Có nên bán đất quê mua chung cư Hà Nội

Đầu năm, nghe ngóng thị trường có dấu hiệu chững lại, vợ chồng chị Hải Yến, quận Nam Từ Liêm, khởi động lại kế hoạch mua nhà. Có sẵn khoản tích lũy gần 2 tỷ đồng, nữ nhân viên văn phòng tính mua chung cư tại dự án đang xây dựng ở phía Tây để có thể trả tiếp theo tiến độ. Tham khảo nhiều môi giới, chị Yến cho hay mặt bằng giá các dự án vẫn đang neo cao, dao động 65-80 triệu đồng mỗi m2.
Tuy nhiên, "Các căn này đều được 'cắt lỗ' 50 triệu đồng nhưng tôi thấy giá vẫn cao nên có thể chờ để giảm thêm", chị nói.
Tương tự, anh Quang Tiến, một nhà đầu tư tại huyện Gia Lâm, cũng săn tìm quỹ căn giảm giá tại dự án chung cư mới phía Đông ngay trong tháng đầu năm. Anh nói, một số dự án mới ra mắt cuối năm ngoái đến nay đã dừng tăng giá, thậm chí nhiều căn diện tích lớn còn giảm 50-100 triệu đồng. Tuy nhiên, anh cũng như nhiều nhà đầu tư khác chờ thêm nhịp giảm của thị trường để cân nhắc xuống tiền bởi hiện mặt bằng giá vẫn cao.
Giá chung cư chững, nhưng cơ hội mua nhà của người dân vẫn rất thách thức bởi mức giá neo cao, và tâm lý người dân thì muốn chờ giảm thêm hơn nữa tránh mua hớ.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam: "Với mặt bằng giá bất động sản hiện tại, ngay cả khi giảm 50%, nhiều lao động thu nhập trung bình vẫn khó tiếp cận được".
Hiện giờ mới chỉ giảm ở mức 3-5% mà người dân vẫn chê cao, còn ngày giảm 50% có lẽ xa vời lắm!

Tình hình giá chung cư Hà Nội dạo này thế nào rồi anh em ơi?

Mõm

Là sao vậy bro?

Thu nhập từ 45 triệu đồng mới có thể mua chung cư Hà Nội
Giá nhà liên tục leo thang đòi hỏi người mua cần có thu nhập từ 45 triệu đồng một tháng để vay trả góp chung cư Hà Nội, theo Hội Môi giới.

Trong bản tin thị trường mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết tốc độ tăng thu nhập không theo kịp giá chung cư khiến khả năng chi trả của người dân Hà Nội ngày càng sụt giảm. Theo VARS, mức thu nhập tối thiểu để mua một căn nhà có giá trung bình tại Thủ đô cao hơn khoảng 2,3-10 lần so với thu nhập thực tế của hộ gia đình.

Số liệu của Tổng cục Thống kê cho biết thu nhập bình quân tháng của lao động tại Thủ đô tính đến quý III/2024 đạt 10,7 triệu đồng mỗi tháng, tương đương một hộ gia đình từ 21,4 triệu đồng. Trong khi giá căn hộ sơ cấp trung bình năm ngoái đạt 70 triệu đồng mỗi m2, tương đương từ 3,5 tỷ đồng với căn diện tích 50 m2.

"Để mua một căn chung cư Hà Nội, người mua cần có thu nhập tối thiểu 45 triệu đồng đến 210 triệu đồng một tháng, tuỳ theo khu vực", chuyên gia VARS cho biết.

Cụ thể, tại các quận trung tâm, khoảng cách giữa mức lương tối thiểu hàng năm cần thiết để trả tiền thế chấp và thu nhập hộ gia đình trung bình lên tới 10 con số. Ngay cả khu vực xa hơn có mức giá dễ tiếp cận hơn như Hà Đông, Long Biên, Bắc Từ Liêm cũng chỉ phù hợp với cá nhân, hộ gia đình có thu nhập từ 40-60 triệu đồng mỗi tháng.

Tính toán của VARS dựa trên giá nhà trung bình tại từng quận và giả định người mua có thể vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà, lãi suất trung bình 8% trong 20 năm. Thông thường, tổng số tiền trả góp hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập. Do đó, mức thu nhập tối thiểu có thể mua một ngôi nhà giá trung bình tại Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm cao hơn khoảng 2-3 lần thu nhập hộ gia đình trung bình tại Hà Nội.

Tại các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa hay Tây Hồ, thu nhập tối thiểu để vay mua nhà đều ở mức trên 1 tỷ đồng một năm, tương đương với mức chênh lệch khoảng 3,7 đến 8 lần. Mức chênh lệch này tại hai quận Cầu Giấy, Thanh Xuân dao động 3-3,5 lần.

Một dãy chung cư tại khu đô thị phía Tây Hà Nội. Ảnh: Giang Huy

" style="padding-bottom: 382.32px; box-sizing: border-box; text-rendering: optimizelegibility; width: 680px; float: left; display: table; -webkit-box-pack: center; justify-content: center; background: rgb(240, 238, 234); position: relative;">
Một dãy chung cư tại khu đô thị phía Tây Hà Nội. Ảnh: Giang Huy

Chênh lệch đáng kể giữa thu nhập và giá nhà Hà Nội cũng được hãng dịch vụ bất động sản CBRE ghi nhận. Hãng cho biết Hà Nội đứng top châu Á về chênh lệch giá nhà và thu nhập bình quân của người lao động, vượt cả Singapore.

Thành phố hiện có giá bán căn hộ ở mức 2.600 USD mỗi m2 (khoảng 66 triệu đồng), thu nhập bình quân đầu người khoảng 6.300 USD mỗi năm. CBRE nhìn nhận giá nhà tại Hà Nội hiện ngang ngửa với nhiều nước trong khu vực nhưng thu nhập bình quân của người lao động lại thấp hơn rất nhiều các nước láng giềng.


Chẳng hạn, tại thành phố Kuala Lumpur (Malaysia), giá căn hộ trung bình ngang với Hà Nội, vào khoảng 66 triệu đồng mỗi m2 nhưng thu nhập bình quân đầu người lại lên đến 28.000 USD, cao gấp hơn 4 lần Hà Nội.

"Với sự chênh lệch này, người lao động tại Hà Nội và TP HCM thậm chí còn khó có cơ hội tiếp cận nhà ở hơn cả Singapore", CBRE cho hay.

Bộ Xây dựng cũng cho biết phân khúc chung cư tại Hà Nội, TP HCM đã leo thang hơn nhiều so với 2023. Do đó khung giá xếp loại các phân khúc đã được Bộ này nâng thêm 28-44%. Tuy nhiên cơ cấu nguồn cung chung cư mới vẫn có xu hướng lệch pha rõ rệt. Bộ cho biết phân khúc bình dân chỉ chiếm 5-7% tổng nguồn cung mới, trong khi phân khúc cao cấp chiếm đến 60-65%.

Về lâu dài, câu chuyện tăng giá bất động sản nếu không được can thiệp sớm, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy cho thị trường và xã hội. Theo thăm dò mới đây của VnExpress với hơn 7.500 độc giả về kế hoạch mua nhà, gần 40% phản hồi cho biết không muốn mua vì giá chung cư quá cao. Ngoài ra, có khoảng 22% độc giả cho biết tiếp tục chọn phương án thuê nhà bởi giá chưa hợp lý.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết phân khúc cao cấp trên thị trường chủ yếu "dành cho giới đầu tư, nhiều tiền". Còn phân khúc bình dân đáng lẽ phải phổ biến nhất, lại "tuyệt chủng", không thấy dự án mới. Giá nhà tăng nóng khiến người có nhu cầu ở thực ngày càng khó chạm giấc mơ an cư trong khi nhóm có tiền liên tục mua vào, tạo xu hướng đầu cơ.

Với người mua nhà, chuyên gia khuyến nghị họ cần chấp nhận dịch chuyển ra các khu vực có giá thấp hơn như các quận, huyện xa trung tâm hay các đô thị vệ tinh. Còn với hộ gia đình có mức thu nhập điển hình hay cá nhân có mức thu nhập tương đương, họ vẫn có thể chọn phương án vay mua nhà nếu có sẵn khoản ban đầu ít nhất 30% giá trị căn nhà.

LƯƠNG 20 TRIỆU: NHẢY VIỆC THÌ KHÔNG DÁM, NHƯNG CHẤP NHẬN THÌ BIẾT BAO GIỜ MỚI MUA ĐƯỢC NHÀ?
"Tôi 34 tuổi, một vợ, một con, lương 20 triệu, cả gia đình vẫn còn sống trọ ở đất thành phố. Đằng sau đồng lương này, là cả quá trình phấn đấu của tôi, khi hồi mới đi làm, lương chỉ 6,5 triệu đồng.
Mỗi tháng lãnh lương về, tiền nhà, tiền nuôi con, tiền điện nước, tiền gửi về quê, tiền sinh hoạt... đã gần hết. Khoản tiết kiệm dựa vào lương 11 triệu của vợ.
Tôi thấy mình đang mắc kẹt với mức lương 20 triệu này, vì nó rất lưng chừng, nói nhiều cũng không phải nhiều, mà ít thì cũng không ít.
Đồng lương này của tôi gánh chi phí sinh hoạt gia đình, khiến tôi không dám nhảy việc hoặc tìm cơ hội khác. Vì bây giờ khó khăn, kiếm việc không dễ, lỡ không hợp với chỗ mới, thì cuộc sống gia đình thêm chật vật.
Nhưng làm trụ cột gia đình thì mức lương này không đủ mua nhà, không đủ mua xe, cho vợ con cuộc sống đầy đủ hơn. Tôi lại càng bất lực khi một số người thân ở quê biết mức lương này, rồi phát hiện tôi chưa mua được nhà, lại bĩu môi chê con họ lương thấp hơn đã mua được nhà rồi.
Trong khi ví dụ nhà 1 tỷ, thì họ cho con hết 950 triệu đồng. Còn tôi thì chả có ai cho hay vay mượn được ai. Chẳng lẽ tôi lại tự ru ngủ mình trong hoàn cảnh lưng chừng này sao?"

BẤT LỰC TRƯỚC GIÁ NHÀ HÀ NỘI: KỂ CẢ THU NHẬP 40 TRIỆU/THÁNG CŨNG CHỈ "KHÓC RÒNG".
Anh Đỗ Long (Nam Định) - một nhân viên văn phòng tại Hà Nội - cho biết, giá căn hộ chung cư tăng nhanh thời gian qua khiến giấc mơ có nhà của gia đình chị càng khó khăn hơn. Vợ chồng anh Long đang có công việc ổn định với thu nhập khoảng 35 triệu đồng/tháng, mỗi tháng để ra được 10-12 triệu đồng.
Hiện vợ chồng anh dành dụm được khoảng 1 tỷ đồng và tính tới việc mua trả góp một căn hộ chung cư khu vực quận Nam Từ Liêm, Hà Đông. Tuy nhiên, khảo sát cả căn hộ mới và cũ, anh đều thấy giá cao, vượt khả năng tài chính của gia đình.
Anh nói, trung bình một căn hộ đã qua sử dụng có diện tích 70m2, 2 phòng ngủ ở quận Nam Từ Liêm và Hà Đông có giá quanh mức 3-4 tỷ đồng, tương đương khoảng 45-50 triệu đồng/m2. "Với số tiền dành dụm, để sở hữu căn hộ 2 phòng ngủ đã qua sử dụng, tôi phải vay hơn 2 tỷ đồng. Nhưng với số tiền dư hàng tháng, gia đình tôi có khi không đủ trả tiền gốc lãi cho ngân hàng
Đồng cảnh ngộ, anh Nguyễn Quang Hưng đang làm nhân viên truyền thông tại một công ty ở quận Thanh Xuân (Hà Nội) chia sẻ, mức thu nhập của gia đình anh khoảng gần 40 triệu đồng/tháng, mỗi tháng để dành được 15-17 triệu đồng.
Tuy nhiên, để mua chung cư ở quận Thanh Xuân, ít nhất anh cũng phải trả 4-4,5 tỷ đồng. Nếu như có sự hỗ trợ từ gia đình, anh phải vay khoảng 2 tỷ đồng. Giá nhà đang quá cao nên anh quyết định chờ thêm thời gian để nghe ngóng thông tin thị trường.
Giá nhà ngày càng xa vời, kể cả với những người thu nhập cao như vậy. Thật không hiểu nổi, vậy mà nguồn cung vẫn khan hiếm, cung không đủ cầu. Thu nhập cỡ nào mới đủ yên tâm mua nhà, hoặc vay ngân hàng mua nhà ở Hà Nội bây giờ đây!

ĐAU ĐẦU VÌ NỢ MUA NHÀ
Có một căn nhà Hà Nội nhưng ôm trong tay số nợ 1,7 tỷ đồng, anh Vũ và chị Kim Anh sống khổ hơn cả lúc chưa có nhà. Thậm chí, mẹ anh Vũ cũng phải đi làm thêm để phụ trả nợ cùng các con.
"Thời điểm ấy tôi mua căn hộ 84m2, với giá 2 tỷ 3", anh Vũ nói và cho biết, vợ chồng anh chỉ có trong tay 600 triệu đồng. Căn nhà được mua một cách nhanh chóng, nhận nhà vợ chồng anh Vũ mơ tưởng về một cuộc sống đủ đầy, hạnh phúc.
Với mức thu nhập 50 triệu đồng/tháng, cộng với một số khoản làm ngoài, vợ chồng anh tự tin có thể chi trả tiền lãi hơn 10 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, bước sang năm thứ hai, lãi suất ngân hàng thả nổi, con ốm đau liên tục, công việc của vợ anh Vũ cũng gặp nhiều khó khăn khiến vợ chồng rơi vào lao đao.
"Chúng tôi phải trả lãi ngân hàng 15 triệu đồng/tháng. Bạn bè cho vay tiền vì kinh tế khó khăn mà hỏi nợ liên tục", anh Vũ kể. Có tháng ngoài 15 triệu đồng tiền lãi ngân hàng, anh chị nhận được 3, 4 cuộc gọi hỏi nợ từ bạn bè người thân, với số tiền lên tới 100 triệu đồng.
Mẹ anh Vũ phải nhận việc dọn nhà thuê theo giờ cho người trong khu chung cư, vợ chồng anh phải làm thêm giờ, đi làm ngày đêm chỉ để xoay xở trả nợ và giữ lại căn nhà mà họ từng ao ước.
“Chúng tôi quá mệt mỏi và đã định đăng bán nhà để giải quyết số nợ khổng lồ đang gánh", anh Vũ nói.

HƯNG YÊN, BẮC NINH, PHÚ THỌ... 'LOẠN' GIÁ ĐẤT: 'BONG BÓNG' BẤT ĐỘNG SẢN VEN ĐÔ SẮP NỔ?
Thị trường đất nền Hưng Yên, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Phú Thọ…dậy sóng
Từ đầu năm tới nay, thị trường bđs miền Bắc dậy sóng với hàng loạt khu vực ở các tỉnh phía Bắc diễn ra sốt đất bởi câu chuyện sáp nhập tỉnh.
Những phiên đấu giá đất nền ở Hưng Yên luôn thu hút sự quan tâm rất lớn từ các nhà đầu tư, giá khởi điểm trung bình chỉ khoảng 15-30tr/m2 tuỳ vào khu vực nhưng giá đấu trúng có thể lên gấp 2,3 lần, thậm chí ở Khoái Châu lô đất trúng giá cao nhất lên tới 158tr/m2; mỗi phiên đấu giá có hàng trăm nđt tham gia.
Những khu vực luôn nóng bỏng việc mua bán, lướt sóng đất nền như Ân Thi, Hưng Yên, Gia Bình Bắc Ninh luôn có nườm nượp cò đất, nđt đổ về lướt sóng, khiến giá đất nền các khu vực này tăng theo giờ, theo ngày.
Mỗi một nơi sốt đất đều được giới cò đất thổi giá bằng những câu chuyện khác nhau. Đơn cử như ở Việt Trì Phú Thọ những ngày gần đây bỗng dưng dòng người đổ xô về buôn đất bởi tin đồn sáp nhập Hoà Bình, Phú Thọ, Vĩnh Phúc thành một trụ sở ở Phú Thọ.
Hay ở Hưng Yên dậy sóng cũng bởi câu chuyện tin đồn một phần về HN (văn giang) và cũng có tin đồn Hưng Yên nhập với Thái Bình và giữ tên Hưng Yên.
Còn tại Bắc Giang thì nguyên nhân được cho là nhập vào Bắc Ninh và Về phía các tỉnh Hà Nam, Bắc Ninh thì cũng ghi nhận sự đổ xô ồ át của nhiều ông lớn trong ngành với hàng loạt dự án siêu đô thị, nhà ở như Vingroup, Sun Group, T&T,... khiến giá đất ở quanh những dự án này tăng gấp 2, thậm chí gấp 3 theo lời nhiều môi giới….
Nhìn chung, thị trường đất nền đang “rất loạn” ở những điểm nóng, giá được hét tăng cao từng ngày, mặc dù hạ tầng vẫn chưa được đầu tư đồng bộ, thậm chí nhiều nơi còn bỏ hoang…khiến việc đầu tư đất nền theo tin đồn chứa đựng rất nhiều rủi ro cho NĐT. Nên nhớ, việc đầu tư đất nền theo tin đồn quy hoạch cũng đã từng xảy ra ở khắp nơi như ở Bình Phước có sân bay Tecnic, đất nền sốt ở Thiện Nghiệp vì quy hoạch sân bay Phan Thiết…đã khiến không ít NĐT phải trả giá đắt. Vì thế, việc xuống tiền ra quyết định lúc này sẽ rất quan trọng của mỗi NĐT, hãy kiểm soát cảm xúc để tránh FOMO.