Định giá VEF với tầm nhìn trung-dài hạn (tặng các Vefers trung thành) – Tầng 3

Chắc có lệnh vào s cuối cùng đó bác, bảng giá cty CK bác xem có lẽ không kịp hiện lên, vì đây là hệ thống khớp lệnh tự động (tức là máy móc và phần mềm đã lập trình theo công thức làm), không ai can thiệp được đâu.

Tạm tính lại lợi nhuận dự án Mễ Trì I 37 ha của VEF.

Vì hiện nay các thông tin phê duyệt 1:500 của dự án Nam Đại lộ Thăng Long của VEF chưa có nên ta tạm thời tham chiếu vào các dự án khác để tính chéo. Dự án có thể tham chiếu sát nhất đôi với Mễ Trì I là Vinhomes Paradise (32ha) được phê duyệt 1/500 và dự án Gardenia Cầu Diễn, Mỹ Đình (17ha)

A/ Tham chiếu theo bài toán về lợi nhuận của Gardenia (17ha) của topic Bing bing.

Theo Bingbinh thì dự án Gardenia Cầu Diễn, Mỹ Đình sẽ cho doanh thu khoảng 13.000 tỷ và lợi nhuận sau thuế 7000-8000 tỷ (hệ số LNST/DT: 0.53-0.61)
http://f319.com/threads/tin-don-qua-di-sdi-xuyen-pha-moi-gio-han-ong-vua-khong-ngai-bds-vn.832061/

Như vậy với 37ha tại Mễ Trì, Mỹ Đình có vị trí đắc địa hơn sẽ có thể mang lại lợi nhuận cho VEF : 15.000-17.000 tỷ lợi nhuận sau thuế

Tuy nhiên, đây là con số quá lạc quan nên Huy Khoa sẽ không tham khảo bài toán của bạn Bing binh khi tính toán lợi nhuận cho SDI từ dự án Gardenia mà sẽ tính dựa trên dự án Vinhomes Paradise

B/ Dự án Vinhomes Paradise, Mễ Trì, Mỹ Đình (ngay sát dự án của VEF)
http://vinhomes-paradise.net

I/ Thông số dự án Vinhomes Paradise

1. Tổng diện tích :31.8ha
2. Diện tích xây biệt thự, liền kề : 69.170 m2
3. Diện tích xây chung cư (34-39 tầng, coi TB 37 tầng): 16.400m2
4. Diện tích xây trường học : 10.266m2
5. Còn lại là hồ điều hoà, đường nội bộ

II/ Các hệ số tính toán

1. Hệ số LNST/DThu từ chung cư: 0.28
2. Hệ số LNST/DThu từ Biệt thự, liền kề: 0.35
Lưu ý: 2 hệ số này đều nhỏ hơn rất nhiều so với hệ số sử dụng của các bạn tính cho Gardenia
3. Hệ số sử dụng thực tế của diện tích chung cư, thương mại để bán/DT xây dựng: 0.85 (tương tự hệ số tôi đã tính với dự án GV và cho thấy gần như chính xác 100% so với phê duyệt)
4. Giá bán TB chung cư: 35tr/m2(chưa VAT)
5. Giá bán TB biệt thự : 120tr/m2 (chưa VAT)
6. Giá bán đất trường học cho hệ thống Vinschool: 50tr/m2 (coi như bán cho ng nhà )

III/ Lợi nhuận của Vinhomes Paradise

1. Từ chung cư :
16.400 m2x 37 tang x 0.85x 35tr/m2 x 0.28 = 5.054 tỷ
2. Từ biệt thự, liền kề:
69.170m2 x 120tr/m2 x 0.35 = 2.905 tỷ
3. Từ khu trường học:
10.266m2 x 50tr/m2 = 513 tỷ

Tổng lợi nhuận của Vinhomes Paradise: 8.500 tỷ

C/ Lợi nhuận dự án Mễ Trì I của VEF

Với diện tích dự án là 37ha nếu tham chiếu từ dự án Vinhomes Paradise 31.8ha thì lợi nhuận của dự án Mễ Trì I là : 37/31.8 x 8.500 = gần 10.000 tỷ

Nếu tham chiếu với bài toán của Bing bing cho Gardenia thì dự án Mễ Trì I của VEF cho lợi nhuận: 15.000-17.000 tỷ

Vì vậy, tôi sẽ chọn con số thấp hơn là 10.000 tỷ cho dự án Mễ Trì I

D/ Hiệu chỉnh bài toán định giá gốc

Các bạn có thể quay lại bài toán gốc mà Huy Khoa ban đầu dự toán cho 02 dự án ghành phần là GV (ln13.000 tỷ, tính lại 15.500 tỷ) và Mễ trì I (ln 9.000 tỷ, tính lại 10.000 tỷ) sẽ thấy con số điều chỉnh EPS của VEF sau khi tăng vốn lên 5.000 tỷ sẽ tăng gần 2k/cp lên mức gần 12k/cp (bình quân trong 5 năm lien tiếp, chưa kể mấy năm về sau làm dư án gối đầu GĐII sẽ có EPS tăng trưởng với tốc độ khá ấn tượng).

Chỉ cần lấy P/E =8 thì giá VEF cho giai đoạn 2017-2018 cũng phải 95-100 tương đương với giá 270-280 hiện tại. Không hiểu sao các bạn có thể dễ dàng bán VEF ở mức giá 6x-7x như bây giờ nhỉ ?

Huy Khoa

PHIÊN ATO RẤT LỢI HẠI....ĐIỂN HÌNH NHƯ HÔM NAY EVE CŨNG BỊ CHO SÀN TRONG PHIÊN ATC......NÓI CHUNG KO THÍCH ATC VÌ DỄ BỊ MẤT GIÁ VÀO PHÚT CHÓ....T. UPCOM TRUNG BÌNH GIÁ VẪN CÓ CẢM GIÁC TỐT HƠN BÁC AH.........VEF VẪN LÀ NƠI AN TOÀN CHO CÁC NHÀ ĐẦU TƯ KO THÍCH LƯỚT LÁT

Bác xem xét vấn đề giá đất (giá vốn mua) của Mễ Trì GĐ1 (37ha) và Gadernia chưa bác? Vì BĐS giá đất chiếm tỷ lệ tương đối trong cơ cấu giá thành sản phẩm đó bác.

Cổ phiếu VEF thể hiện giá trị doanh nghiệp VEF, giá trị hữu hình và giá trị vô hình, giá trị chính trị.
Số cổ phiếu VEF trong tay Cổ đông nhỏ lẻ không đáng kể,
và không làm ảnh hưởng đến hoà bình của VEF nếu có ai toan tính với nó.
vậy nên chúng ta phải tự hào là mình đang nắm trong tay một cổ phiếu hiếm. Hiếm thì quý, thì đắt.

Các bác Nhà nước có 10% VEF, khi các bác ôm đống cổ tức to vật về, tự hào vì biết chọn mặt gửi vàng, lãi mẹ đẻ lãi con, vừa hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ chính trị, vừa có công trình để đời cho hậu thế.

Chỗ này thì tôi chưa tính kĩ vì mới chỉ tính tương quan giữa mấy dự án: Mễ Trì I của VEF, Vinhomes Paradise của Vingroup và Gardenia của SDI. Theo tôi được biết thì dự án Mễ TRì I của VEF là dự án tạo nguồn nên được khá nhiều ưu đãi vì vậy tỉ suất lợi nhuận/Dthu sẽ cao hơn với mức tôi tính rất nhiều. Nhưng các bạn đều biết Huy Khoa khi tính tóan bao giờ cũng theo phương án an tòan nhất cho các nhà đàu tư mà

Huy Khoa

Cẩn tắc vô ưu, sau này lợi nhuận thực tế lớn hơn con số lợi nhuận dự tính các bác trên này tính toán thì cũng ko bị khép tội giấu lãi đâu !

Giá đất thì Mễ trì chắc là thấp hơn Vinhomes Paradise vì 2 dự án kia Vin phải đi mua về và cũng không nắm 100% quyền lợi (Paradise em nhớ hình như chỉ tầm 70%), Mễ Trĩ của Vef thì được cấp nên chỉ phải nộp tiền sử dụng đất theo khung nhà nước thôi

Bác tính thế là an toàn cho VEF rồi, như @ryudo nói và thực tế là thế, giá đất Mễ Trì của VEF thấp hơn Gardernia là chắc chắn.

--- Gộp bài viết, 22/08/2016, Bài cũ: 22/08/2016 ---

Cổ đông tính toán cố tình dấu LN chứ lãnh đạo có dấu đâu, nên không phải lo bác à

Giá đất CĐT đã tính vào tổng vốn đầu tư 8k tỷ rồi bác ạ, theo tính toán nông dân của em thì Mễ Trì GĐ1 lãi khoảng 11k tỷ sau thuế nếu bán hết sạch trong 5 năm, tương đương khoảng 2.200 tỷ /năm