D2D 2019 - Thời cơ đã đến

sau khi tổng hợp lại cái bai chim lợn của nhân viên ck đà nẵng em xin dc tổng hợp cho các bác co 1 cái nhìn cụ thể như sau
- các vụ berja thoái vốn bài đó tính ra la trung bình 8tr/met nhưng so với mật độ xây dựng Khu thống nhất la 35% thi tính ra nếu tính phân lô thi cũng 23tr/met bán buôn sll rồi không co gì ma nói la nó bán rẻ còn nó góp vôn 2008 5tr đô hồi đấy đô 15k h đô 23k rồi em thấy thoái giá đó la hoàn toàn hợp lí có dòng tiền về tiền tươi
-tại sao quý 2 nếu ko có khoan doanh thu tai chính thi lại lỗ vì cơ cấu doanh thu phân lớn la đến từ bất động sản ma nó book mạnh vào quý 1 va quý 4 và chi phí quý 2 tăng la do chi phí làm dự án Lộc An nên em thấy khoản này ko co gi để lo lắng và bàn cãi
-Tiền đương đương tiền tăng rất mạnh dự la quý 1 tiên trong bank của D2D 1300-1500 tỉ số đó gửi bank thôi ăn không mỗi năm eps 10k rồi chưa tính thu từ khu công nghiệp
-Dự án gối đâu thi Thống Nhất vẫn đang làm đối 1 cty có vốn nhà nước thì quỹ đất ko có gi đáng lo ngại va 10 năm nay lãnh đạo D2D đều cho thấy 1 sự minh bạch cao ko tăng vốn trả cổ tức tm đều đặn dn vận hành tốt ngay cả trong thời kì BDS Đồng Nai còn chưa sốt

Chắc bác giữ nhiều hàng d2d lắm đây. Thằng cty ck nào nó đăng dìm d2d chắc bác đang lo lắng. Tôi hiểu cảm giác của bác. Hihi

tôi không thích cái cách bác vỗ mông ngựa d2d qua bác khen nay bác ko tim hiểu ma post link của 1 bai thiếu tìm hiểu vao rôi hồ mn mua con TIP của bác

--- Gộp bài viết, 20/03/2019, Bài cũ: 20/03/2019 ---

quạn trọng nhất la đạo đức nghề nghiệp nữa bác à, đưa thông tin sai lệch k co sự ptich rõ ràng hò reo thì tôi ko đánh giá cao cách làm của bác thôi hữu xạ tư nhiên hương, thị tr sẽ trả lời cùng đón chờ BCTC quý 1 D2D

Con ngựa vỗ mông là nó chạy đó bác. Hihi

xanh cỏ đỏ ngực bác ơi

Cứ nghe đến những cụm từ "khủng nhất 2 sàn"; "rẻ nhất tam sàn"... là kinh hồn bạt vía. Ngáo nó cũng một vừa hai phải thôi, bơm nó cũng phải điều độ chút thôi. 1.000 CP trên 3 sàn đã xem hết chưa mà cứ kết luận như thật...

Cảm ơn bạn đã đưa tin.

Trước hết quan điểm của mình là ko coi đó là bài chim lợn hay bìm bịp, mình cho rằng đó là 1 góc nhìn của 1 nhà đầu tư bên ngoài cty (ngay cả tôi cũng là nhà đầu tư bên ngoài), mình cứ đọc rồi so sánh với cái mình biết, hiểu cho khách quan, góc nhìn của họ, góc nhìn của mình, việc họ nhận định abc ko quyết định mình hành động đúng hay sai.

Tôi sẽ nói lần lượt quan điểm của tôi về góc nhìn đó của họ.




Hình trên là từ bài báo của họ

Hình dưới là trích từ thuyến minh báo cáo năm 2018 đã kiểm toán (giá vốn bất động sản bán cả năm 2018 là 153,2 tỷ)

Quan điểm của tôi về việc hạch toán với doanh nghiệp bất động sản và cũng là chính sách hạch toán của công ty (tôi đã từng chia sẻ các trang trước) là không nhìn theo quí mà nhìn theo cả năm vì nó khác với doanh nghiệp sản xuất, và công ty tập trung hạch toán doanh thu vào Quý 4 hàng năm (giống nhiều cty bds khác). Vậy chúng ta mong đợi gì ở báo cáo từng quý 1,2,3:

1. Mong đợi: thấy được dòng tiền mặt về và số dư tiền mặt quí 1 tối thiểu 1.500 tỷ và ko vay nợ, các quý sau thì con số này tăng lớn dần đến mức tối thiểu 2.000 tỷ tương ứng với tiền mặt/cổ phiếu là = 200 nghìn việt nam đồng/cổ phiếu.

2. Mong đợi: thấy biên gộp hạch toán bất động sản tại Lộc An tăng dần từ việc hạch toán các lô giá bán hơn 7 triệu rồi dần dần đến các lô bán giá 14,5 triệu/m trong khi hạ tầng làm đất nền là như nhau.

3. Mong đợi con số tổng cả năm của báo cáo quý 4 về con số hạch toán lợi nhuận với eps 35-80k/cổ, dao động lớn như vậy vì có thể công ty chia hạch toán Lộc An thành 2 năm để chờ có doanh thu từ dự án 1000 lô đất nền ven thành phố Biên Hoà gối đầu kia.
--------------------------------------------

Quay trở lại bài báo với hình trên:
1. Bài báo đã đọc sai báo cáo tài chính Quý 4.18, vì báo cáo tài chính quý 4.18 cty trình bày thuyết minh như là báo cáo năm nên việc đọc sai là dễ hiểu . Hiệu quả hoạt động của việc cho thuê chợ cả năm 2018 là (3,1) tỷ chứ không phải (9,2) tỷ như bài báo nêu.

2. Bài báo nói doanh thu dự án Thống nhất và Lộc An chưa phân tách chi tiết là không đúng, thực tế có phân tách rồi, do người đọc chưa kĩ thôi, cụ thể như các hình dưới. Cũng có thể thông cảm được vì góc nhìn của người làm công ăn lương với góc nhìn của người đầu tư là khác nhau do thu nhập của hai người là khác nhau, 1 người thu nhập từ tiền công, 1 người thu hập từ tiền đầu tư)



Như hình trên thì Quý 4.2018 cty bắt đầu hạch toán doanh thu Lộc An là 39,3 tỷ, vậy giá vốn phần này bao nhiêu?

Hình trên là tồn kho 30/9/18: Thống Nhất 27,3 tỷ ; Lộc An 270,4 tỷ; Thành phẩm 21,3 tỷ (và không có chi phí dở dang cho 2 dự án này)



Hình trên là tồn kho 31/12/18: Thống nhất -37 triệu; Lộc An 260,4 tỷ ; Thành phẩm: 16,2 tỷ. (Và không có chi phí dở dang cho 2 dự án này)


Hình trên cho biết giá vốn bds bán đến 30/9/18 là 112,1 tỷ

Từ những dữ kiện trên ta tính giá vốn của Lộc An Quý 4.18 như sau (tính thận trọng coi như toàn bộ thành phẩm trong mục tồn kho là của Lộc An)
Giá vốn bds bán cả năm 2018: 153,2 tỷ
Giá vốn bds bán 3 quý đầu 2018: 112,1 tỷ
===> giá vốn bds bán Quý 4.18: 41,1 tỷ (bao gồm cả Thống nhất và Lộc An)
Giá vốn Thống nhất Quý 4 = tồn kho Thống nhất tại 30/9 - tồn kho Thống nhất tại 31/12 = 27.3 -(-0.37) = 27.67 tỷ
Vậy giá vốn Lộc An Quý 4: = 41.1 - 32.77 = 13.43 tỷ
Vậy biên gộp của Lộc An Quý 4 = (39.3 - 13.43)/39.3 = 65,8%
Theo tư duy phán đoán tổng hợp của tôi thì biên gộp này là tương ứng với việc công ty hạch toán phần bán đất nền Lộc An với các lô đất giá rẻ nhất trước (xa chợ, trường, trung tâm thương mại, đường) là 7 triệu, giá vốn 2,4 triệu tương ứng với biên gộp 65,7% cũng phù hợp với con số trên.
(còn tiếp...)

vâng, xin tiếp thu thay ý kiến của bác ạ, trước khi nói đến khủng nhất 3 sàn cũng phải ngó nghiêng xem nghìn mã trên sàn đã ạ. Như năm vừa rồi 2018 hình như có SRA kinh doanh thiết bị y tế có eps khủng nhất đứng TOP 1.
Vuốt mặt phải nể mũi là đúng rồi ạ.

Tuy nhiên, em cũng xin bổ sung lời bác chủ pic nói có lí ở chỗ là hiện nay hàng năm đang có dòng tiền ròng từ cho thuê khu công nghiệp về trăm tỷ, như năm 2018 là 163 hay 136 tỷ gì đó em không nhớ chính xác chi tiết làm gì ạ

Ừ, nó tốt. Ờ, nói cũng có lý. Nhưng phản cảm ở chỗ, cứ hở ra là nhất, là vô địch, là số 1. Hiện tại đã số 1 chưa (dự phóng thì phải trừ hao đi nhé). Đánh giá một cổ phiếu ít cũng phải 3-5 tiêu chí, nhiều có khi phải hàng chục tiêu chí, đừng chủ quan và nghĩ đơn giản thế...