Cơn sóng ngầm” mang tên lãi suất ưu đãi

Từ năm 2023, trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay giảm mạnh, thị trường bất động sản (BĐS) đã bước vào giai đoạn phục hồi rõ nét. Nhiều khảo sát cho thấy mặt bằng lãi suất thấp cùng với các gói vay ưu đãi của ngân hàng và chủ đầu tư đã kích thích nhu cầu vay mua nhà tăng mạnh.

Theo số liệu của NHNN, dư nợ cho vay BĐS đã tăng gần 12% trong năm 2023 và hơn 20% trong năm 2024, mức tăng cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Sang nửa đầu năm 2025, tín dụng BĐS tiếp tục bứt phá, nâng tổng dư nợ toàn thị trường lên gần 4 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 24% tổng tín dụng toàn hệ thống. Dòng tiền “giá rẻ” chảy mạnh vào địa ốc đã trở thành động lực phục hồi quan trọng, nhưng cũng là mầm mống cho những rủi ro đang tích tụ.

Gói vay ưu đãi, chất xúc tác cho “cơn sốt” địa ốc

Trong giai đoạn 2023 – 2025, các NHTM đã đồng loạt tung ra các gói vay ưu đãi với lãi suất ban đầu chỉ 5–6%/năm, thậm chí nhiều trường hợp được miễn lãi hoặc ân hạn nợ gốc trong 2–3 năm đầu. Các chủ đầu tư cũng bắt tay cùng ngân hàng để hỗ trợ lãi suất, mở rộng điều kiện vay cho người mua nhà. Chính sách này đã góp phần hâm nóng thị trường, giúp người mua dễ tiếp cận vốn hơn, nhưng đồng thời cũng biến thị trường thành “mảnh đất màu mỡ” cho giới đầu cơ.

Theo ước tính, trong giai đoạn 2023-2025, đã có hàng triệu tỷ đồng dư nợ thuộc các gói vay ưu đãi đã được giải ngân cho người mua nhà. Trong số đó, ít nhất có khoảng 25-30% dư nợ BĐS với mục đích đầu cơ, lướt sóng, các khoản vay có quy mô rất lớn thường từ 10-20 tỷ đồng trở lên, nhiều ngân hàng ghi nhận cá biệt có những khoản lên tới 400-500 tỷ đồng.

Cho tới nửa sau của năm 2025, khi dư nợ tín dụng BĐS đã đạt đỉnh cao mới, nhiều chuyên gia đã phải thừa nhận thực tế rằng, dòng tiền vào BĐS trong giai đoạn vừa qua có một phần lớn tập trung vào mục đích kinh doanh, quay vòng qua lại giữa chủ đầu tư và người mua thứ cấp. Thực trạng này đã góp phần đẩy giá bất động sản lên những nấc thang mới, vượt quá khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.

Thống kê của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu 2025, giá sơ cấp căn hộ trung bình ở Hà Nội đã đạt 70–80 triệu đồng/m², tăng 33% so với cùng kỳ năm trước; tại TP.HCM, giá trung bình khoảng 75 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ. Một số dự án cao cấp còn được đẩy giá lên 150–300 triệu đồng/m², mức kỷ lục mới tại Việt Nam. Cơn “sốt giá” này không phản ánh sức mua thật, mà phần lớn là kết quả của dòng vốn đầu cơ ngắn hạn tận dụng chính sách lãi suất thấp.

Những dấu hiệu cảnh báo

Đến quý 3/2025, thị trường bắt đầu xuất hiện các tín hiệu chững lại sau một thời gian tăng nóng. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy số giao dịch nhà thổ cư tại Hà Nội giảm gần 35% so với quý trước, trong khi phân khúc đất nền giảm 11%. Người bán vẫn kỳ vọng giá tiếp tục tăng, nhưng dòng tiền thông minh, chủ yếu là các nhà đầu tư đã “lướt sóng” bằng vốn giá rẻ, lại đang lặng lẽ thoái lui.

Trong lĩnh vực tín dụng BĐS, dư luận đang tập trung nhiều tới rủi ro của 233,000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm 2026, trong đó 141,000 tỷ đồng thuộc lĩnh vực bất động sản, nhưng trên thực tế, một “cơn sóng ngầm” khác đang nổi lên, đến từ việc lãi suất vay ưu đãi sắp hết hiệu lực.

Từ nửa sau năm 2025, mặt bằng lãi suất huy động vốn tại các NHTM đã bắt đầu nhích lên từ 0.5-1%, hiện nay đã có ngân hàng huy động lãi suất lên tới 7%/năm. Khi lãi suất huy động tăng, lãi suất cho vay cũng sẽ phải điều chỉnh theo. Điều này đặc biệt đáng lo khi hiện theo ước tính ở trên, có khoảng 500,000 tỷ đồng dư nợ người mua nhà mang tính đầu cơ đang hưởng lãi suất ưu đãi khoảng 6.5%/năm, với điểm rơi điều chỉnh lãi suất (hết thời gian ưu đãi) chủ yếu vào năm 2026 (sau 2–3 năm ưu đãi từ giai đoạn 2023–2024).

Theo công thức phổ biến, lãi suất sau ưu đãi thường được tính bằng lãi suất tiết kiệm 12 tháng cộng biên độ 3–5%/năm. Như vậy, chỉ cần lãi suất tiết kiệm duy trì quanh mức 6–7%, thì lãi vay có thể tăng vọt lên 9–10%/năm, thậm chí cao hơn tùy mức độ rủi ro của từng khách hàng do ngân hàng đánh giá. Áp lực trả nợ sẽ gia tăng đột biến, đặc biệt với các khoản vay lớn.

Như vậy, trong các kịch bản của năm 2026, giới đầu cơ sẽ đứng trước hai lựa chọn: (1) Tất toán sớm để tránh lãi suất cao hoặc (2) Tiếp tục “gồng” chi phí lãi vay tăng cao để chờ đợi cơn sóng tiếp theo của thị trường. Trong bối cảnh giao dịch đã chững và cầu mua nhà ở thực không thể với tới mức giá hiện tại, kết hợp với mặt bằng lãi suất khó có thể giảm trở lại và chính sách tiền tệ cũng đã tới giới hạn, không khó để giới đầu cơ lựa chọn phương án “thoát hàng sớm”.

Trong kịch bản tiêu cực hơn, khi giới đầu cơ không thể thoái lui một cách có trật tự, một kịch bản giá BĐS giảm từ 15-20% đã nằm trong dự phóng của nhiều chuyên gia. Hai năm 2026–2027 vì thế được dự báo sẽ là thời điểm bản lề, nơi thị trường phải lựa chọn giữa một chu kỳ điều chỉnh lành mạnh hay một pha thoái trào thực sự.

Cơ hội cho người mua ở thực

Trong nguy cơ luôn có cơ hội. Đối với người mua nhà để ở thực, giai đoạn sắp tới có thể mở ra cánh cửa mới. Khi giá BĐS chững lại, thậm chí giảm từ nửa cuối năm 2026, người có nhu cầu thật và tiềm lực tài chính ổn định sẽ có cơ hội lựa chọn sản phẩm phù hợp với mức giá hợp lý hơn. Đặc biệt, khi chương trình phát triển nhà ở xã hội được đẩy mạnh, nguồn cung cho phân khúc trung cấp và bình dân có thể tăng lên, góp phần cân bằng thị trường.

Tuy nhiên, người mua cần thận trọng: Chỉ vay trong khả năng chi trả, ưu tiên dự án có pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín. Khi “cơn sóng ngầm” đầu cơ dần tan, thị trường sẽ trở về giá trị thực, và đó cũng là lúc người mua ở thực có thể bước vào thị trường một cách an toàn và hiệu quả nhất.