Định giá VEF với tầm nhìn trung-dài hạn (tặng các Vefers trung thành) – Tầng 2

Còn cái QĐ 3/8 với 5/8 chưa thấy nhỉ?

Theo em biết diện tích căn hộ từ 50-150m2, chưa kể một số căn penhosue vip 300-500m2. Như vậy DT trung bình khoảng 100m2, giá bán chỉ cần tương đương như liễu giai thấp nhất 70, cao nhất 85 thì TB 78 triệu/m2. Cũng gần 8 tỷ một căn như bác nói thật.

Theo quy hoạch thì có 750.000m2 bán sàn, giá trung bình ở khoảng từ 70-100tr/m2 tính chung quy lại cho là 80tr/m2. Như vậy chỉ riêng căn hộ có 60.000 tỷ doanh thu.

Phải trừ đi các diện tích chung như sảnh, hành lang, thang máy nữa chứ không thể tính total hết vậy được đâu. Anyway, hôm qua tôi có tính tóan sơ bộ lại lợi nhuận từ dự án Giảng Võ theo yêu cầu của bạn @woodfish và @Soi_Trang nhé

Giảng võ ngon hơn Liễu giai nhiều

Lại xanh mượt. Em không thích như này. Chỉ béo t+

bentyeuqui đã viết: ↑
Nào thì tính lại lợi nhuận của dự án 148 Giảng Võ. Thể theo yêu cầu của rất nhiều bạn từ trước đến giờ cứ thắc mắc tại sao tôi tính doanh thu và lợi nhuận cho dự án này thấp thế. Tôi đã nói ngay từ đầu là muốn dìm hàng VEF mà các bạn ý cứ không chịu. Thôi thì đành phải làm lại vài phép tóan cho các bạn đỡ thắc mắc.

Tính lại lợi nhuận dự án 148 Giảng Võ


Vì hiện thay chúng ta đã có thông số rõ ràng từ dự án GV nên chúng ta sẽ tính lại dự tóan lợi nhuận từ dự án như sau:

1. Các thông số mặt bằng

- Diện tích mặt sàn xây dựng cho khu căn hộ, thương mại: 757.626 m2 (có thể nhân thêm hệ số 1.08 vì lý do trên quyết định chỉ ghi số tầng từ 46-50 nhưng trên thực tế bản vẽ cả 05 tòa đều có số tầng 50 tầng)

- Diện tích dùng xây trường học: 8.813m2 đất với diện tích xây dựng 13.397m2 sàn

- Diện tích tầng hầm làm khu thương mại, dịch vụ, tiện ích cho dân cư: 50.000m2 sàn.

2. Các hệ số

2.1.Hệ số diện tích sử dụng/tổng diện tích xây dựng: 0.85

2.2. Hệ số lợi nhuận sau thuế /doanh thu của dự án GV : Tham chiếu dự án của SDI trong quá khứ có biên lợi nhuận ròng trung bình khỏang 0.22 hoặc mấy dự án phân lô bán nền của các dn BĐS khác bèo bọt cũng có hệ số 0.17-0.2. Dự án Giảng Võ, mặt bằng được giao, vị trí đắc địa nên tạm tính tối thiểu hệ số lợi nhuận ròng/doanh số bán là 0.32.

2.3. Gía bán TB 1m2 căn hộ và khu thương mại: 65tr/m2 (sau VAT) tương đương 71tr/m2 (bao gồm VAT)

2.4. Gía bán trường học cho hệ thống Vinschool của Vingroup: 250tr/m2 đất (sau khi trừ chi phí xây dựng)

3. Lợi nhuận sau thuế

- Ln từ khu căn hộ/thương mại: 757.626 m2 x 0.85 x 65tr/m2 x 0.32 = 13.400 tỷ (nếu thêm hệ số 1.08: 14.500 tỷ)

- Ln từ tiền bán trường học cho hệ thống Vinschool : 8813 x 250tr/m2 = 2.200 tỷ

- Ln từ Diện tích 52.000m2 hầm làm thương mại thôi bỏ qua không tích coi như lợi nhuận/hàng năm (khỏang 150tỷ/năm nếu tính giá cho thuê 10 usd/m2) từ mảng đó để bù đắp bớt cho chi phí hàng năm của TTTL Cổ Loa (nếu cần) nên chưa tính đến

Như vậy, tính lại lợi nhuận sau thuế từ dự án Gỉang Võ sẽ vào khỏang: 15.600 tỷ - 16.700 tỷ.

Trong bài phân tích của Huy Khoa ban đầu chỉ dự kiến lợi nhuận sau thuế của dự án 148 Giảng Võ vào khỏang 13.000 tỷ. Phần chênh lệch này nếu hạch tóan đều cho 5 năm thì đủ để bổ sung cho EPS mỗi năm (trên vốn 5000tỷ sau PHT 1:2) mà tôi đã tính ở bài phân tích gốc khỏang hơn 1000đ/cp.

Tương tự như vậy, dự án 37 ha Mễ Trì hiện tại tôi mới tính lợi nhuận sau thuế dự kiến khỏang 9000 tỷ nhưng trên thực tế sẽ cao hơn sau khi chúng ta tính lại dựa trên vào quy họach chi tiết


HUY KHOA

Bác ơi con cua của bác to quá rồi, 750k m2 sàn xây dựng bao gồm cả TTTM, diện tích công cộng, phúc lợi, ban công, hành lang, khu kỹ thuật... các kiểu nữa. Diện tích sàn để bán tầm 550k - 600k m2 là cùng thôi.
Khá giống với ước lượng của tôi ban đầu (540k m2 nhà ở), còn số căn thì chưa biết được vì chủ đầu tư còn thay đổi nhiều để tối ưu hoá lợi nhuận

Dân chuyên nghiệp có khác, tính toán rất cụ thể và dễ hiểu, tks bác! @bentyeuqui

đẳng cấp VEF