Định giá VEF với tầm nhìn trung-dài hạn (tặng các Vefers trung thành) – Tầng 2

Hơn 5 tỏi vậy vừa đẹp 1 tỷ đôla

Năm xưa PTB nhờ đồng đội đảo ngũ từ 26 về 20 mà sau này nó lên 180k cả chia tách đó
VCS thì đồng đội đào ngũ đoạn 40 , 70 gần hết, sau rồi nó lên 140k cả chia tách.
Vậy nên ai đào ngũ được thì cho họ đào ngũ thôi, không quay lại chim lợn là ok

Mơ ước thì không cùng.
Nhưng chỉ với giá này thì Vefers F1 cũng đã thắng lớn năm nay- cái năm VNI gây ra nhiều bất công nhất cho các NDT nhỏ lẻ, điển hình là vụ MTM và TTF.

Nào thì tính lại lợi nhuận của dự án 148 Giảng Võ. Thể theo yêu cầu của rất nhiều bạn từ trước đến giờ cứ thắc mắc tại sao tôi tính doanh thu và lợi nhuận cho dự án này thấp thế. Tôi đã nói ngay từ đầu là muốn dìm hàng VEF mà các bạn ý cứ không chịu. Thôi thì đành phải làm lại vài phép tóan cho các bạn đỡ thắc mắc.

Tính lại lợi nhuận dự án 148 Giảng Võ


Vì hiện thay chúng ta đã có thông số rõ ràng từ dự án GV nên chúng ta sẽ tính lại dự tóan lợi nhuận từ dự án như sau:

1. Các thông số mặt bằng

- Diện tích mặt sàn xây dựng cho khu căn hộ, thương mại: 757.626 m2 (có thể nhân thêm hệ số 1.08 vì lý do trên quyết định chỉ ghi số tầng từ 46-50 nhưng trên thực tế bản vẽ cả 05 tòa đều có số tầng 50 tầng)

- Diện tích dùng xây trường học: 8.813m2 đất với diện tích xây dựng 13.397m2 sàn

- Diện tích tầng hầm làm khu thương mại, dịch vụ, tiện ích cho dân cư: 50.000m2 sàn.

2. Các hệ số

2.1.Hệ số diện tích sử dụng/tổng diện tích xây dựng: 0.85

2.2. Hệ số lợi nhuận sau thuế /doanh thu của dự án GV : Tham chiếu dự án của SDI trong quá khứ có biên lợi nhuận ròng trung bình khỏang 0.22 hoặc mấy dự án phân lô bán nền của các dn BĐS khác bèo bọt cũng có hệ số 0.17-0.2. Dự án Giảng Võ, mặt bằng được giao, vị trí đắc địa nên tạm tính tối thiểu hệ số lợi nhuận ròng/doanh số bán là 0.32.

2.3. Gía bán TB 1m2 căn hộ và khu thương mại: 65tr/m2 (sau VAT) tương đương 71tr/m2 (bao gồm VAT)

2.4. Gía bán trường học cho hệ thống Vinschool của Vingroup: 250tr/m2 đất (sau khi trừ chi phí xây dựng)

3. Lợi nhuận sau thuế

- Ln từ khu căn hộ/thương mại: 757.626 m2 x 0.85 x 65tr/m2 x 0.32 = 13.400 tỷ (nếu thêm hệ số 1.08: 14.500 tỷ)

- Ln từ tiền bán trường học cho hệ thống Vinschool : 8813 x 250tr/m2 = 2.200 tỷ

- Ln từ Diện tích 52.000m2 hầm làm thương mại thôi bỏ qua không tích coi như lợi nhuận/hàng năm (khỏang 150tỷ/năm nếu tính giá cho thuê 10 usd/m2) từ mảng đó để bù đắp bớt cho chi phí hàng năm của TTTL Cổ Loa (nếu cần) nên chưa tính đến

Như vậy, tính lại lợi nhuận sau thuế từ dự án Gỉang Võ sẽ vào khỏang: 15.600 tỷ - 16.700 tỷ.

Trong bài phân tích của Huy Khoa ban đầu chỉ dự kiến lợi nhuận sau thuế của dự án 148 Giảng Võ vào khỏang 13.000 tỷ. Phần chênh lệch này nếu hạch tóan đều cho 5 năm thì đủ để bổ sung cho EPS mỗi năm (trên vốn 5000tỷ sau PHT 1:2) mà tôi đã tính ở bài phân tích gốc khỏang hơn 1000đ/cp.

Tương tự như vậy, dự án 37 ha Mễ Trì hiện tại tôi mới tính lợi nhuận sau thuế dự kiến khỏang 9000 tỷ nhưng trên thực tế sẽ cao hơn sau khi chúng ta tính lại dựa trên vào quy họach chi tiết


HUY KHOA

Căn hộ Bason cỡ 3tỏi thì GV 4tỏi là cao rồi

Đảo ngũ không trách, mua bán tùy mỗi người
quan trọng đừng có mua thì khen, bán thì chê quay chim lợn là xong
cái ông @Daodauvang này chả biết trình thế nào nhưng đạo đức kiểu bán xong quay chim lợn thì không khá được.
Đời ông này thế nào cũng vớ quả như TTF với cái tính này
mà loại đánh lướt sóng lung tung 10 ông thì 9 ông chết vì chả thèm nhìn xem mình mua cái gì cả, chả tin lời các ông được

BASON địa thế độc tôn ngay quận 1, đi Phố đi bộ 2 phút xe máy, ngay khu ăn chơi Ngô Văn Năm (45s đi bộ), khu toàn cao ốc văn phòng. Không biết nên so sánh với Giảng Võ thế nào nhỉ?

Căn hộ bq 90-100m2/căn, bác tính 4 tỏi thì tính ra có 40-50tr/m2 ở Giảng Võ là quá thấp, royal city giờ còn bán 50-60 tr 1 m2, Giảng Võ thấp nhất phải gấp 1.5, tức là 75tr-90tr m2 là phù hợp. GV là đất vàng và nội đô duy nhất đc xây 50 tầng.

Giảng Võ thuộc quận Ba Đình- Là quận mà ng ta gọi là đầu não trung ương của cả nước. Q1 thì so với quận Hoàn Kiếm thì có vẻ giống hơn. Metropolis bán 70-75tr/m rồi, mà GV giá phải hơn là chắc chắn. HCM khác HN là đất đai rộng hơn HN nhiều, thông thường 1 quận HCM rộng hơn 1 quận ở HN.

Theo mình biết thì giá đất/căn hộ ở Hà Nội luôn cao hơn TP.HCM, hơn nữa GV là cao nhất trong nội đô, cái gì nhất đều có cái giá của nó.