dự án khác mà công ty hiện tại vẫn chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng. Điều này không chỉ làm ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh từ dự án mà còn ảnh hưởng đến uy tín của công ty.


Dịch bệnh Covid-19 vẫn là một yếu tố rủi ro cho công ty, ảnh hưởng đến hoạt động bán hàng bất động sản và hoạt động kinh doanh khách sạn của ITC. Như trong quý 3/2021 doanh thu từ mảng khách sạn bị lỗ khoảng hơn 9 tỷ đồng. Yếu tố dịch bệnh cũng ảnh hưởng đến tốc độ bán hàng của công ty khi.


Định giá
Với kỳ vọng hoạt động kinh doanh sẽ tiếp tục đạt hiệu quả, tiềm năng từ các dự án bất động sản và mảng dịch vụ khách sạn sẽ đóng góp lớn cho công ty trong tương lai. Giá trị hợp lý theo phương pháp RNAV là khoảng 35,960 đồng


Trên đây là những nhận định và đánh giá về mã cổ phiếu ITC của Take Profit, hy vọng qua bài viết này nhà đầu tư sẽ có cái nhìn tổng quan hơn về mã cổ phiếu này. Xin chân thành cảm ơn!

ITC: CTCP Đầu Tư – Kinh Doanh Nhà

ByDolphins
7 Tháng Một, 2022
0
4019
Share


Ngày 06/01/2022 giá 24.85
Là mã cổ phiếu ngành bất động sản có quy mô vừa và nhỏ hoạt động chủ yếu tại các tỉnh phía nam quỹ đất 120 hecta xung quanh tp.HCM với các dự án chung cư và sản phẩm nhà phố, biệt thự.

Tình hình tài chính:


Vốn chủ 2000 tỷ, nợ 2500 tỷ. nhưng chỗ nợ đó bao nhiêu là người mua trả tiền trước?


Vốn hóa 2.167 tỷ xấp xỉ = vốn chủ sở hữu, với thị giá 24.85 = giá trị sổ sách, mức BV=1 là hiếm gặp trong khi thị trường đang trả giá cho cổ phiếu bđs rất cao hiện tại. Với 87 triệu cp lưu hành với P/e = 18 thì rõ ràng thị trường đang kỳ vọng vào các dự án sắp hạch toán của ITC.


Liên tục chia tách cổ phiếu. Vừa tăng thêm 10% cổ tức = cp.


Cổ đông lớn trong công ty chiếm trên 50%. Công ty Kiến trúc tương lại đó là công ty sân sau của Chủ tịch Mãnh.Cổ đông nhà nướclà Công ty Địa ốc Sài gòn chiếm16%, nước ngoài 0%. Vừa có nhà nước nắm hơn 16%, vừa có đơn vị kiểm toán nằm trong Big Four(Ernst & Young Viet Nam)nên khá yên tâm về chất lượng báo cáo tài chính. Cần lưu ý khoản đầu tư của công ty đầu tư Toàn Việt (thuộc hệ sinh thái TMS) thoái vốn xuống chỉ còn 4,78% nên mới có vol vào.

(Thông tin về NhómToàn Việttại ITC được biết là như sau:

Toàn Việtvà một pháp nhân khác cùng nhóm là Công ty TNHH Đầu tư và Thương mại Thiên Hải (Thiên Hải) nổi lên là những ‘tay chơi’ lớn tại ITC từ năm 2018. Cùng với CTCP Thiết kế Kiến trúc tương lai, nhóm cổ đông tư nhân đóng vai trò chủ đạo tại chủ đầu tư dự án Terra Royal toạ lạc tại giao lộ Nam Kỳ Khởi Nghĩa – Lý Chính Thắng (Tp. HCM) trong nhiều năm.

Năm 2019, Đại hội đồng cổ đông thường niên của ITC đã thông qua việc đầu tư vào dự án điện mặt trời Ninh Phước, công suất 200MW, tổng vốn đầu tư ước tính 4.177 tỉ đồng. Trong đó, 1.677 tỉ đồng đầu tư dự án dự kiến được lấy từ nguồn thu từ dự án Terra Royal và dự án Tương Bình Hiệp (tỉnh Bình Dương)

Giai đoạn từ ngày 18/8 – 7/10/2021, Toàn Việt đã bán ra 6,53 triệu cổ phiếu của CTCP Đầu tư – Kinh doanh Nhà, giảm mạnh tỉ lệ sở hữu từ 13,02% xuống chỉ còn 4,78%, không còn là cổ đông lớn)

Như vậy, với việc Toàn Việt đã thoái vốn tại ITC thì dự án điện mặt trời này phải xem xét lại. Cổ phiếu ITC trôi nổi trên thị trường tầm 20tr cổ nhỏ lẻ tranh nhau. Nên big boy cần thời gian gom đủ đâu


Có 3 công ty con và 1 công ty liên kết.

I. Kết quả kinh doanhTrong 9 tháng đầu năm 2021 kết quả kinh doanh gần như đi ngang so với cùng kỳ 2020 chủ yếu được book vào quý 4 hàng năm.


3 mảng là mảng bất động sản, mảng xây dựng và mảng kinh doanh khách sạn.

1. Mảng bất động sản

Chiếm tỉ trọng cao nhất cả về doanh thu và lợi nhuận. Do quý 3/2021 tình hình dịch bệnh giãn cách nên mảng xây dựng và khách sạn gần như không hoạt động nên không thể mang về doanh thu trong khi vẫn phải chịu một phần chi phí làm ghi nhận lợi nhuận âm. Để đánh giá, chỉ lấy số liệu 6 tháng đầu năm 2021 khi các mảng đều hoạt động ổn định để đánh giá tỉ trọng. Theo đó mảng BĐS chiếm 77% doanh thu và đến 90% lợi nhuận gộp.

1. Mảng xây dựng và khách sạn

Chưa có đóng góp nhiều cho kết quả kinh doanh do thông tin năm 2021 bị ảnh hưởng dịch bệnh nên không chính xác.

II. Thông tin dự án và tiềm năng doanh nghiệp

ITC đang có 6 dự án sau:


1. Dự án Terra Royal

Đây là dự án có cả phần căn hộ cao cấp và cả phần khách sạn được khai thác từ năm 2020. Dự án có tổng diện tích 6,581 m² với quy mô366 căn hộ cao cấp,305 phòng khách sạn và sàn thương mại cho thuê (7,711 m²).

Đã hoàn thành xong phần khách sạn, bàn giao 1 phần dự án căn hộ cao cấp và hạch toán 1 phần từ 2020. Hiện tại trên quý 3/2021 tồn kho dự án còn lại là 277 tỷ đồng, giảm 55 tỷ đồng so với đầu năm và giảm 600 tỷ so với lúc tồn kho cao nhất của dự án (877 tỷ tại quý 2-2020 ). Như vậy dự án đã được hạch toán phần lớn năm 2020 và phần còn lại sẽ hạch toán nốt trong năm 2021 này.

Mảng khách sạn Dự kiến 2022-2023 vận hành ổn định và mỗi năm có thể đóng góp doanh thu và lợi nhuận khoảng 20-30 tỷ lợi nhuận gộp hàng năm.

Video về khách sạn này: địa thế và thiết kế rất ấn tượng.

Theo thông tin từ môi giới tới quý 2/2021, thì còn tồn kho 277 tỷ cho hơn 108 căn hộ còn lại, lãi tầm hơn 50 tỷ chăng?

2.Dự ánTerra Flora

Đây là dự án nằm tại Nhơn Trạch, Đồng Nai và ITC nắm 85% lợi ích tổng dự án. Dự án có tổng diện tích 1.2ha với block 16 tầng trong đó 1 block là căn hộ, 2 block là văn phòng cho thuê, 1 block là khu trung tâm thương mại và khách sạn. Từ các thông tin của dự án, có thể áng chừng sẽ mang về cho ITC tầm 170 tỷ lợi nhuận(chưa biết thời gian hạch toán chính xác)

Hiện dự án đã có giấy chứng nhận và bàn giao cho các căn hộ thuộc block D1. Hiện công ty đã hoàn thiện phần thô block D2 và tiếp tục xây tiếp block văn phòng tiếp theo. Công ty cũng chuẩn bị tìm kiếm khách hàng cho thuê luôn.

Từ các video fly cam khu vực này, có thể thấy dự án Terra Flora đã bàn giao phần căn hộ còn lại phần văn phòng cho thuê và khách sạn sẽ được triển khai và cho thuê trong các năm tiếp theo từ 2022. Đây sẽ là nguồn thu ổn định cho công ty thay vì mang lại lợi nhuận 1 lần như các dự án khác. Giá cho thuê và lợi nhuận đều đặn sẽ update khi công ty hoàn thành các block này(có thể sai do video youtube chưa cập nhật kịp)

3.Dự án Long Thới – Nhà Bè (The Star Village)

Dự án nằm tại Nhơn Đức, Nhà Bè, tp.HCM với tổng diện tích 55.4ha chia ra làm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 với 44.9ha bao gồm sản phẩm nhà liên kế, biệt thự, chung cư đã được bàn giao cho khách. Giai đoạn 2 đang được triển khai với diện tích khoảng 10.5ha

Hiện dự án giai đoạn 2 đang trong giai đoạn triển khai và mở bán. Tuy nhiên chưa thể hạch toán sớm trong năm 2022 được mà phải từ 2023 mới có thể hạch toán cho giai đoạn 2 nên đây được coi là dự án tương lai gối đầu cho các dự án hạch toán hiện tại của công ty. Với dư địa quỹ đất giai đoạn 2 còn lại thì dự án sẽ mang về hàng trăm tỷ đồng lợi nhuậncho công ty khi hạch toán

Video về dự án:

Có thể thấy, địa thế và thiết kế dự án này khá là tốt. dân cư đã về ở, công ty hạch toán ntn thì cần báo cáo quý tiếp theo và giải trình tại báo cáo gửi HĐQT để rõ hơn.

4.Dự án Tương Bình Hiệp

Dự án này ITC được nhận 65% lợi ích và có tổng diện tích 19.3ha nằm tại tp. Thủ Dầu Một – Bình Dương. Dự án có quy mô 746 căn nhà phố, biệt thự (72,149 m²) và căn hộ chung cư (2,892 m²).

Hiện dự án đã hoàn tất đền bù, giải phóng mặt bằng giai đoạn 1 và đã có quyết định giao đất giai đoạn 1.

Đây là giai đoạn lâu nhất và khó nhất đối với 1 dự án và hiện đã được hoàn tất. Dự án đang tiếp tục thực hiện các pháp lý liên quan và xây dựng hạ tầng. Như vậy dự kiến dự án có thể đưa vào kinh doanh trong 1 vài năm tới để đem về lợi nhuận cho công ty.

5. Dự án KDC Intresco 6A

Đây là dự án nằm tại Bình Chánh – Tp.HCM, địa bàn có tiềm năng tăng giá bđs tốt khi mà huyện có chủ trương quy hoạch lên thành phố trong thời gian vài năm tới. Dự án có tổng diện tích khoảng 7.7ha và hiện quỹ đất đã được đền bù khoảng 80-90% và còn 10-20% chưa hoàn thành đền bù. Theo thông tin thì còn khoảng 73 hộ gia đình chưa thể đền bù do vướng mắc về việc chuẩn bị nơi tái định cư phù hợp.

Trên báo cáo tài chính tồn kho dự án cũng không có sự thay đổi qua các quý cho thấy công ty vẫn chưa thể hoàn thành việc đền bù trong năm 2021. Việc đền bù giải phóng mặt bằng là công tác tốn thời gian nhất đối với các công ty BĐS nên chúng tôi sẽ cập nhật và đưa vào định giá sau khi công ty hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng.


6. Dự án KDC Intresco 6B

Đây là dự án làm công ty vướng vào kiện tụng trong khâu giải phóng mặt bằng. Cũng theo thông tin từ các bài báo và thời sự về vụ kiện, thì có nhiều người dân đã đặt tiền mua đất dự án này, nhiều hộ dân cũng đã nhận tiền đền bù dự án này. Nhưng trong báo cáo các năm không nêu rõ số tiền này là bao nhiêu nên không tách được trong tổng tiền tồn kho và người mua trả tiền trước.

Công ty liên tục xin gia hạn đầu tư dự án, nhưng cả chính quyền Thành phố và hơn 100 hộ dân đã bỏ tiền ra mua đất đều rất căng thẳng chuyện này. Cẩn trọng do có nhiều người đã bỏ tiền vào, có thể gây kiện tụng.

Một số thông tin rao bán trên các trang rao bán nhà đất, giá đất khu vực này đã lên tới vài chục triệu/mét vuông.



Ngoài các dự án trên ITC còn làm chủ đầu tư nhiều dự án khác như Phước Hải – Bà Rịa, Bình Trưng Đông, … sẽ update sau.

Ngoài ra, công ty có nguồn thu từ cho thuê văn phòng mang lại lợi nhuận tầm 50 tỷ/năm.




III. Kết Luận và Định giá

ITC đang có các dự án sẽ hạch toán trong quý 4-2021 và năm 2022 giúp mang lợi nhuận về cho công ty cùng với quỹ đất cũng đủ triển khai trong vài năm tới chưa lo cạn kiệt.

Tuy nhiên k quá ấn tượng với tiềm năng các dự án của ITC nhất là tiến độ

IV. BCTC quý 3/2021Phần nợ phải trả 2200 tỷ gồm có mục người mua trả tiền trước ngắn hạn 579 tỷ, người mua trả tiền trước dài hạn 165 tỷ. Khả năng đây là phần khách hàng đã thanh toán theo tiến độ của phần còn lại dự án Terra Royal


Biên lãi gộp quý 3/2021 gần 70%, vô đối với việc lấy đất giá rẻ đi bán.

Phần lợi nhuận sau thuế chưa phân phối lên tới 206 tỷ.


Vừa rồi đã chia thưởng cp tỷ lệ 10%, tương ứng với 87 tỷ, thì số LNST chưa phân phối này còn khoảng 120 tỷ nữa, đủ cho công ty chia thưởng cp thêm 10% vào năm 2022.


Tại BC Q3, vay nợ của công ty chủ yếu là vay ngắn hạn ngân hàng tổng số tiền là 630 tỷ


Doanh thu chưa thực hiện đầu năm 130 tỷ trong khi cuối quý 3 là 2.100 tỷ.

Dự án điện mặt trời do Toàn Việt đã thoái vốn nên cần các báo cáo tiếp theo để đánh giá tiếp.

• Định giá:

Kế hoạch kinh doanh năm 2021:


Quý 2 vừa qua, do ảnh hưởng dịch Covid- 19 nên công ty tạm dừng hoạt động làm cho công ty k bàn giao nhà được, lỗ mất 8 tỷ. Tính tới hiện tại hết quý 3/2021 doanh thu của công ty là (157 + 88 + 107) = 352 tỷ, Lợi nhuận là 58 tỷ.

Vậy quý 4 này công ty cần hạch toán doanh thu 430 tỷ, lợi nhuận 60 tỷ thì mới đạt mục tiêu.

Với số tiền gần 579 tỷ người mua trả tiền trước ngắn hạn, 165 tỷ trả trước dài hạn như tại BCTC quý 3 có phải chính là khoản tiền doanh thu như trong kế hoạch tại đại hội cổ đông hay không?

Với tình hình dịch hiện tại và tiền của người dân thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai sau dịch thì công ty có kịp bàn giao và hạch toán trong quý 4 không?

1. Định giá theo P/e

Nếu ITC bàn giao phần còn lại của dự án Terra Royal + một phần dự án Terra Llora thì hơn 800 tỷ đó thành doanh thu, cứ cho biên lợi nhuận tầm 40% (còn trong quý 3 biên LN lên tới 70%) là 400 tỷ đi thìEPS =400/87=4.6với P/e = 10– 15thì giá mụctiêu từ 45 –60 tuỳ theo công ty hạch toán ntn.

Do dịch ở TP HCM nên không khẳng định được khi nào ITC bàn giao và hạch toán.

• Định giá theo phương pháp RNAV

Đánh giá chênh lệch định giá lại: khi chạy file Excel định giá đất của ITC thì đều ra mức rơi vào tầm 5000 – 6000 tỷ, tương ứng vốn hoá hiện tại đang 2000 tỷ thì công ty còn có khả năng tăng giá gấp đôi. Tạm thờiđịnh giá ITC thị giá lên mức 45 – 50.000đ/cp trong giữa năm 2022.

Chú ý:ITC đang có 3 dự án có thể bị Thành phố HCM thu hồi do quá thời gian bàn giao đất. Cụ thể,

• Khu 6A Khu dân cư Intresco có diện tích 6,91ha triển khai từ năm 2001 nhưng đến nay mới giải phóng mặt bằng được 64%;
• Dự án đầu tư hạ tầng KT chính khu 6B diện tích đất giao 21,73ha triển khai năm 2001 đến nay mới giải phóng mặt bằng được 56%;

Dự án phát triển nhà ở tại Lô số 5 diện tích 6,73ha mới giải phóng mặt bằng được 62% dù triển khai năm 2001.

Tác giả: Nguyện Boss – Cá Heo Group

--- Gộp bài viết, 04/08/2022, Bài cũ: 04/08/2022 ---

Dự án THE STAR VILLAGE NHÀ BÈ

THỰC TẾ THE STAR VILLAGE NHÀ BÈ - 0902809666 - INTRESCO.VN - YouTube

--- Gộp bài viết, 04/08/2022 ---

Dự án The Star Village - Nhơn Đức - Nhà Bè - Giá còn tốt để đầu tư 0346850126 - YouTube

--- Gộp bài viết, 04/08/2022 ---

review thực tế, rất chi tiết và vui nhộn. Sưu tầm cho các bác tham khảo

Nhà đất KDC The Star Village, Long Thới Nhơn Đức, Long Thới, Huyện Nhà Bè - Land Go Now ✔ - YouTube

Sắp nhận cổ tức 10% CP
https://vietstoc...k.vn/2022/08/itc...at-hanh-co-phieu-de-tra-co-tuc-737-988754.htm

tin tích cực