Cuộc đại thanh trừng doanh nghiệp bất động sản? Lọc ra các tiêu chí phù hợp đầu tư lâu dài

Khó khăn bủa vây ngành BĐS
- Mặt bằng lãi suất tăng cao và việc thắt chặt các quy định về phát hành trái phiếu đã ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn.
- NHNN khẳng định tăng trưởng tín dụng tối đa của hệ thống là 14%, riêng trong 9 tháng đầu năm tín dụng đã tăng 10,5% cho thấy dư địa cho việc giải ngân các khoản vay cuối năm 2022 là không còn nhiều.
- Tổng tín dụng còn lại cho ngành BĐS và người mua nhà hiện đang khá hạn chế và tồn đọng của NHNN cần nhiều thời gian để khắc phục do vậy tăng trưởng tín dụng năm 2023 dự kiến sẽ còn khó khăn.
=> Tình hình bán hàng của các DN BĐS đang bị tác động, DN hoãn việc mở bán hoặc giảm quy mô trong bối cảnh tỷ lệ hấp thụ của thị trường đang thấp thể hiện trong báo cáo trầm lắng của Quý 3/2022 và dự kiến doanh thu vẫn thấp trong Quý 4/2022.

Thị trường BĐS đã chững lại trong Quý 3/2022 như dự đoán, theo Viện nghiên cứu Kinh tế-Tài chính-BĐS Đất Xanh Services, trong Quý 3/2022, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TPHCM và Hà Nội tăng 18,9% svck từ mức nền thấp của của Quý 3/2021 (do ảnh hưởng của giãn cách xã hội) nhưng đã giảm đáng kể 68,2% so với quý trước xuống còn 6.400 sản phẩm.

Giá bán tại cả Hà Nội và TPHCM đã tăng 5-6% so với quý trước vì tỷ trọng mở bán ở phân khúc cao cấp tăng. Đáng chú ý là tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp, 65% trong Quý 2/2022 tại TPHCM so với 86% tại Hà Nội. Tỷ lệ hấp thụ tại TPHCM thấp do giá bán đã cao hơn nhiều so với Hà Nội là khoảng 69 triệu đồng/m2 tại TP HCM so với mức 51 triệu đồng m2/ tại Hà Nội.


Ngoài ra, trước áp lực tăng lãi suất của NHNN, ước tính chi phí lãi vay của các DN BĐS sẽ tăng khoảng 100-150 điểm cơ bản trong vài quý tới. Mặt bằng lãi suất tăng cũng sẽ làm tăng chi phí đi vay của người mua nhà, đặc biệt là những người sử dụng hợp đồng vay mua nhà từ đó nhu cầu sẽ tiếp tục sụt giảm.

Dự kiến thị trường TPDN có thể sẽ sôi động hơn từ Quý 1/2023 so với cuối năm 2022. Tuy nhiên trong ngắn hạn, nhiều khả năng thị trường TPDN sẽ chỉ hồi phục nhẹ vì các DN cần thích nghi với quy định mới và giá trị TPDN phát hành có thể sẽ giảm vì NĐT cá nhân bị hạn chế khi tham gia đầu tư TPDN phát hành riêng lẻ, và có khả năng một vài trường hợp TPDN mất khả năng thanh toán trong thời gian tới trong bối cảnh nhiều DN BĐS gặp khó khăn về dòng tiền vì doanh số bán nhà suy giảm cộng với tín dụng dành cho ngành BĐS bị hạn chế và điều kiện phát hành trái phiếu khó khăn hơn.

Tiêu chí lựa chọn doanh nghiệp BĐS

1. Các DN có tỷ lệ nợ vay cao hoặc tập trung vào các sản phẩm có tính đầu cơ sẽ bị ảnh hưởng nhiều hơn trong điều kiện khó khăn hiện tại, ước tính lợi nhuận thuần giảm lần lượt là 5,2% và 9,1% trong cuối năm 2023 và cả năm 2023.
2. DN có ít áp lực dòng tiền và có bảng cân đối kế toán lành mạnh, khả năng đa dạng hóa nguồn vốn huy động bao gồm cả nguồn vốn quốc tế sẽ hạn chế được tác động từ thắt chặt của tín dụng của chính phủ.
3. Ngoài mặt lựa chọn DN có tài chính lành mạnh, quỹ đất bị định giá thấp và quản trị tốt thì DN được định giá theo phương pháp RNAV (phương pháp giá trị tài sản ròng) cao so với các công ty cùng ngành để phản ánh các rủi ro của ngành hiện đang đối mặt.

*Thị giá cập nhật ngày 31/10/2022, định giá RNAV được thực hiện bới HSC Research.

Cổ phiếu được lựa chọn đầu tư tích lũy phù hợp với tiêu chí nền tảng tài chính cơ bản tốt, và quản trị hình ảnh DN trong sạch, không dính đến tin đồn thất thiệt cân nhắc tham khảo: VHM, KDH, và NLG.

NLG, KDH và VHM là 2 mã cổ phiếu đã được chiết khấu về vùng đáy dài hạn, phiên ngày 31/10/2022 đóng nến tháng với bóng nến ngắn, thể hiện sự nỗ lực của dòng tiền bắt đáy tuy nhiên cần có thêm 1 cây nến tháng để xác định được đáy dài hạn.