Đây sẽ là cổ phiếu thép có EPS cao hơn thị giá

Hôm nay tăng khá mà vẫn ít cổ bán quá.

--- Gộp bài viết, 18/08/2016, Bài cũ: 18/08/2016 ---

Bác nào muốn hỏi thêm thông tin về TDS thì liên hệ người này nhé:
http://images1.cafef.vn/download/080816/tds-thay-doi-nguoi-duoc-uy-quyen-cong-bo-thong-tin.PDF
Có luôn số điện thoại di động đấy. Đợt này TDS làm minh bạch quá.

ôm sóng thép cho chắc ăn

Ông nào có đất chả là đất thuê, vẫn chuyển nhượng tuốt.

Cái trò góp vốn bằng đất vào cty liên danh, thường đối tác góp tiền cũng tay ko bắt giặc thôi, định giá cty sẽ bé tí. Sau cái cty liên danh đấy nó lại phải đi vay vốn mới thực hiện được dự án, lợi nhuận của cổ đông cty mẹ lại teo tóp đi. Em đang mua vào 1 cty chơi đúng cái bài đấy, cả mảnh đất hơn 3000m2 giữa trung tâm thành phố mà nó định giá có 15 tỷ có chết ko. Mà em vẫn mua vì core nó ngon, còn cục đất đấy thì 2017 là xây xong và cũng bán gần hết căn hộ rồi, hạch toán cũng đc thêm tí LN, nhưng mà tiên sư lãnh đạo.

Theo quy định mới thì nó phải có 20% tổng vốn đầu tư dự án đấy bác. Không phải tay không được.
Chẳng hạn dự án được duyệt quy hoạch 1/500 rồi với vốn đầu từ 1000 tỉ thì cty liên doanh phải có 200 tỉ đấy. Còn lại là vay ngân hàng và huy động khách hàng góp góp theo tiến độ.
Vậy nên 200 tỉ kia thì cái thằng liên doanh phải bao trọn gói cho bên có đất với theo tỉ lệ đóng góp.
Bán 15 tỉ có khi chỉ là chi phí hỗ trợ di dời thôi, còn góp vào cty liên doanh thì khác nữa.
Bác có thể PM riêng để tớ soi thử được không?

Các bác tham khảo cách lách luật của thương vụ bán đất ở SRC:

Tài sản chuyển nhượng: Lợi thế sử dụng đất tại khu đất 231 Nguyễn Trãi - Thanh Xuân - Hà Nội.

Bên chuyển nhượng: CTCP Cao su Sao Vàng (mã SRC), kinh doanh các sản phẩm cao su, xuất nhập khẩu vật tư thiết bị máy móc, hóa chất phục vụ ngành sản xuất công nghiệp cao su…

Bên nhận chuyển nhượng: CTCP Tập đoàn Hoành Sơn. Hoành Sơn là một doanh nghiệp có hơn 10 năm hoạt động trong các lĩnh vực thương mại, vận tải, khoáng sản, xây dựng, đầu tư dự án…

CHI TIẾT THƯƠNG VỤ

Mảnh đất 6,2ha tại 231 Nguyễn Trãi hiện đang là trụ sở của Cao su Sao Vàng. Đây là đất do nhà nước quản lý và do công ty trả tiền thuê đất hàng năm nên “không phải bán, mà hiện tại có thể gọi là lách để bán lợi thế sử dụng đất tại đây”, ông Mai Chiến Thắng - Tổng giám đốc SRC, cho biết.

Hiện nay khu đất này, quy hoạch của thành phố còn 1,2ha để xây dựng dự án, còn lại để xây dựng công trình công cộng.

Lý do chuyển nhượng tài sản

SRC báo cáo: Theo định hướng phát triển của Hà nội hiện nay là quận Thanh Xuân và các khu vực lân cận đã được quy hoạch dần trở thành các khu thương mại, văn phòng, chung cư. Các cơ sở sản xuất công nghiệp đang dần được di dời khỏi nội thành Hà Nội. UBND thành phố Hà Nội đã đồng ý cho SRC tiếp tục sử dụng đất theo hiện trạng với mục đích làm cơ sở sản xuất, trụ sở làm việc và cửa hàng kinh doanh, dịch vụ cho đến khi di dời cơ sở sản xuất ra khỏi khu vực nội thành, dự kiến năm 2018.

Sau năm 2018, SRC sẽ gặp nhiều khó khăn trong sản xuất kinh doanh do chi phí vận tải tăng cao ảnh hưởng đến giá thành do quy định về thời gian hoạt động của xe tải trên địa bàn thành phố và chi phí giá thuê đất tăng cao khoảng 5 lần, mặt bằng sản xuất chật hẹp vì vậy việc di dời nhà máy khỏi địa điểm hiện tại là điều tất yếu để mở rộng quy mô sản xuất lốp Radial.

Tuy nhiên, hiện tại khả năng tài chính của công ty rất hạn chế nên cần thiết phải tìm đối tác để hợp tác đầu tư tại khu đất 231 Nguyễn Trãi, tận dụng lợi thế khu đất này để tạo nguồn vốn hỗ trợ công tác di dời.

Hiện tại ở các khu đất lân cận, các nhà máy đã di dời hoặc đã gần hoàn tất di dời, chỉ còn Cao su Sao Vàng. Việc di dời nhà máy hiện tại là vấn đề ưu tiên và cấp bách.

Nguyên nhân chọn đối tác là Hoành Sơn

Công ty đã mời một số nhà đầu tư có năng lực trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản như Bất động sản Việt Hưng, Tập đoàn Đất Xanh, Tập đoàn tài chính Hoàng Huy, Vincom... tuy nhiên CTCP Tập đoàn Hoành Sơn là đối tác trả giá cao nhất: 435 tỷ đồng.

Khi được thắc mắc tại sao lại chọn Hoành Sơn mà không phải là đối tác có nhiều kinh nghiệm về bất động sản như Vincom, ông Mai Chiến Thắng cho biết công ty có mời Vincom tuy nhiên Vincom lại trả giá không cao bằng.

Đã từng có bên trả giá hơn 700 tỷ?

Trên thực tế, mảnh đất 231 Nguyễn Trãi đã từng có đối tác ra giá hơn 700 tỷ vào năm 2012.

SRC cho biết dự án hợp tác để di dời này manh nha triển khai từ rất lâu. Từ thời điểm 2008 - 2009 cũng đã tìm đối tác để triển khai. Vào thời kỳ trên, chỉ bàn đến phương án di dời đã lên đến hơn 1.000 tỷ, lúc đó cũng đã có bàn đến phương án thành lập liên doanh 3 công ty: Bất động sản Việt Hưng (55%), Phú Mỹ và SRC (10%). Tại thời điểm đó, dự kiến dự án có vốn ban đầu là 1.300 tỷ đồng.

Lúc đó nhà nước chưa có quy định cấm các doanh nghiệp nhà nước đầu tư ngoài ngành. Chính phủ lúc đó cũng chưa có quy định quản lý về sử dụng đất về đất sản xuất công nghiệp trong thành phố. Thời kỳ đó bất động sản sốt nóng nên đối tác đưa ra giá hơn 700 tỷ và chưa có hợp đồng nào để ký kết, chỉ mới đưa ra giá.

ĐHĐCĐ 2012 dự tính đưa ra để xin ý kiến nhưng bên đại diện vốn nhà nước yêu cầu nghiên cứu kỹ lại. Sau đó bất động sản đi xuống, cộng thêm đó đến 2014 việc xây dựng nhà cao tầng bị hạn chế. Đến nay, giá của Hoành Sơn đưa ra là cao nhất và đây cũng là đối tác có đủ tiềm lực tài chính giúp SRC di dời nhà máy, Tổng giám đốc SRC cho biết.

SRC sẽ thoái vốn ngay khi dự án kết thúc

Trước đó, hồi tháng 11/2015, khi công bố thương vụ, SRC cho biết hai bên thành lập CTCP Sao Vàng - Hoành Sơn với vốn điều lệ ban đầu là 1.673 tỷ đồng để thực hiện dự án.

Tuy nhiên trong tờ trình nội dung trình cổ đông vào ĐHĐCĐ thường niên 2016 vừa rồi, SRC cho biết hai bên thành lập công ty dự án với vốn điều lệ dự kiến tại thời điểm thành lập là 100 tỷ đồng, trong đó SRC góp 26%, Hoành Sơn góp 74%. SRC sẽ thoái vốn ngay khi dự án kết thúc.

Nếu theo đúng dự kiến ban đầu sẽ lập công ty với vốn điều lệ trên 1.600 tỷ, SRC cho biết nếu đóng 26% thì công ty không có tiền tiền để đổ vào. Do vậy công ty học tập kinh nghiệm từ các công ty khác, lập công ty ban đầu có vốn nhỏ 100 tỷ đồng.

TDS là 6,4ha đất trung tâm thương mại + ở, chứ chẳng phải là đất cây xanh. Chỉ cần tiền hỗ trợ di dời bằng SRC thôi thì EPS đã cao gấp 2 lần thị giá rồi.

Vấn đề ở đây là nó góp vốn bằng đất mà tính ra tỷ lệ vốn góp khoảng 30% mà có 15 tỷ ý bác, thế nên bọn đối tác chỉ cần góp vài chục tỷ là chiếm 70% sở hữu, sau này lợi nhuận nó ôm gần hết.

Quan trọng là tổng vốn đầu tư. Vốn điều lệ chỉ tính tỉ lệ chia sau này thôi.
Tớ ví dụ lô đất trị giá 100 tỉ.
Tổng vốn đầu tư dự kiến 500 tỉ.
Vốn điều lệ 10 tỉ.
Nó góp 30% tương đương 3 tỉ thôi nhé.
Sau này lãi, thường khoảng 20%-30% vốn đầu tư. Tính 20% cho an toàn.
--> Lãi 100 tỉ.
--> Chia 30 - 70.
Vậy nếu thất thoát là cái 100 tỉ (giá trị) - 30 - 3 = 67 tỉ. Chứ không phải thất thoát 100 - 3 = 97 tỉ.

Nhưng làm BĐS bây giờ Nhà nước đã quy định vốn tự có phải được 20% tổng vốn đầu tư. Có nghĩa đầu tư 500 tỉ thì vốn điều lệ phải được 100 tỉ nhé bác (nếu lập cty mới, còn cty đã lâu đời thì tính trên vốn chủ sỡ hữu sẵn có). Nó lách đằng trời, chỉ là giảm tỉ lệ góp vốn của chủ đất xuống thôi.
Trích:
"Còn khi thực hiện dự án cụ thể thì chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai."

--- Gộp bài viết, 19/08/2016, Bài cũ: 19/08/2016 ---

Làm Bất Động Sản lãi khủng là vì vậy.
Dùng đòn bẩy 1:5. Nên chỉ cần lãi 20% thôi đã tương đương lời 1:1 rồi. Nếu lỗ 20% thì xem như mất vốn.
Thời gian đầu tư khoảng 3 năm (nếu tính từ lúc thủ tục pháp lí đã xong, chỉ việc bỏ vốn vô làm và thi công + giao nhà đúng tiến độ).

Với kết quả kinh doanh tốt, cổ tức bằng tiền mặt/thị giá luôn cao hơn lãi suất ngân hàng thì TDS rất xứng đáng để nắm giữ dài hạn chờ ngày hạch toán lợi nhuận khi khai thác miếng đất 64.366m2 cạnh nhà ga Metro số 9.

- 11/05/2016: Cổ tức bằng Tiền, tỷ lệ 14%
- 08/05/2015: Cổ tức bằng Tiền, tỷ lệ 8%
- 28/04/2014: Cổ tức bằng Tiền, tỷ lệ 5%
- 26/04/2013: Cổ tức bằng Tiền, tỷ lệ 8%
- 25/04/2012: Cổ tức bằng Tiền, tỷ lệ 25%