D2D 2019 - Thời cơ đã đến

đang định còm vụ 1168 thì bác nói. Qua lễ là phát

Đúng rồi, vào chết đấy, bác và các AE của bác tránh xa ra cho yên tâm.

--- Gộp bài viết, 26/04/2019, Bài cũ: 26/04/2019 ---

Chúc AE nghỉ lễ vui vẻ.

Mong có 100 - 110, chắc khó rồi

Cuối tuần tổng kết tk tăng kinh quá, tranh thủ mấy ngày nghỉ lễ phải đọc hiểu thêm nhiều để mở rộng nhận thức, khi năng lực lên tiền tự khắc sẽ đến

Trong dhcd anh có nói câu... Tiền nhiều để làm gì Em?
Hãy cố gắng có cuộc sống bình an, sức khoẻ , lo cho gia đình con cái... đầu tư chọn lựa như D2D là chuẩn rồi.
Chúc ngày lễ nghỉ ngơi vui vẻ bên gia đình và người thân.

1. Dự án Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2

- Đã đầu tư cơ bản xong cơ sở hạ tầng, phần còn lại lẻ tẻ không đang kể.

- Trong năm 2018, công ty đã đầu tư 60 tỷ để làm hệ thống xử lý nước thải giai đoạn 2. Việc thu phí xử lý nước thải tính 80% lượng nước đầu vào của doanh nghiệp và việc kinh doanh này là có hiệu quả.

- Với lượng nước thải ngày càng nhiều, năm 2019 Cty có kế hoạch chuẩn bị đầu tư cho hệ thống xử lý nước thải giai đoạn 3.

2. Dự án Khu công nghiệp Châu Đức

- Diện tích 13ha, chi phí vốn 60 tỷ.

- Xung quanh đã có nhà máy xây dựng rồi, vị trí khu đất cũng nằm trung tâm của khu công nghiệp Châu Đức nên khu đất này đang có giá.

- Cty có định hướng xúc tiến đầu tư cho khách vào thuê đất hoặc chuyển nhượng dự án này. Nếu chuyển nhượng 1 lần thì sẽ đem về doanh thu, lợi nhuận khá cho cổ đông. Nếu xúc tiến cho thuê đất thì đem về nguồn thu lâu dài, hiệu quả cho cổ đông.

3. Các dự án khác

- Từ năm 2016 – 2018 Công ty đã làm thủ tục không dưới 05 dự án và đang chờ các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Một số dự án lớn:

o Đường trục thành phố Biên Hoà

o Cầu Thống Nhất và đường kết nối ra cầu An Hảo

o Đường trục thành phố Long Khánh

o Chuyển đổi công năng cô nhi viện

o ……….

- Công ty đang nỗ lực để sớm được đầu tư các dự án trên.

--- Gộp bài viết, 27/04/2019, Bài cũ: 27/04/2019 ---

Câu chuyện giá cổ phiếu:

TGĐ có chia sẻ, giá cổ phiếu tăng từ 7 chấm lên 12 chấm là chuyện nhỏ, thậm chí tăng hơn 12 chấm cũng là chuyện bình thường. TGĐ có so sánh hiệu quả hoạt động của D.2D so với VNM (vinamilk) thì lợi nhuận D2.D làm ra tính trên vốn hoá thì D2.D hiệu quả hơn nhiều, và D.2D đủ khả năng chi trả cổ tức ở mức cao hơn VNM trong 5 năm tới, tình hình tài chính của D.2D trong 5 năm tới tốt, không có gì đáng lo cả.

Thế mà hồi mình bán 113 ko thấy bác nào ra mua hộ...Tủi thân đặt cả 10 lệnh mới khớp được mấy nghìn còm

Giá ngắn hạn phụ thuộc cảm xúc của ngài thị trg, trung dài hạn phụ thuộc nội tại dn thôi

Bgio đem bán tiếp cũng chưa muộn mà

Hải Phòng, ngày 24 tháng 4 năm 2019

BÁO CÁO CẬP NHẬT

D2D – CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN CÔNG NGHIỆP SỐ 2 (HSX)

Thông tin thu thập tạiĐại hội thường niên 2019

1. Quan điểm, văn hoá của Ban lãnhđạo:

D2.D là công ty đầu tư bất động sản nên việc bỏ từng đồng tiềnra đầu tư cần cân nhắc rất kĩ, chắc chắn có lợi nhuận mới làm, chậm mà chắc.

Quan điểm đầu tư thế này là phù hợp với triết lí đầu tư: Bảotoàn vốn trước khi tính đến việc kiếm tiền.

2. Kế hoạch doanh thu, lợi nhuận năm 2019:

TGĐ Cty chia sẻ, đặc điểm là công ty có vốn nhà nước chiếm đa số nên kế hoạch của năm sau thường được xây dựng từ tháng 9 năm trước đó. Vì vậy, kế hoạch doanh thu, lợi nhuận năm 2019 của D2.D được công ty mẹ giao từ tháng 9/2018, trong khi đến cuối tháng 12/2018 thì công ty mới được thực hiện việc chuyển nhượng quyển sử dụng đất dự án Lộc An cho người dân và bắt đầu ghi nhận doanh thu. Vì vậy, kế hoạch công ty mẹ giao chắc chắn sẽ hoàn thành và hoàn thành vượt mức, TGĐ cho đó là chuyện nhỏ vì ngay số tiền lãi gửi bank mỗi năm đã cho 100 tỷ doanh thu tài chính đủ vượt kế hoạch.

3. Chuyện thoái vốn:

Anh Việt cổ đông vừa vừa, lâu năm của D2.D có đặt câu hỏi này với Chủ tịch HĐQT nhưng có lẽ Chủ tịch HĐQT lại hiểu nhầm sang ý là thoái vốn tại D2.D, câu hỏi là nhà nước thoái bớt vốn tại Mẹ của D2.D. Tuy nhiên, việc thoái vốn NN tại Mẹ của D2.D trong ngắn hạn là tốt vì lúc đó Mẹ của D2.D sẽ cần sổ sách sạch + đẹp nên việc hạch toán doanh thu, lợi nhuận được xúc tiến nhanh hơn.

4. Dựán Lộc An

- Hiệu quả của dựán Lộc An là bướcđệm khá lớn cho hoạtđộng của D2D trong nhiều năm.
- Doanh thu của dựán tầm 1.400-1.500 tỷ
- Chi phí của dựánđúng theo tờ trình thực hiện dựán tạiđại hộicác năm trước (TGĐ không nói cụ thể vì tế nhị nhưng số liệu trong tài liệu là 336 tỷ) và việcđầu tư dựán Lộc An sẽ kếtthúc vào quí 3/2019, công việcđầu tư còn lại không nhiều, đang làm minimart cho chợ Lộc An. Theo khảo sát thực tế(có quay video) thì Chợ Lộc An đang làm khẩn trương, sau khi chợ hoàn thành thì những tiểu thương bán ngoàiđượcgần khu công nghiệp gầnđó se được di dời vào chợ Lộc An. Trong thời gian công nhân đang thi công chợđã có nhiều tiểuthương đến hỏi thuê chợ. Việc chợ sớmđi vào hoạt động (dự kiến tháng 5/2019 kết thúc việc xây dựng chợ) sẽ làm tăng giáđất các lô gần chợ, khách hàng sẽ có nhu cầu sớm lấy sổhồngđể chuyển nhượng lại tạođiều kiện thuận lợi công ty hạch toán lợi nhuận.
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụngđất chỉ diễn ra trong vòng1 tháng (cuối tháng 12/2018- đầu tháng 1/2019) và việc thu tiền cơ bản xong (thu 70% tiền, còn khi nào khách hàng lấy sổ thì thu nốt 30%).
- Quan điểm của ban lãnh đạo về việc thời gian hạch toán Lộc An được chia sẻ tại đại hội là: khi khách hàng mua đất cần lấy sổ thì sẽ phải hạch toán mặc dù chủ trương là muốn kéo giãn việc hạch toán nhưng nếu khách nhất định cần lấy sổ thì phải bàn giao nên việc hạch toán có thể đều đều hoặc sẽ có đột biến gì đó. Vậy khi nào khách hàng cần lấy sổ:
o Khi khách bán được cho khách F2 thì cần lấy sổ để làm thủ tục chuyển nhượng, sang tên.
o Những người đầu tư đất đều muốn lấy sổ sớm, họ chờ đợi vài tháng là muốn lấy số rồi. Họ còn muốn bán để kiếm lời hoặc cất số vào tủ cho yên tâm.
o Muốn dùng sổ để vay bank
Do vậy, dự kiến cuối năm sẽ có đột biến lợi nhuận.

- Nguồn tin từ xxx, từ 1.4.19 đến nay có thêm xx khách hàng nộp tiền đợt 2, số tiền x,x tỷ. Đồng thời đã chuyển trả xx tỷ tiền thuế VAT phát sinh tháng 3.19. Từ đó có thể phán đoán như sau:
Quý 2.19 có 49,2 tỷ tiền nộp đợt 2 30%, tương ứng doanh thu 164 tỷ, tương ứng lợi nhuận gộp Lộc An quý 2.19 là 131 tỷ, doanh thu tài chính tính thận trọng 20 tỷ, lợi nhuận gộp từ Nhơn Trạch 2 bù trừ với chi phí quản lý doanh nghiệp, ko có chi phí bán hàng, vậy Quý 2.19 lợi nhuận ròng đạt 131+20 = 151 tỷ tương ứng eps 14k, luỹ kế 4 quý đạt eps: 22k. Tuy nhiên, tương lai là bất định, việc tính toán trên dựa trên giả thuyết: Tiền về đều như tháng 4.19.

5. Dựán KDC phường Thống Nhất

- Dựán này vẫn tiếp tục làm, từng bước làm, do qui mô dựánlớn quá nên đang hoàn thiện các bước cuối cùng củađiềuchỉnh qui hoạch 1/500, cắt bỏ phầnđất mà dân cưđã tậptrung đông quá, gói gọn dựánđảm bảo tính khả thi và bềnvững. Các khu dân cư tập trung đông quá qui hoạch lạiđểdân tự xây dựng.
- Hiện nay, đang thực hiện 2 dựán nhỏ trong khu dân cưphường Thống Nhất:
o Văn phòng công ty D2D: đang nộp tiền sử dụngđấtđểlàm sổđỏ, thi công. Sau khi có văn phòng mới thì trụ sởcũ của công ty dùngđể cho thuê. Với một doanh nghiệpbấtđộng sản thì tài sảnđấtđai càng nhiều, càng tốt vàkhông sợ mất giá.
o Chung cư D2D: diện tích 1,3ha, khu vực trung tâm, cuối năm 2019 khởi công, tổng vốnđầu tư 430 tỷ với 3 lốc nhà, 600 căn hộ. Khu vựcđất hiện nay chỉ còn 1,2 hộ dân. Tuy nhiên, các dựán bấtđộng sản lời nhiều hay ít là tiềnđất chứ không phải tiền nhà. Giá chung cư tạithành phố Biên Hoà hiện nay từ 1,1 tỷđến 2,2 tỷ tuỳdiện tích, nếu tính giá thấp nhất 1,1 tỷ thì 600 căn hộ sẽcho doanh thu 660 tỷ và cho về lãi gộp 230 tỷ. Việcđếmcua cụ thể sẽ sớm có khi người viết thu thậpđược bảnđồ qui hoạch, thiết kế của dựán. Tuy nhiên, việcđịnhlượng như trên là khả thi cao vì như NTL bán 17.000 m2 đất biệt thực HoàiĐức, Hà Nội với giá mềmđã cho lãi ròng 260 tỷ thì với 1,3ha đất khu vực Trung tâm phường Thống Nhất, Biên Hoà cho lãi 230 tỷ là bìnhthường, thậm chí có thể cao hơn nhiều.
- Theo tính toán của người viết thì với 16,5ha đất giai đoạn 2 – 1,3ha xây chung cư thì công ty còn quỹđất 15,2ha, đất này làđấtdựán lâu đời 10 năm như Lộc An, hoặc như Bắc Quốc Lô 32 của NTL nên rất có giá trị.

6. Dựán chợ Long Thành

- Khánh thành và đi vào hoạt động tháng 10 năm 2015. Hiện nay, công ty vẫn thu tiền cho tiểu thương thuê, hoạt động rất nhộn nhịp. Chi phí thực hiện dự án chợ Long Thành được hạch toán trong bảng cân đối là mục bất động sản đầu tư và trích khấu hao hàng năm = chi phí vốn, còn dòng tiền thu từ tiểu thương là dòng tiền tươi. Hiện nay, hoạt động của chợ về góc độ tài chính là huề vốn tức là dòng tiền thu về đủ bù chi phí khấu hao và chi phí hoạt động. Trước đây, khi đầu tư chợ cty đã chi tiền đầu tư, giờ có dòng tiền thu hồi về = góp phần làm tiền mặt của công ty tăng lên. Tuy nhiên, ngắn hạn đang huề vốn nhưng deal đầu tư này là hiệu quả vì về lâu dài sau khoảng 10-20 năm, khấu hao của chợ hết thì đó lại là mỏ vàng của công ty, vì xin nhắc lại đối với công ty bất động sản thì tài sản đất đai càng nhiều càng tốt, không sợ mất giá, giá bất động sản tăng nhanh gấp 10 lần lạm phát tại Việt Nam.

7. Dựán Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2

- Đã đầu tư cơ bản xong cơ sở hạ tầng, phần còn lại lẻ tẻ không đang kể.
- Trong năm 2018, công ty đã đầu tư 60 tỷ để làm hệ thống xử lý nước thải giai đoạn 2. Việc thu phí xử lý nước thải tính 80% lượng nước đầu vào của doanh nghiệp và việc kinh doanh này là có hiệu quả.
- Với lượng nước thải ngày càng nhiều, năm 2019 Cty có kế hoạch chuẩn bị đầu tư cho hệ thống xử lý nước thải giai đoạn 3.

8. Dựán Khu công nghiệp Châu Đức

- Diện tích 13ha, chi phí vốn 60 tỷ.
- Xung quanh đã có nhà máy xây dựng rồi, vị trí khu đất cũng nằm trung tâm của khu công nghiệp Châu Đức nên khu đất này đang có giá.
- Cty có định hướng xúc tiến đầu tư cho khách vào thuê đất hoặc chuyển nhượng dự án này. Nếu chuyển nhượng 1 lần thì sẽ đem về doanh thu, lợi nhuận khá cho cổ đông. Nếu xúc tiến cho thuê đất thì đem về nguồn thu lâu dài, hiệu quả cho cổ đông.

9. Các dự án khác

- Từ năm 2016 – 2018 Công ty đã làm thủ tục không dưới 05 dựán vàđang chờ các cấp có thẩm quyền phê duyệt. Một số dựán lớn:
o Đường trục thành phố Biên Hoà
o Cầu Thống Nhất vàđường kết nối ra cầu An Hảo
o Đường trục thành phố Long Khánh
o Chuyểnđổi công năng cô nhi viện
o ……….
o Công ty đang nỗ lựcđể sớmđượcđầu tư các dựán trên.

10. Câu chuyện giá cổ phiếu:

TGĐ có chia sẻ, giá cổ phiếu tăng từ 7 chấm lên 12 chấm là chuyệnnhỏ, thậm chí tăng hơn 12 chấm cũng là chuyện bình thường. TGĐcó so sánh hiệu quả hoạt động của D2D so với VNM (vinamilk) thìlợi nhuận D2D làm ra tính trên vốn hoá thì D2D hiệu quả hơn nhiều, và D2D đủ khả năng chi trả cổ tứcở mức cao hơn VNM trong 5 năm tới, tình hình tài chính của D2D trong 5 năm tới tốt, không có gìđáng lo cả.

11. Câu hỏi thảo luận:

Công ty có kế hoạch mở rộng quĩ đất bằng mua bán sáp nhập ko? kế hoạch đấu giá triển khai đến đâu rồi? Công ty có kế hoạch mở rộng địa bàn hoạt động không?

- Công ty là công ty cổ phần với vốn nhà nước chiếm quá bán nên làm việc đều có kế hoạch, trong tài liệu đại hội không có tức là công ty chưa có kế hoạch này.
- Việc mua bán sáp nhậpđể mở rộng quỹđất tại Việt Nam kháphức tạp và nhiều thủ tục do đấtđai là sở hữu toàn dân….
- Việcđấu giáđất công công ty vẫn thực hiện tuy nhiên cầnnghiên cứu kĩ vì:
o Văn bản pháp luật tại VN có thể hiểu theo nhiều nghĩa
o Sau vụ Vũ Nhôm thì việcđịnh giáđất vàđầu giáđấtkhông cònđơn giản nữa, định giá rẻ thì bên định giá bịphê bình, định giá cao thì không ai mua.
- Hiện tại, ở Đồng Nai cty có lợi thế về uy tín, kinh nghiệm, mối quan hệ… trước mắt là dự án sân bay Long Thành, thành phố Long Khánh…. công ty còn rất nhiều việc để làm nên chưa có kế hoạch mở rộng địa bàn hoạt động ra tỉnh khác.
....
Có gì ace bổ sung giúp nha