D2D 2019 - Thời cơ đã đến

(1) Bác thấy gần đây nhất KDC phường Thống Nhất họ có book ngay làm LN đột biến & trả cổ tức khủng không? (2) bác thấy các chi phí trên BCĐKT nhiều doanh nghiệp như: chi phí dự phòng, chi phí trích trước... có thể sử dụng vào những việc gì? Mình không phải dân kế toán nên đúng là về kế toán mình cũng mơ hồ thật, trên đây chỉ là những gì mình từng biết khi theo dõi D2D và một số doanh nghiệp BĐS thôi!

Thế này 2 Bác:

Cơ sở pháp lý.
- Thông tư số 39/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn thi hành Nghị định số 51/2010/NĐ-CP ngày 14 tháng 5 năm 2010 và Nghị định số 04/2014/NĐ-CP ngày 17 tháng 01 năm 2014 của Chính phủ quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ.
- Thông tư số 200/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính : Hướng dẫn Chế độ kế toán Doanh nghiệp.
- Số: 3175/TCT-ĐTNN V/v: Hạch toán doanh thu đối với khoản tiền "đặt cọc" mua nhà.

Thì:

c) Đối với bất động sản phân lô bán nền, nếu đã chuyển giao nền đất cho khách hàng (không phụ thuộc đã làm xong thủ tục pháp lý về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa) và hợp đồng không hủy ngang, chủ đầu tư được ghi nhận doanh thu đối với nền đất đã bán khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:
- Đã chuyển giao rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sử dụng đất cho người mua;

- Doanh thu được xác định tương đối chắc chắn;

- Xác định được chi phí liên quan đến giao dịch bán nền đất;

- Doanh nghiệp đã thu được hoặc chắc chắn sẽ thu được lợi ích kinh tế từ giao dịch bán nền đất."

=> Khi hoàn thành hết trách nhiệm nên trên thì KDC Lộc An "bắt buộc" phải được D2.D ghi nhận doanh thu/ lãi (lỗ) KDC Lộc An theo quy định. Vấn đề này nó thuộc về Luật rồi. Các Bác cần tìm hiểu cho kỹ...

Nên nhớ mức phạt trong lĩnh vực Thuế bây giờ: 20%/ số kê khai sai, 0.03%/ngày cho mức chậm nộp.

D2.D là Cty CP với tỷ lệ NN đang nắm phần chi phối các Bác nghĩ D2.D muốn trốn thuế sao (?)

Thông tin e chia sẻ có thể đúng/ sai, các Bác có thể tin/ không tin đó là ở vào độ "thẩm thấu" của người đọc. Em chia sẻ thông tin với mong muốn để nhận được sự sẻ chia, cho đi là để nhận lại mà các Bác!

Nếu e sai các Bác chỉnh để e học hỏi, nếu chưa đúng thì các Bác sửa giúp để e hoàn thiện. Tks các Bác!

Việc mua/ bán là quyết định của mỗi người. Chúc các Bác win!

Đúng rồi bác. Theo quy định hiện hành xé hóa đơn là bắt buộc phải hạch toán ngay. Nhưng các cty bds có thể ém được thông qua phân phối qua sàn ko trực tiếp. Đây là 1 thực tế. Chỉ là em ko biết d2d phân phối theo kiểu nào.

Hehe, mình cũng biết sơ sơ thôi bác!

Theo quy định, thanh toán trên 20tr phải chuyển khoản qua Ngân hàng.

Vậy xin hỏi Bác, ém kiểu gì, ém vào đâu khi dòng tiền KDC Lộc An chạy vào TK Ngân hàng của D2.D (?)

(1) theo quy định bác quote thì nội dung họ ghi là "được" nhưng bác comment bên dưới là "phải" book. Cái này là mình nhìn câu chữ thôi chứ thực tế ko rõ thế nào nhé, bác nào rõ thì cho ý kiến ngày xưa doanh nghiệp BĐS cứ bán hàng xong là hạch toán luôn doanh thu nên làm chất lượng doanh thu/lợi nhuận không cao, vì thế nên sau đó mới có cái quy định là phải bàn giao xong mới được hạch toán doanh thu nên mình không nghĩ nội dung quy định kia là để bắt doanh nghiệp BĐS không book ẩu doanh thu lợi nhuận chứ không phải để ép họ book doanh thu lợi nhuận, bác nào rõ cái này chỉ giáo thêm!
(2) về thuế: thuế thực thu nhiều khi khác thuế accounting khi hạch toán LN trên P&L bác nhé. Nên kể cả không book thì thuế nó vẫn phải nộp thôi. Real profit & accounting profit về tổng thể cuối cùng sẽ xấp xỉ nhau nhưng trong 1 quý/1 năm có thể lệch nhau là chuyện bình thường; tax mình nghĩ cũng như vậy!

D2D hồi xưa mình đánh ủy thác đã từng all in cho 1 khách khi về xem cái dự án phường Thống Nhất thấy ngon quá, thấy nó xây cái nhà trẻ (mình đứng ở ngoài nhìn vào đoán vậy) to & đẹp như lâu đài! Nói chung mình nghĩ D2D là khối tài sản cực ngon, chỉ có hơi mù mờ về cái chuyện nó book & chia cổ tức thôi! Mình đánh nhiều khi định tính nhiều hơn định lượng nên về định lượng phải vào đọc comment của các bác trong này!

Vâng bác,
Về KDC thống nhất thì biên ròng 25-28%
Chi phí trích trước 100 tỷ là khoản trả tiền thu đất 1 lần cho nhà nước tại 2 kcn, cái đó hạch toán giá vốn kcn dần nha
Ý trên mình đang nói khoản ng mua trả tiền trc rất thanh khoản, xuất hiện 1,2 quý hạch toán luôn nha
Còn Lộc An theo mình phán đoán hạch toán dần từ Q1 và tập trung nhiều ở Q4, bác nào ko đợi dc 1 năm thì sút mạnh giúp mình nha
Đang sốt đất nền vùng ven, sắp đến thời mỗi sáng thức dậy thấy mất tiền vì ko ôm cổ đất rồi (A.7)

--- Gộp bài viết, 02/03/2019, Bài cũ: 02/03/2019 ---

Phân phối qua sàn trực thuộc cty, tại trụ sở cty luôn, và ko có co bán hàng nên biên gộp = biên ròng

Vâng bác, định tính + định lượng = phán đoán tổng hợp nhiều biến

Với mục 2, tất nhiên luôn luôn có khoản chênh lệch giữa số liệu kế toán vs Thuế. Việc không Book lãi mà vẫn nộp thuế cũng hết sức bt nhất là với các Cty NN có lượng tiền mặt lớn có thể nộp thuế trước và cũng là để muốn giấu lãi do phải cân đối kế hoạch hàng năm, tăng truởng năm sau cao hơn năm trước, etc... Việc này nếu chuyên môn tốt LV kế toán cũng sẽ nhìn thấy ngay thôi Bác, con số kế toán đều là con số biết nói cả đấy, chúng đều có ý nghĩa riêng

Với mục 1, e không muốn nói thêm. Nhưng, Bác nên nhớ chỉ 17 ngày mở bán ở cuối tháng 12/2018 thì DT cúa KDC Lộc an cũng đã được D2.D book ~39 tỷ (hơn 10% đặt cọc đợt 1 trong 17 ngày) vào Quý 4/2018 rồi đó.

Và, khoan hãy nói thêm việc D2.D có book DT-LN khủng từ KDC Lộc An này vào 2019 hay không. Chỉ cần BCTC Quý 1/2019 này thể hiện thêm khoản thu tiếp từ đặt cọc tiếp đợt 1 KDC Lộc An tầm ~500-600 tỷ thỉ khi đó lượng tiền của D2.D cũng ~ 1.500 tỷ => cash per share cũng tầm ~150K/ cổ. Mua giá nào cho hợp lý (?). Thông tin bây giờ có thể check qua nhiều kênh mà, Bác call trực tiếp hỏi thử xem D2.D còn Lô ở KDC Lộc An nào chưa bán không (?). Em e rằng là “cháy” từ lâu rồi đó, muốn mua giờ chắc phải qua f1, f2... rồi đó.

Tạm thời giai đoạn này e sẽ ngừng chia sẻ về D2.D, các Bác tìm xem có rủi ro gì thỉ public cho ae tham khảo.

Hãy cứ nghi ngờ và hoài nghi tất cả! Đó vốn dĩ là “vẻ đẹp” của chứng khoán mà...