Định giá VEF với tầm nhìn trung-dài hạn (tặng các Vefers trung thành) – Tầng 2

Chào mừng topic mới

Em xin một chỗ trên tầu cao tốc !

Để lại cục gạch, đi ăn cơm đã

dự phát lấy hên: mai đỏ, hàng bắt đáy chốt lời mạnh


mai thôi, mốt ko biết

Tốc độ chém gió của anh em VEF tăng nhanh như giá

Múc ngay DHM
cp này ngon nhất trong tháng 8

Chào cả nhà. Nhà mới cho em vào với

Bài viết ngày 07/07/2016 có liên quan đến việc tự lựa chọn phương pháp đầu tư cho riêng mỗi người: http://f319.com/threads/vef-vinhome...-bung-no-du-doi.808869/page-105#post-19929439

Dear các bạn,

Càng ngày tôi càng cảm thấy cơn sóng của VEF đến rất gần rồi. Chuẩn bị đến thời kì mà VEF sẽ tăng trưởng ổn định đi theo con đường của nó vốn phải đi bất chấp mọi vật cản. Cảm nhận này cũng giống như cảm nhận từ đầu năm của tôi về một cơn sóng rất lớn khác nhiều so với mọi năm, cơn sóng của 2016-2018. Đương nhiên trên đường đi của sóng lớn này sẽ không tránh khỏi một vài cú sụt giảm bay 20%-30% điểm số là chuyện bình thường rồi sẽ đi lên mạnh mẽ hơn. Điều này cũng giống như bạn @@pigbank cảm nhận, tuy nhiên tôi chỉ đồng ý với bạn pigbank một nửa, đó là về cú sụt giảm ngắn hạn bay 20%-30% chỉ số kéo dài trong 1-2 tháng là sẽ phải xảy ra nhưng thời điểm nhận định của pigbank là lúcVNIndex vượt qua đỉnh của 8 năm 640đ vì nhìn thấy trụ yếu dần thì theo tôi là chưa đủ. Tôi cũng không biết nó sẽ xảy khi nào, có thể ngay phiên mai ở 660, có thể 680 cũng có thể 700 hoặc hơn nhưng các dấu hiệu đảo chiều thực sự cho đến lúc này tôi chưa cảm nhận được. Có lẽ sẽ cần phải theo dõi thêm mới kết luận được.

Nhưng dù thế nào đi nữa, VEF nó vẫn sẽ phải đi trên con đường dành riêng cho nó, thênh thang, rộng rãi khi mà tất cả các tin rõ ràng: Khời công dự án Cổ Loa, Gỉang Võ, Mễ Trì. Đó là lúc mà mọi người chưa nhìn thấy tiền, lợi nhuận trên báo cáo nhưng mùi vị và tiềng leng keng của đồng tiền thì sẽ có nhiều người cảm nhận đc và nó đủ sức đưa VEF lừng lững đi lên giống cái cách mà CTD năm ngóai đi lên từ giá 7X. Lúc đó cũng chưa ai nhìn thấy EPS của CTD khủng thế nào nhưng mọi người đều cảm nhận được hơi ấm của đồng tiền ngày một nóng dần trong tay. Khi tất cả mọi người nhìn thấy thì đã là 18X rồi

Càng cảm nhận sức nóng tăng trưởng của VEF thì tôi cũng dần cảm nhận thời gian của tôi chém gió trên này ngày một ngắn lại . Vốn trọng tình cảm nên việc rời khỏi đây tôi cũng rất lưu luyến nhưng ngay từ đầu tôi đã nói với mọi người rồi, chỉ cần hỗ trợ xong các bạn không bị hội chim lợn dọa nạt trc khi mọi dự án rõ ràng là tôi phải rời đi. Vì thực ra chơi mạng thì vui nhưng mất tgian và sẽ có nhiều chuyện mang lại “phiền phức tiềm tàng” cho công việc hiện tại của tôi (mượn lời @@Lavie13 chút nhé ). Bạn nào đã từng đối thọai với tôi hồi còn bên Otofun sẽ biết tính Huy Khoa đã nói là làm và không ai có thể cản hay thay đổi quyết định của mình. Chính vì thời gian không còn nhiều nên tôi đã và đang tranh thủ giúp các bạn nhiều nhất có thể, Tiền thì tôi không có vì không phải tay to như @@pigbank, @@thangnd9780 hay bạn @@muopxanh ,@odi,…..trên này nhưng cái tôi có thể là chia sẻ một số kiến thức đúc kết được của tôi để giúp các bạn phần nào. Coi như là cách trả ơn của Huy Khoa với thị trường. Tất cả những post mà tôi viết lên topic này khá dài, không chỉ để viết mà còn bao gồm cả những kiến thức, kinh nghiệm của tôi muốn để lại, bạn nào cảm thấy OK có thể chắt lọc mang về không ít thì nhiều cũng có ích . Hôm nay, tôi sẽ chia xẻ thêm một chút về cái gọi là “Phương pháp đầu tư chứng khóan” để tránh cho các bạn bị tẩu hỏa nhập ma, có thể đi theo con đường ma đạo hoặc đi theo hội “Sơn đông mãi võ” mà mình không biết nhé.

Đầu tư CK giống như luyện võ, có thể có rất nhiều phương pháp, môn phái, không có cái gì hay, cái gì dở, cái nào cũng có thế mạnh và điểm yếu. Nhưng điều quan trọng nhất là bạn phù hợp và lựa chọn theo cách nào mà thôi. Võ học có nhiều môn: Võ Đang, Thiếu Lâm, Nga Mi, Karate, Judo,….đầu tư CK cũng vậy, hầm bà làng các kiểu nhưng tựu chung có một số phương pháp sau:

- Đầu tư cơ bản: Cách đầu tư này thường dành cho những nhà đầu tư trung dài hạn, phân tích, thẩm định kĩ doanh nghiệp và xác định đi lâu dài của doanh nghiệp để hưởng các lợi ích bền vững. Khi đầu tư kiểu này, nhà đầu tư cực kì kén cổ phiếu theo những tiêu chí đầu tư mà tự họ lập ra. Trường phái này hay thích dùng FA và kết hợp với TA để tính điểm vào hàng hoặc ra hàng hợp lý nhất trong từng giai đọan.

- Đầu cơ: Nói đơn giản là lên-bán, xuống-mua. Không quan tâm giá trị doanh nghiệp, ngành nghề, vĩ mô, vi mô. Trường phái này hay thích dùng TA và chỉ TA

- Đầu tư theo chỉ số thị trường: Đây là cách ăn theo các Qũy lớn và đánh cược là họ sẽ thắng thị trường để đi theo

- Đầu tư theo thi trường ngách: Tự chọn cho mình những ngành nghề mà mình cảm thấy hiểu rõ nhất để đầu tư. VD: Các bạn dầu khí thì hay đầu tư cổ dầu khí, các bạn ngành dược thì đầu tư cp dược,…..

- Đầu tư mạo hiểm: thường là các quỹ venture funds, hay đầu tư vào các doanh nghiệp start-up hoặc dn rủi ro nhưng triển vọng tỉ suất ln cực cao để bù đắp vào phần rủi ro đó. VD Quỹ TPG đầu tư vào FPT năm 2006 khi còn ở OTC sau này lãi gấp 600%. Nhưng các bạn đừng nghĩ lợi nhuận của họ khủng khiếp ăn bằng lần vậy mà ham, vì một thương vụ kiểu đó chỉ đủ bù cho 8-9 thương vụ thất bại của họ. Tựu chung lại, bình quân các quỹ Venture fund cũng chỉ có tỉ suất lợi nhuận ngang ngửa các quỹ đầu tư thông thường mà thôi.

- Cuối cùng là đầu tư của bầy cừu: Ai hô gì hợp tai là mua, ai dọa gì thuyết phục là bán . Lọai này chiếm đến 90% nhà đầu tư trên thị trường

Vậy thì, các bạn nhỏ lẻ phải làm thế nào? Bạn nên nhớ trên thị trường có một dạng tay to là các quỹ, các Big boys tiền nhiều vô kể, công cụ hỗ trợ thị trường cũng không có gì thiếu. Nếu bạn chơi theo cách của họ thì phần thua bạn cầm chắc, ai nghĩ tài giởi có thể lướt qua lươt lại ăn của Big boys thì chỉ là may mắn thôi. Giống như các cao thủ võ Thiếu Lâm nghĩ mình võ công đầy mình nhưng chỉ cần một cú đấm của võ sĩ SWAT của đặc nhiệm Mỹ là gục . Bài học, đừng bao giờ coi thường thằng to hơn mình . Các bạn chỉ có duy nhất một thứ vũ khí hơn họ đó là:

(1) nhỏ lẻ nên luồn lách tốt, chọn cổ phiếu tốt không nhất thiết phải cần hội tụ các yêu cầu khắc nghiệt như các tay to, nhất là khả năng thanh khỏan. Chính vì điều này mà bạn có khả năngvào được sớm những cổ phiếu tốt hơn các big boys. Nhiều bạn khoe ăn các cổ bằng lần rồi chê người khác ngu nhưng sự thật là không phải họ không nhìn ra mà vì tay to không bao giờ dám vào khi chưa đáp ứng được tính thanh khỏan, đó là cốt yếu để giảm thiểu rủi ro cho quỹ của họ. Cách đánh cổ phiếu ăn bằng lần rồi gấp thếp ăn bằng lần tiếp chỉ dành cho tay nhỏ, còn khi bạn đã biến thành tay to bạn cũng không thể làm được điều này.

(2) Thời gian: chọn cp tốt rồi nắm giữ thời gian dài sẽ cho tỉ suất ln cao hơn tỉ suất TB của các quỹ.

Vậy có tin được phương pháp phím hàng, chọn cổ phiếu ăn bằng lần trong thời gian ngắn do cp đó nhiều người không nhận ra giá trị hay không ? Rất khó. Nếu có thì cực kì hiếm, người chơi theo cách này phải cực kì tinh tường để đãi cát tìm vàng. Cách chơi này cũng gần giống cách của các venture funds như tôi nói ở trên. Tin tôi đi, họ ăn được 1-2 cp bằng lần nhưng sẽ chết 5-6 cổ phiếu khác và tựu chung tỉ suât ln mỗi vụ đầu tư sẽ không cao như họ đang rêu rao đâu. Có thể một số ít đạt được điều này nhưng đây không phải cách chơi dành cho số đông, càng đông người học theo cách chơi này thì tỉ lệ người chết càng cao

Xét về dài hạn, hầu hết các phương pháp đều cho ra một tỉ suất ln tương đương nhau, vì vậy thay vì bạn ngồi nghe người khác quảng bá, tung hô các phương pháp thần thánh thì hãy tự ngồi xuống ngâm cứu và lựa chọn cho mình một phương pháp đầu tư phù hợp nhất.

Huy Khoa

Bài viết ngày 03/07/2016 về việc phân tích định giá cp NHA, nhưng các bạn cứ bỏ qua phần phân tích NHA vì không liên quan đến VEFers mấy mà chỉ cần đọc phần trên liên quan đến nguyên tắc lựa chọn cổ phiếu ngành BĐS khi đầu tư
http://f319.com/threads/vef-vinhome...oi-t2016-20-bds-bung-no-du-doi.808869/page-18


Phân tích và định giá cổ phiếu NHA

Đây là trường hợp đầu tiên và cũng là cuối cùng tôi bất đắc dĩ phải phân tích đánh giá một cổ phiếu mà chưa bao giờ để ý, quan tâm. Lý do vì sao chắc tất cả các bạn và @@vndkhuc chắc hiểu rõ. Một nguyên tắc mà tôi sẽ không bao giờ thay đổi khi phân tích nhận định đó là: Trung thực, Công bằng, Logic cho dù tôi có đầu tư hay không đầu tư cổ phiếu đó. Bây giờ chúng ta sẽ đi vào chủ đề chính.

I/ Tổng quan về việc lựa chọn, phân tích và đầu tư cổ phiếu ngành Bất động sản.

1. Yếu tố đầu tiên để đầu tư: VỊ TRÍ
Khi đầu tư BĐS thì điều đầu tiên chúng ta phải quan tâm đó là Vị trí (Phong thuỷ) . Vị trí đảm bảo cho 02 yếu tố sống còn đối với nhà đầu tư là: Tính thanh khoản và Khả năng tăng giá. Ngay cả khi chúng ta làm nhà cửa, chúng ta còn quan tâm đến Phong thuỷ thì tại sao đầu tư lại bỏ qua điều này. Phong thuỷ tốt đối với nhà đầu tư BĐS là nơi mà tập trung đông người thèm khát, kinh doanh hanh thông, là điểm đến hội tụ của xu hướng hay như các cụ ngày xưa có câu : "nhất cận thị, nhị cận giang". Đó là lý do vì sao Hà nội, Sài gòn, sau này có thêm Đà Nẵng, Phú Quốc luôn là nơi mà giới đầu tư toàn quốc đổ về lựa chọn đầu tiên.

2. Tính Thanh khoản và đòn bẩy Tài chính.
BĐS thanh khoản có tính thời điểm và chu kì ngoài ra là lĩnh vực cần vốn đầu tư lớn nên Thanh khoản và đòn bẩy TC phải là sự quan tâm hàng đầu của DN. Như đã nói ở trên Vị trí có thể đảm bảo cho Thanh khoản nhưng chưa đủ. Để có Thanh khoản còn cần:
- khả năng triển khai dự án của DN
- khả năng bán, tiêu thụ hàng hoá của doanh nghiệp

Một doanh nghiệp BĐS mà có tỉ lệ vay nợ lớn thì càng cần 2 yếu tố sống còn trên để sống sót và phát triển. Vingroup là điển hình của loại DN này và đã đc thử lửa qua giai đoạn khốc liệt nhất 2008-2012 và thành công vang dội. Ngược lại là những doanh nghiệp chết vì đòn bẩy TC và yếu kém trong triển khai dự án, đặc thù là Sông đà Thăng Long với Dự án Usilk City hay THM mấy năm trước cho dù làm chủ quỹ đất vàng khủng đắc địa nhất (nhưng THM là một dn khá đặc biệt, ở đây tôi chỉ so sánh về việc triển khai dự án ).

3. Yếu tố cuối cùng nhưng lại là yếu tố quan trọng nhất khi đầu tư vào DN bất kể lĩnh vực ngành nghề gì: CON NGƯỜI.
NHÂN HOÀ, quy tụ những lãnh đạo tài năng, có tâm huyết với doanh nghiệp, nội bộ đoàn kết để cùng nhau để đưa doanh nghiệp vượt qua sóng gió và đến với thành công. Trường hợp thành công: VIC, VNM, FPT, CTD, TRA, BMP,.... và trước đây là REE,...mang đậm dấu ấn này. Ngược lại trường hợp thất bại điển hình là SJS khi nội bộ bất hoà cho dù có đầy đủ điều kiện thuận lợi để phát triển với siêu đô thị Nam An Khánh thời 2006-2007 và từng mang sự kì vọng ban đầu rất lớn của giới đầu tư.

4. Đặc thù khi phân tích lợi nhuận của doanh nghiệp BĐS.
Doanh nghiệp kinh doanh BĐS có một đặc thù rất khác biệt khác với những ngành nghề khác như: thương mại, dịch vụ, xây dựng,...Những ngành nghề bình thường sẽ được tính dựa trên lợi nhuận hàng năm kiếm được, các hợp đồng kí kết đầu năm nhiều ít ra sao từ đó xác định EPS, P/E cho cp của năm đó.
Cp doanh nghiệp BĐS lại khác, nó phụ thuộc vào dự án BĐS. Đặc thù của dự án BĐS lại mang tính trung dài hạn phụ thuộc vào thời gian triển khai dự án và thời gian bán hàng. Nếu nhanh thì dự án có thể bán hàng trong 3 năm, còn không thì 5 năm. Vì vậy, lợi nhuận của dự án sẽ chia cho số năm đó để tính EPS dự kiến từng năm. Nếu muốn có tăng trưởng thì phải đảm bảo hạch toán năm sau Ln cao hơn năm trước hoặc có dự án gối đầu gia tăng doanh thu, lợi nhuận và giữ giá cp tăng trưởng. SDI là một ví dụ khi có khoảng trống doanh thu xuất hiện.
Trên f319 này tôi đọc thấy rất nhiều bạn đang nhầm lẫn khi gộp toàn bộ ln dư kiến của dự án BĐS để tính EPS/năm khi phân tích. Điều này có hại cho các bạn khi xác định mức giá đầu tư sai cũng như sẽ thất vọng khi giá cổ phiếu không lên cao được như mình kì vọng
Tổng quan vậy đủ rồi. Bây h bắt đầu đi vào chi tiết về NHA nhé

II/ Phân tích cổ phiếu NHA

1. Tổng quan về thị trường BĐS Duy Tiên: Cung và Cầu
- Cầu: Duy Tiên hiện nay là một huyện của Tp Hà Nam, đang có chủ trương lên thị xã. Dân số khoảng 150.000 người tập trung ở 2 huyện lị Hoà Mạc, Đồng Văn và 16 xã trong đó dân đô thị (chiếm 8%) tập trung ở Hoà Mạc, Đồng Văn là khoảng hơn 10.000 người (trong đó dân số Hoà Mạc chỉ khoảng 3.500 người). Xét riêng tại Hà Nam thì dân đô thị tập trung nhiều ở TP Phủ Lý và nhiều thị xã khác, nhu cầu BĐS đầu tư sẽ tập trung tại các nơi đó. Nhu cầu BDS Duy Tiên sẽ phải dựa chủ yếu vào nhu mua cầu BĐS của chính 10.000 dân cư đô thị tại chỗ, phần ít hơn có thể từ nơi khác đổ về.

- Cung: Ngoài gần 1300 lô đất nền của Công ty CP PT Nhà Nam Hà Nội. Trên địa bàn Duy Tiên còn có 1 số dự án BĐS sau: khu đô thị CEO Hà Nam tiếp giáp nhiều huyện trong đó có Duy Tiên, Housing Garden, ....,đặc biệt ngay ở Đồng Văn thôi cũng có một vài KĐT của các chủ đầu tư khác. Các dự án KDT này sẽ mang lại không gian đủ cho vài chục ngàn dân cư sinh sống, chưa kể đất thổ cư dân đang ở hiện tại.

Phân tích cung-cầu để thấy khi mà lượng cung vượt xa cầu tại thị trường thì khả năng sốt nóng do cầu kéo là gần như không thể. May ra có những đợt sốt ngắn do đầu cơ mà thôi. Tôi cũng đã thử search vài tin rao bán nhà đất Duy Tiên trong 2 năm 2015 và 2016 thì thấy mức tăng giá rao bán là không đáng kể (2 năm nay các tin rao bán đều quanh mức 600tr/lô). Ngoài ra điều này còn thể hiện trên báo cáo tài chính 2015 và Quý I/2016 mà lát nữa chúng ta sẽ đi sâu vào phân tích.

2. Phân tích sơ bộ về hoạt động KD doanh nghiệp.
- NHA thành lập từ năm 2004, vốn ban đầu 2.5 tỷ. Sau nhiều lần tăng vốn đến nay VĐL 112 tỷ.
- Corebusiness: Từ 2004-2010 corebusiness chính là doanh nghiệp xây lắp, san lấp mặt bằng trước khi chuyển sang đầu tư mảng BĐS với 02 dự án Đồng Văn, Hoà Mạc. Mảng d/v xây lắp tăng trg khá tốt đến đỉnh điểm 2010 với lợi nhuận hơn 20 tỷ nhưng sau đó giảm rất nhanh, từ 2013-2015 mảng này chỉ cho lợi nhuận từ 3-5 tỷ. Lợi nhuận đột biến từ năm 2015 khi mà hạch toán 106 tỷ doanh thu từ KD BĐS mang lại lợi nhuận trc thuế 16 tỷ đồng chứ không phải từ corebusiness của mình. Như vậy, xét về corebusiness chính của DN thì đây là điểm trừ.
- Hướng phát triển: Từ năm 2010, DN đẩy mạnh sang phát triển ngoài ngành như: đầu tư BĐS với 2 dự án Đồng Văn, Hoà Mạc nhưng mới theo dạng phân lô bán nền . Ngoài ra còn đầu tư góp vốn vào các dự án phát triển quanh huyện Duy Tiên và TP Hà Nam. Tuy nhiên, nhìn trên báo cáo tài chính 2014, 2015 và quý I/2016 thì tỉ suất lợi nhuận/doanh thu từ kinh doanh BĐS chưa phải là cao:
+ 2014: Doanh thu KD BĐS hơn 24 tỉ, lãi gộp từ BĐS hơn 6 tỉ. Tỉ suất : 0.25 (trg 14 BCTC 2014)
+ 2015: Doanh thu KD BĐS hơn 106 tỉ, lãi gộp 16 tỉ. Tỉ suất: 0.15 (trg 17 BC đc kiểm toán năm 2015)
+ Quý I/2016: Doanh thu KD BĐS 24 tỉ, lãi gộp chưa đến 4 tỉ. Tỉ suất: 0.17 (trang 14 BCTC quý I/2016)

So sánh tỉ suất ln/doanh số bán BĐS 2 năm 2015-2016 same same nhau sẽ thấy mức giá bán đất 2016 so với 2015 gần như không đổi. Điều này chứng minh cho nhận định mà tôi nói ở phần phân tích Cung- Cầu ở trên. Việc có bạn bên topic NHA nói DN trc đây bán 450tr/lô nhưng hiện tại giá 600tr/lô vẫn chưa thể chứng minh nếu nhìn trên số liệu báo cáo tài chính quý I/2016 vừa qua. Đợi xem xét thêm trong báo cáo quý II xem có đột biến không vậy .
- Ban lãnh đạo: Đây là điểm cộng của doanh nghiệp khi gần đây rất nhiều thành viên nội bộ và cả nhà đtu nước ngoài mua vào. Tổng số cổ phiếu sở hữu của cổ đông nội bộ đã lên tới 45%, tăng vượt bậc so với mấy năm trc.
- Tổng số cp floating ngoài phần nội bộ nắm giữ: 55% x 11.2 tr = 6.16 tr cp

3. Phân tích tình hình tài chính doanh nghiệp
a/ Các dữ liệu tài chính đầu vào:
- Các tài liệu public:
+ Báo cáo TC 2014, 2015 và Quý I 2016
+ Biên bản Đại hội cổ đông 28/04/2016
- Thông tin trên Vietstocks: http://touch.*********.vn/2016/06/n...a-ndt-nuoc-ngoai-lai-tranh-mua-830-480714.htm
- Và một số thông tin chủ topic đăng.

Vì NHA đã có các báo cáo tài chính tình hình kết quả KD, thông tin rõ ràng, có kiểm toán và đăng trên phương tiện đại chúng nên tôi chỉ dựa trên những thông tin chính thức đó để phân tích chứ không dựa vào bất kì tin đồn nào. Như vậy, ta sẽ có 1 số thông tin các dự án của NHA như sau:

+ Góp vốn 30 ty vào Cty cổ phần Cảng Yên Lệnh, thành lập tháng 5/2016. Để hoàn thành và đưa vào sử dụng cũng như phát sinh doanh thu từ đó ít nhất phải 3 năm nên sẽ không tính vào bài toán định giá Cp trong thgian trung hạn 1-2 năm tới. Ngoài ra, nghe nói còn vài dự án khác nhưng tôi chưa thấy thể hiện doanh thu, ln trên báo cáo đọc được.
+ Dự án KĐT Hoà Mạc, tổng đầu tư 180 tỷ, có 879 lô đất nền thành phẩm để bán. Đã bán 30% tức 264 lô đã đưa vào doanh thu coi như từ 2014 đến hết quý I/2016 (Vietstocks đưa tin đã hạch toán hết cho đến 2015 rồi nhưng như thế sẽ thiệt thòi cho các bạn cổ đông NHA quá nên tôi sẽ kéo dài ra đến quý I năm nay nhé ).
+ Dự án SVĐ Đồng Văn, tổng đầu tư 134 tỷ, có 400 lô đất nền thành phẩm để bán. Đã bán 45% tức 180 lô và hạch toán từ 2014 cho đến hết quý I/2016 (Vietstocks đưa tin đã hạch toán hết cho đến 2015).
+ Thời gian bắt đầu phat sinh doanh số KD BĐS từ 2015. Như vậy, trong 02 năm công ty đã bán được 444 lô.
+ Tổng doanh thu từ BĐS từ 2014 đến quý I/2016 là : 24+106+24 = 154 tỷ. Tuy nhiên trên báo cáo quý I/2016 có khoản mục Người mua trả tiền trước: 23.8 tỷ (xem trên bảng CĐKT quý I/2016) nên cứ coi như CTy NHA chưa hạch toán doanh thu để giấu doanh thu vào mục đó thì tổng doanh thu bán 444 lô đất nền là: 178 tỷ.
+ Doanh nghiệp mới hạch toán doanh thu từ 2014-quý I/2016 là 154 tỷ trên số tiền đã bán 178 tỷ (của 444 lô đất nền). Điều này có nghĩa họ mới hạch toán doanh số bán của 384 lô, mang lại lãi gộp từ KD BĐS trên báo cáo từ 2014-quý I/2016 là: 6 +16 + 4 = 26 tỷ. Trung bình mỗi lô BĐS có lãi gộp là: 26 tỷ/384 = 68tr/lô.
+ Nếu bán và hạch toán nốt 895 lô còn lại (1279 lô-384 lô), sẽ cho tổng lãi gộp: 61 tỷ. Có thể nhiều bạn sẽ cho tôi dìm hàng khi đưa ra con số thấp như vậy nên tôi sẽ coi như BĐS từ quý II/2016 bán đc giá hơn nên tôi nhân thêm hệ sô 1.5 lãi gộp thành 90 tỷ nhé . Lãi ròng= 0.78 x 90 tỷ = 70.2 tỷ.
(Có thể có bạn bảo sao vô lý vậy, tôi cứ nhân tổng số lô đất theo giá thị trg 600tr/lô chẳng hạn rồi trừ đi tổng vốn đầu tư sẽ cho con số ln cao hơn nhiều thì câu hỏi này bạn sẽ phải hỏi DN, tại sao giá thị trg cao như vậy mà DN chỉ hạch toán Doanh thu thấp vậy. Mặc dù trong đầu Huy Khoa cũng có 1 số giả thiết nhưng tôi sẽ không bao giờ tự võ đoán về nội bộ DN cả, tất cả như thế nào thì nó phơi bày trên con số ở BCTC từ 2014 đến quý I/2016 rồi).

b/ Tính toán thời gian tiêu thụ 835 lô đất còn lại (444 lô đã bán xong).
Bất kì dự án nào mở bán thì số lg tiêu thụ hàng bao giờ cũng có tốc độ nhanh nhất là trong vòng 1 năm đầu mở bán. DN đã tiêu thụ 444 lô từ 2014-2015 nên cứ giả định tốc độ 444 lô/2 năm để tính cho các năm sau (dự trù cả ngưỡng chững lại của bán hàng), nên 835 lô còn lại dự kiến sẽ tiêu thụ trong vòng hơn 3 năm (nếu tính chi ly là 3.8 năm). Vì vậy việc hạch toán lợi nhuận từ các lô này sẽ rải ra trong vòng 4 năm.

4. Định giá NHA trong vòng 2 năm tới.
a/ Tính toán lợi nhuận ròng, EPS hàng năm của NHA.
Sau khi phân tích lợi nhuận ròng từ BĐS của 2 dự án chính mà NHA đem lại trong vòng 02 năm tới đây và phần ln từ corebusiness (xây lắp) ta sẽ thấy:
- Ln ròng mỗi năm từ h/đ KD BĐS: 70.2/4 = 17.6 tỷ.
- Ln gộp từ Xây lắp: 5 tỷ (con số tối đa từ 2013 đến nay). Ln ròng = 3.9 tỷ
- Ln ròng DN: 17.6 + 3.9 = 21.5 tỷ
- EPS cho 2006-2007 = 1.900 đ/cp

Như vậy còn số ln ròng tôi đưa ra (21.5 tỷ) còn cao hơn nhiều so với kế hoạch 2016 mà bác Hoàn chủ tịch công bố nhé. Bác ý chỉ đặt mục tiêu doanh thu 160 tỷ và lãi ròng 15 tỷ nên đừng bạn nào nói tôi chim lợn NHA nhé .

Khi phân tích định giá NHA và VEF, đối với cổ đông NHA tôi đã có phần thiên vị hơn cổ đông VEF đó khi luôn tính theo scenario lạc quan nhất còn với VEF luôn tính đến scenario kém nhất. Dễ hiểu thôi vì VEF là cổ phiếu tôi đầu tư nên nếu không nghiêm khắc thì bản thân sẽ trở thành lạc quan tếu .

b/ Định giá cổ phiếu NHA 2016-2017
Một cổ phiếu được coi là cổ phiếu tăng trưởng và đc định giá theo P/E/G sẽ phải đảm bảo mấy yếu tố sau:
- ln năm sau hạch toán cao hơn năm trc, kéo dài trong nhiều năm liên tiếp.
- doanh thu và lợi nhuận từ corebusiness chính tăng trưởng và phát triển
- có dự án gối đầu để đảm bảo tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận

Xét cho đến lúc này với những thông tin công bố, tôi chưa nhìn ra điều này vì vậy trong tgian 1-2 năm tới giá trị NHA tôi sẽ chỉ định giá theo P/E= 8-12 sẽ rơi vào khoảng : 15.2k-22.8k/cp

III/ Kết luận.

Cổ phiếu NHA là một cp tốt, đáng đầu tư, độ rủi ro trung bình nhưng nên đầu tư ở mức giá 10-15 và kì vọng tăng giá đạt mức chạy từ 19-23 trong tgian 1-2 năm tới (từ 6/2016-cuối 2017) mang lại tỉ suất ln 30%. Nếu mua mức giá cao hơn và nắm giữ ăn cổ tức thì mang lại ln cho nhà đt ngang với gửi NH hoặc hơn chút ít. Mức giá đầu tư 10-15 chính là mức giá đầu tư mà BLĐ NHA đã mua vào vừa rồi. Không phải ngẫu nhiên mà vị Phó TGĐ của DN đã mua 300k từ ngày 16/5-14/6 từ mức giá 12k-15k/cp (còn 200k đăng kí nhưng chưa mua khi giá thị trg vọt qua mức này)

Việc các bạn nắm giữ NHA ở mức giá hiện tại độ rủi ro là không cao nhưng để kì vọng năm 2017 sẽ có giá 50-60 và 2018 có giá 100 như một số người hô hào nếu phân tích theo đầu tư giá trị gần như là quá lạc quan (over-optimistic) . Cũng có thể hy vọng điều này nếu ai đó gom đc ít nhất 1 nửa trong số 6.2tr cp bên ngoài nội bộ và đánh lên 100. Nhưng để làm đc việc này sẽ cần rất nhiều tiền.

Huy Khoa

Chào mừng part 2, chúc cho em nó phi như tên lửa. Ví Em Full.