DIG - 44% tài sản là tồn kho, 52.000 tỷ dự án nhưng có thực sự hấp dẫn?

1. Tình hình tài chính
1.1 Tài sản

- Tiền của DN tại ngày 30/9 khoảng 402 tỷ, liên tục giảm từ Q4/2022. Nhìn chung những DN BĐS sd đòn bẩy cao, nợ vay nhiều sẽ gặp phải khó khăn về dòng tiền, lượng tiền của DIG hiện tại mình đánh giá tạm được vì có sự tăng trưởng so với Q1 và Q2

- Tổng các khoản phải thu 5665 tỷ, chiếm 40% TTS, rất báo động khi 40% TS nằm ngoài DN,
+ Trong đó 1061 tỷ phải thu khách hàng, trong khi năm nay 1 quý DIG chỉ có doanh thu khoảng 200 tỷ mà phải thu của khách hàng = 5 quý doanh thu rồi, bán hàng nhưng k thu được tiền. Phải thu KH thì chủ yếu yếu là phải thu từ các dự án KĐT mới Nam Vĩnh Yên và dự án căn hộ cao cấp Vũng Tàu Gateway

+ Phải thu ngắn hạn khác có 2481 tỷ là DIG tạm ứng đền bù các dự án của công ty, số tiền này sẽ được NSNN hoàn trả bằng hình thức trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Phải thu dài hạn khác chủ yếu 1300 tỷ của CTCP Đầu tư Phát triển Thiên Tân từ hđ htkd ký ngày 30/11/2021, công ty này trước đây là cổ đông lớn của DIG, hiện công ty vẫn nắm giữ hơn 4% cp của DIG.
Công ty Thiên Tân có địa chỉ đăng ký trùng địa chỉ với bà Nguyễn Thị Thanh Huyền, phó chủ tịch HĐQT DIC Corp. Bà Thanh Huyền cũng là con gái ông Nguyễn Thiện Tuấn, chủ tịch HĐQT của DIG. Bà Thanh Huyền cũng như những thành viên trong gia định chủ tịch của DIG đã từng nằm trong BLĐ của Thiên Tân. Việc chuyển cho Thiên Tân gần 1/10 tài sản công ty để hợp tác đầu tư trong thời gian dài thì thực sự mình cũng k rõ bao giờ DIG có thể thu hồi lại được và nếu thành nợ xấu thì gần 1300 tỷ này sẽ phải trích lập dự phòng và coi như mất trắng nếu k thu hồi được, chúng ta hoàn toàn có thể nghi ngờ về hành vi rút ruột của BLĐ.

- Hàng tồn kho 6276 tỷ, tương ứng 44% TTS chủ yếu là TSDD tại các dự án Nam Vĩnh Yên 2000 tỷ, Đại Phước 1300 tỷ, Vị Thanh 900 tỷ

1.2 Nguồn vốn

- Nợ phải trả 6.262 tỷ (44% TNV), VCSH 7880 tỷ (56% TNV), nghĩa là DIG số tài sản của DIG được tài trợ từ 44% nợ và 56% vốn. Tỷ lệ nợ phải trả/VCSH = 0,79 khá thấp đối với 1 cty bđs. Đặc điểm của DN BĐS là vay nợ lớn để thực hiện dự án, nếu không có nguồn vốn tín dụng thì việc triển khai dự án sẽ trở nên khó khăn, không thể hoàn thành đúng tiến độ và bàn giao nhà.

- Nợ vay của DIG hiện có 855 tỷ ngắn hạn và 1954 tỷ vay dài hạn, tổng nợ vay 2809, giảm 27% so với đầu năm do DIG trả bớt nợ ngân hàng và mua lại hơn 1000 tỷ trái phiếu vào 31/3.

+ Hiện DIG còn 888 tỷ 2 lô trái phiếu đáo hạn vào tháng 9 và tháng 11 2024, dặc biệt với nghị định 08 DIG còn có quyền thương thảo với chủ nợ trong việc giãn thời hạn cũng như thay đổi phương thức trả nợ nên công ty vẫn chưa gặp áp lực quá lớn liên quan đến đáo hạn trái phiếu


- 1685 tỷ Người mua trả tiền trước, chủ yếu tại KĐT mới Nam Vĩnh Yên. Khi DIG hoàn thành dự án và bàn giao cho KH sẽ được chuyển thành doanh thu. Người mua trả trước tăng chứng tỏ KH vẫn quan tâm tới các dự án của DIG nhưng công ty tiến độ thực hiện chậm, vẫn chưa thực hiện bàn giao cho KH để ghi nhận thành doanh thu

2. Kinh doanh

- Doanh thu Q3/2023 sụt giảm so với cũng kỳ 2022 nhưng so với Quý 2/2023 thì đã có sự cải thiện, đa phần các cty bđs mình tìm hiểu thì doanh thu Q3 đều có sự phục hồi nhờ lãi suất thấp và các chính sách hỗ trợ của nhà nước về gỡ rối pháp lý mặc dù dòng tiền từ hđ kinh doanh vẫn liên tục âm

- Q3/2023 công ty giảm được 75% chi phí tài chính đặc biệt là chi phí lãi vay nhờ trả bớt nợ và mua lại 1000 tỷ trái phiếu

- Kỳ vọng với DIG thì sẽ tại các dự án đang thực hiện trong hàng tồn kho. Tuy nhiên, dự án trọng điểm mình nghĩ sẽ là Nam Vĩnh Yên với quy mô 191 ha, tổng mức đầu tư 23.200 tỷ cho giai đoạn 1 bời vì DIG đang có hơn 1100 tỷ KH trả trước tại dự án Nam Vĩnh Yên, công ty đẩy nhanh tiến độ thực hiện thì có thể ghi nhận lợi nhuận luôn
+ Tính đến hết tháng 7/2023, DIG đã chuyển nhượng thành công 2.356 lô đất/3.466 lô đất thuộc Giai đoạn 1 của Nam Vĩnh Yên, tương đương 68% tổng số lô đất. Các sản phẩm tại dự án bao gồm: nhà liền kề, biệt thự đơn lập, biệt thự song lập… DIG dự kiến sẽ tiếp tục mở bán sản phẩm tại dự án này trong quý 4/2023. DIG đã hoàn thành hồ sơ trình các cấp có thẩm quyền để được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500 cùng pháp lý liên quan đến dự án Nam Vĩnh Yên City trong đầu quý 4/2023
- Tổng đầu tư cho các dự án khoảng 52.000 tỷ, để có thể thực hiện các dự án lớn như Nam Vĩnh Yên thì DIG sẽ cần nguồn tiền rất lớn nên việc phát hành tăng vốn là rất cần thiết nên có thể theo dõi thông tin để đánh game tăng vốn với DIG cùng thông tin về pháp lý dự án