Định giá VEF với tầm nhìn trung-dài hạn (tặng các Vefers trung thành) – Tầng 3

xem ảnh tổng hợp trong chữ ký của bác đầy đủ thật

Của bác @love4all không phải của em đâu, các bác phải cám ơn bác đó ăn nằm ở GV để đưa tin trực tiếp và kịp thời cho mọi người được nắm tình hình.

--- Gộp bài viết, 27/08/2016, Bài cũ: 27/08/2016 ---

Bác Love chiều làm vài bô nữa bác.

Em cám ơn bác ấy rồi. Bác cũng có công up lên OneDrive....anh em mỗi người 1 tay.......giờ cám ơn bác

Bác lại nhầm luôn rồi, Onedrive này bác Love làm luôn đó em chỉ link tới cho anh em không quên đường dãn thôi. Em cũng hỏi ý kiến bác Love và đồng ý rồi. Công bác @love4all tất đấy bác ah.

oh, that is more than perfect. Thanks bác và bác @love4all update VEFERS hình ảnh trực quan .......chúc các bác cuối tuần vui vẻ....em đi chơi đây......tuần này đi chơi thôi.......hehehe

Tôi tham gia phản biện về VEF một chút để các bác "giải đáp" dùm:
1. Biên lợi nhuận/ doanh thu : Các bác đang lấy theo lợi nhuận * giá bán sau VAT, tỷ lệ dự kiến lấy là 0.32.
Theo tôi hệ số này không thể có sự giống nhau giữa các dự án, và lợi nhuận thu được sẽ phải tính chính xác trước VAT và các chi phí khác( hoa hồng cho nhà phân phối, thuế trước bạ, phí bảo trì,,chi phí XD: bao gồm xây lắp, QLDA, điện nước, chiếu sáng, công trình chung vv ). Đặt vào GV nếu lấy hệ số 0.32 thì chưa chắc đã chuẩn vì chi phí XD có thể cao hơn do đặc thù thi công tại khu vực nội thành.
2. Giá bán : Giá bán trung bình 65 triệu khá là cao so với mặt bằng chung, vì với một lượng cung lớn như vậy, giá bán ở mức cao cấp sẽ khó là chạy hàng, ví dụ một số chung cư khá host như Discovery complex, FLC twin cũng chỉ vào khoảng 35-40 triệu/m2. Vif nếu giá bán cao quá người mua sẽ cân nhắc mua ngay nhà vào ở sẵn với mức 40-45tr/m2 ở một số dự án đã hoàn thành.
3. Nếu có lãi quá nhiều tại một công ty con thì anh V cũng sẽ phải làm thủ thuật để san sẻ sang các công ty khác hoặc công ty mẹ để hài hoà về tài chính vì lợi ích của tập đoàn vẫn là trên hết đối với V. Còn phương pháp san sẻ lợi ích ntn trong một hệ thống hàng trăm công ty của anh V thì các bác làm tài chính quá hiểu.

Em cũng chỉ mong anh V bán giá 50tr /m2 để em mua ngay lấy 1 căn bác à Bác đừng lo giá cao ko có khách mua, dân mình giờ nhiều tiền lắm

Bác so sánh với Metropolis ko so đi so với dự án của Quyết còi nghe khập khiễng quá đấy bác, ko thuyết phục.

@Vubang_CT : Rảnh tay trước khi nghỉ trưa nên "giải đáp" giùm bạn nhé. Đọc phần font chữ đỏ"

------------------------------------
"Vubang_CT, post: 20480537, member: 493499"] Tôi tham gia phản biện về VEF một chút để các bác "giải đáp" dùm:
1. Biên lợi nhuận/ doanh thu : Các bác đang lấy theo lợi nhuận * giá bán sau VAT, tỷ lệ dự kiến lấy là 0.32.
Theo tôi hệ số này không thể có sự giống nhau giữa các dự án, và lợi nhuận thu được sẽ phải tính chính xác trước VAT và các chi phí khác( hoa hồng cho nhà phân phối, thuế trước bạ, phí bảo trì,,chi phí XD: bao gồm xây lắp, QLDA, điện nước, chiếu sáng, công trình chung vv ). Đặt vào GV nếu lấy hệ số 0.32 thì chưa chắc đã chuẩn vì chi phí XD có thể cao hơn do đặc thù thi công tại khu vực nội thành.

Thứ nhất, giá 65tr ở đây là giá chưa VAT (tương đương với giá 71tr/m2 cả VAT). Tôi đã nói rõ chắc bạn không đọc kĩ. Bạn cũng nên tham khảo giá Vinhomes NNguễn Chí Thanh và Liễu Giai xem nó đang có mức giá thế nào nhé

Thứ hai, các loại chi phí: hoa hồng, bán hàng,điện nước,.quản lý dự án.....đã nằm trong chi phí bán hàng và chi phí quản lý của doanh nghiệp. Các chi phí xây dựng bao gồm xây lắp hạ tầng, xây dựng,.... đều đã được phân bổ vào cái gọi là giá vốn hàng bán. Kể cả những công trình chung như hồ điều hoà (nếu có) hay cây xanh ,... cũng đều phân bổ vào giá vốn hàng bán của căn hộ. Mà cứ cho là bạn muốn bổ sung chi phí hạ tầng xây dựng cho công trình chung (đương nội bộ, cây xanh,hồ điều hoà...) thì cũng không đáng kể so với doanh thu của dự án: 25.000M2 (công trình chung: đg nội bộ, cây xanh,...) x 2.5tr/m2 = 62.5 tỷ. Con số này thấm bao nhiêu đâu ? Các chi phí vận hành thường xuyên khác được bù đắp bằng phí dịch vụ hàng tháng.

Nếu không tính những chi phí trên như bạn nói thì dự án Giảng Võ tôi nghĩ hệ số LNST/DT đã phải ở mức 0.8-0.9 rồi chứ không phải 0.32 nữa . Mà theo bạn thì nên lấy hệ số bao nhiêu là hợp lý và tại sao ? 0.32 này là tham chiếu với hệ số lãi gộp/doanh thu từ BDS của cả hệ thống Vingroup là 0.4 đó (xem thêm trong BCTC)

2. Giá bán : Giá bán trung bình 65 triệu khá là cao so với mặt bằng chung, vì với một lượng cung lớn như vậy, giá bán ở mức cao cấp sẽ khó là chạy hàng, ví dụ một số chung cư khá host như Discovery complex, FLC twin cũng chỉ vào khoảng 35-40 triệu/m2. Vif nếu giá bán cao quá người mua sẽ cân nhắc mua ngay nhà vào ở sẵn với mức 40-45tr/m2 ở một số dự án đã hoàn thành.

Giá mấy căn hộ ở các dự án Discovery complex, FLC twin ở Cầu Giấy, Mỹ Đình cũng chỉ vào khoảng 35-40 triệu/m2 thì chỉ làm căn cứ tham chiếu cho dự án Mễ Trì, Mỹ Đình chứ không thể Giảng Võ được


3. Nếu có lãi quá nhiều tại một công ty con thì anh V cũng sẽ phải làm thủ thuật để san sẻ sang các công ty khác hoặc công ty mẹ để hài hoà về tài chính vì lợi ích của tập đoàn vẫn là trên hết đối với V. Còn phương pháp san sẻ lợi ích ntn trong một hệ thống hàng trăm công ty của anh V thì các bác làm tài chính quá hiểu.

Còn 10% nhà nước, Vingroup không phải thích làm gì là làm được đâu. Hơn nữa bạn giải thích sao khi SDI 2 năm hạch toán từ Vinhomes Riverside 2013-2014 có EPS: 8.800 và 11.000 ?

Vậy nhé, bạn đã hài lòng chưa ?

Huy Khoa

Không biết bác có ý gì nhưng quan điểm của tôi là:
65 tr 1 m2 ở 148 Giảng Võ, nếu giá này mà VEF tung ra, tôi cược với bác VEF sẽ bán đc 100% ngay và luôn trong giai đoạn GV mở bán chính thức trong vòng 3 tháng, kể cả là GV có 6-10 tòa nhà 50 tầng!

1. Về biên lợi nhuận/doanh thu:
Đúng là nó sẽ không giống nhau giữa các dự án. Hệ số 0.32 là ước tính cho dự án Giảng Võ chứ ko áp dụng đối với các dự án khác của VEF.
Bác cho là hơi cao nhưng em thì thấy là thấp, vì Giảng Võ được giao mặt bằng (không mất tiền mua đất, hoặc chuyển đổi quyền sử dụng đất, vị trí lại đắc địa --> Như ở bài phân tích đầu tiên của bác Bent đã nêu lý do tính hệ số 0.32, chắc bác chưa đọc kỹ . Trong khi đó SDI phải mua đất,... mà hệ số lợi nhuận đạt 0.22).

Khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp, người ta cũng thường dùng 2 cách tính là: Phương pháp khấu trừ thuế (trường hợp này thì tính giá trước VAT) và cách phổ biến hơn là phương pháp trực tiếp (tính giá sau VAT). Việc tính thuế theo phương pháp nào thì cũng cho kết quả như nhau thôi --> Lợi nhuận (sau khi trừ thuế) thì chắc chắn cũng sẽ như nhau, nên dùng cách tính nào cũng không quan trọng.

Về chi phí xây dựng có thể cao hơn do đặc thù thi công khu vực nội thành: Cái này cũng chỉ là nhận định chủ quan của bạn thôi, không có ví dụ nào chứng minh. Tôi thì nghĩ nó chỉ bị hạn chế 1 chút khi vận chuyển nguyên vật liệu/máy móc vào ban ngày thôi, tuy nhiên, việc này có thể khắc phục dễ dàng bằng cách chuyển vào ban đêm, còn ban ngày thì ở yên 1 chỗ và thi công. Các chi phí khác (hoa hồng, bảo trì, điện nước,...) thì đều có giá chung của nhà nước hoặc chính sách chung của VIC rồi, không có gì khác biệt cả.

2. Giá bán:
Giá bán phụ thuộc rất lớn vào vị trí, thương hiệu và các tiện ích xung quanh. Vị trí của Giảng Võ thì ở nội đô lịch sử, hơn đứt các dự án của FLC, thương hiệu Vic thì cũng thế, tiện ích như khu mua sắm, trường học,... cũng hơn hẳn FLC --> Bác không thể mang FLC ra so sánh sẽ thấy khập khiễng (như bạn @vietndhn đã nói).

3. Ý kiến lo ngại về việc anh V cũng sẽ phải làm thủ thuật để san sẻ sang các công ty khác hoặc công ty mẹ để hài hoà về tài chính vì lợi ích của tập đoàn vẫn là trên hết đối với V:
Bạn nên nhớ là VEF có 10% nhà nước ở đó, không thể (và không được phép) làm thủ thuật như bạn nói. Nếu chuyển lợi nhuận ra ngoài khác nào chuyển giá, trốn thuế, làm thiệt hại quyền lợi, tài sản của nhà nước ????

Hy vọng có thể giải đáp phần nào thắc mắc của bạn. Nếu bạn có ý định nghiên cứu sâu hơn về VEF cho mục đích đầu tư thì rất welcome.