Định giá VEF với tầm nhìn trung-dài hạn (tặng các Vefers trung thành) – Tầng 4

Gửi lại các bạn bài viết mà Huy Khoa đã phân tích ngay sau khi sửa đổi TT36 ra đời ngày 30/05/2016. Lâu quá, tìm mãi mới ra để lôi lên cho L7 đọc cho nó mở mang đầu óc tí. Sắp tới siết cái này thì mấy ông BĐS làm ăn lởm khởm xác định ra đê mà ở nhé : http://f319.com/threads/sieu-co-phi...m-roi-t2016-2020-bds-bung-no.721875/page-3064

Sd2 lo dần đi là vừa

----------
Vậy là ngày 27/5 đã bắt đầu confirm một tin cho trung hạn khi ban hành chính thức Sửa đổi thông tư 36 với một sự dung hoà và điều chỉnh có lộ trình. Một trong những yếu tố làm thị trường cuối năm 2015 không thành công bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân, trong đó có 01 nguyên nhân là sự e ngại khi râm ran có thông tin dự thảo sửa thông tư 36 áp dụng ngay từ tháng 7/2016, sẽ siết cho vay BĐS ở 2 nội dung: (1) tăng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 150% lên 250% và (2) giảm ngay lặp tức việc sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung-dài hạn từ 60% về 40%, như một chiếc lưỡi hái đang treo lơ lửng trên đầu các Big boys. Với việc thông tư chính thức ban hành cuối tuần vừa rồi trong đó chỉ tăng hệ số RR cho vay BĐS lên 200% (thay vì 250%), áp dụng lùi đến đầu 2017 và giãn lộ trình (2) thêm 1.5 năm đến đầu 2018 sẽ làm cho Khối NH phần nào thở phào nhẹ nhõm vì chi phí nguồn cho vay BĐS sẽ không bị đẩy cao quá và nguồn cho vay bớt bị hạn chế.

Nói tóm lại, chủ trương siết dần đầu cơ thì vẫn thực hiện nhưng chính sách thực hiện theo lộ trình lần này theo Huy Khoa là khá hợp lý để từng bước điều nguồn về ưu tiên cho các lĩnh vực sản xuất thực thụ ( trong đó bao gồm những doanh nghiệp như ViC, VEF vì tạo ra sp cho thị trường và sẽ được ưu tiên cấp vốn trung-dài hạn cho sản xuất), giảm thiểu rủi ro nguy cơ dòng easy money chuyển sang nhóm đầu cơ như trước đây (thời 2009), nhưng không làm cho các hoạt động kinh doanh hiện tại bị dừng đột ngột, gây sốc. Chỉ có đôi chút lăn tăn với một điểm trong thông tư 06 lần này có khả năng nắn dòng vốn của NHTM sang Trái phiếu chính phủ, nó mang cả yếu tố tích cực lẫn tiêu cực - vấn để này hơi nhạy cảm chút, nên tôi sẽ không đi sâu vào . Nói chung, chính sách lần này mang tính trung dung và khó có tác dụng nhiều trong ngắn hạn nhưng sẽ có tác dụng tốt đối với toàn bộ nền kinh tế trong trung hạn chứ không phải để phục vụ bất kì nhóm lợi ích nào. Tuy nhiên không loại trừ nó vẫn có thể tạo hiệu ứng ngắn hạn cho thị trường CK theo kiểu "better than fear" . Chỉ với thông tin này thôi thì cũng đừng quá kì vọng trong ngắn hạn để đua lệnh , còn nếu xác định chọn cp tốt mua đầu tư trung hạn hay có game riêng thì OK

Hy vọng, sắp tới đây sẽ có thêm vài chính sách nữa hỗ trợ cho trung hạn và biết đâu tốt hơn thế, lại có cả những chính sách hỗ trợ cho ngắn hạn thì sao

Huy Khoa
------
Phải nói thêm với các bạn về động thái siết dần BĐS trong trung hạn. Động thái này sẽ gây khó hơn với một số doanh nghiệp nhưng lại là cơ hội đối với những doanh nghiệp khác. Khi nguồn cấp dưỡng vốn buộc phải tìm địa chỉ khắt khe hơn thì những doanh nghiệp có tiềm lực, có khả năng triển khai dự án và bán hàng như Vingroup, Novaland,... sẽ là những người được hưởng lợi có khi còn hơn cả lúc mở rộng đại trà như hiện nay vì vô hình chung sẽ giúp loại bớt khá nhiều đối thủ cạnh tranh trên thị trường (VEF của các bạn thì đương nhiên đươc hưởng lợi kép ). Những doanh nghiệp BĐS sống lâm sàng đợi cấp oxy cho thở như hiện nay sẽ là đối tượng bị gạt khỏi lề cuộc chơi sớm nhất và có thể sẽ là nạn nhân của M&A .

Đôi khi hoạ của người này lại là phúc của người khác. Nhưng biết sao được, thị trường sẽ dần dần chỉ nên để tồn tại những kẻ có năng lực thực sự

Huy Khoa

Vay tín dụng đen chứ đâu ra

kylanhabac đã viết: ↑
Hôm nay dù rất bận, nhưng tôi cũng xin bỏ công sức ra để viết một bài khá dài, tập trung vào mặt hưởng lợi từ chính sách đối với các dự án mà VEF đầu tư. Ai mà có niềm tin với VEF như tôi thì xin hãy cố gắng đọc cho hết. Còn ai ko có niềm tin, thì xin nói luôn nên bỏ qua vì đọc sẽ rất mất thời gian của quý vị.
PHÂN TÍCH VEFAC

1. Phản hồi cho thông tin là VEFAC sẽ không phải là chủ sở hữu Trung tâm Triển lãm Quốc Gia mới.

Thứ nhất phải khẳng định đây là phương án cổ phần hóa VEFAC để hình thành công ty Cổ phần triển lãm Việt Nam chứ không phải cơ chế đổi đất lấy hạ tầng;

Thứ hai, theo Phương án CPH của VEFAC
http://www.bvsc.com.vn/Sites/QuoteVN/SiteRoot/PA Co phan hoa.pdf
Từ trang 27 đến trang 68, mà các trang sau có rất nhiều thông tin quan trọng
- Trang 31, mô hình tổ chức công ty Cổ phần VEFAC nêu rõ gồm 3 dự án Giảng Võ, Mễ Trì và Nhật Tân – Nội Bài mà sau này là Cổ Loa
- Trang 34, điểm 1.2.4 và 1.2.5, “số tiền sử dụng đất tại dự án Giảng Võ nộp, tiền thu được từ CPH, nguồn thu chuyển đổi … cùng các nguồn thu hợp pháp khác được áp dụng chính sách vay ưu đãi, đặc thù để hỗ trợ thực hiện các hạng mục cơ bản….. được dùng để chuyển đổi dần để bổ sung vốn điều lệ của cổ đông Nhà nước trong công ty cổ phần VEFAC để đáp ứng các phân kỳ đầu tư thực hiện Dự án Nhật Tân – Nội Bài.”

2. Phản hồi cho thông tin là VEF đã được chuyển sang nhà đầu tư khác.

Cho đến lúc hoàn thành dự án Triển lãm Quốc Gia mới, thì không ai có thể đứng tên thay thế cho VEF, vì tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư chiến lược đã được FIX hết trong phương án CPH rồi, không một doanh nghiệp nào ở VN có thể đáp ứng tiêu chuẩn, trừ FIX vì các doanh nghiệp khác chỉ đáp ứng một vài tiêu chí mà không thể đáp ứng đủ các tiêu chí. Tôi chỉ xin nêu ra một số tiêu chí như sau:

- Vốn bình quân tối thiểu 3 năm trước CPH VEFAC phải từ 500 triệu USD trở lên

- Lợi nhuận ròng bình quân 3 năm 40 triệu USD trở lên

- Có tối thiểu 10 năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực đầu tư bất động sản

- Đã từng đầu tư Dự án Bất động sản quy mô 300 triệu USD trở lên

- Đã từng huy động vốn quốc tế;

3. Thông báo số 30/TB-VPCP ngày 3/2/2016 và Công văn 4205/QĐ-BND ngày 2/8/2016 của UBND Hà Nội:

“Đồng ý UBND thành phố Hà Nội bố trí quỹ đất tương đương để phát triển nhà ở xã hội tại các dự án thành phần mà không phải trong khu vực Dự án”

Theo quy định tại Nghị định 188/2013/NĐ-CP, đối với các dự án nhà ở ở khu đô thị loại 3 trở lên phải dành 20% diện tích đất, hoặc sàn làm nhà ở xã hội, nên theo quy định lẽ ra tại Giảng Võ sẽ có 20% diện tích sàn để dành cho nhà ở xã hội, vậy mà VEFAC ko cần làm việc đó, giao phần chênh lệch giá bán đó cho Nhà nước và nhà nước thì sẽ cấp đất cho VEFAC ở chỗ khác để làm nhà ở xã hội. Phần tiền chênh lệch đó theo phương án cổ phần hóa sẽ quay trở lại VEFAC dưới hình thức tăng giá trị vốn góp của cổ đông Nhà nước.

4. Ưu đãi đầu tư

Theo Điều 2, công văn 4205 ngày 2/8/2016 của UBND Tp Hà Nội, dự án thuộc đối tượng được ưu đãi đầu tư.

Đối chiếu Điều 15, Luật Đầu tư năm 2014 quy định, thì tất cả dự án của VEF đều được ưu đãi đầu tư:

- Tông vốn đầu tư từ 6000 tỷ trở lên và giải ngân trong vòng 3 năm

- Dự án ở vùng nông thôn sử dụng từ 500 lao động trở lên

Hình thức ưu đãi

- có thể áp dụng miễn thuế, giảm thuế thu nhập có thời hạn hoặc toàn bộ vòng đời dự án;

- Miễn thuế nhập khẩu đối với hàng hóa nhập khẩu để tạo tài sản cố định; nguyên liệu, vật tư, linh kiện để thực hiện dự án đầu tư;

- Miễn, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất.

Cụ thể, quy định tại Điều 16, Nghị định 118/2014, thì dự án có vốn đầu tư từ 6000 tỷ đồng được ưu đãi đầu tư như dự án triển khai đầu tư ở địa bàn có điều kiện kinh tế đặc biệt khó khăn.

Điều 27, Nghị định 118 mức ưu đãi như sau:

- Giảm 50% mức ký quỹ đối với dự án tại địa bàn có điều kiện kinh tế đặc biệt khó khăn

Ưu đãi thuế được hưởng như sau:

- Theo Điều 15, Nghị định 218/2013 hướng dẫn Luật thuế thu nhập Doanh nghiệp:

o Thuế suất 10% áp dụng trong 15 năm đối với dự án thuộc địa bàn kinh tế đặc biệt khó khăn kể từ khi có doanh thu, trường hợp đặc biệt CP có thể ưu đãi tới mức tối đa 30 năm.

o Miễn thuế 4 năm kể từ khi có thu nhập chịu thuế, giảm 50% mức thuế suất phải nộp trong 9 năm tiếp theo.

Như vậy trong trường hợp xấu nhất thì VEF được miễn thuế 4 năm, giảm 50% mức thuế suất trong vòng 9 năm tiếp theo, tức tương đương với mức thuế suất 5%. Cứ coi là 2018 bắt đầu có thu nhập chịu thuế của các dự án, vậy VEF được miễn thuế 4 năm kể từ 2018 và áp dụng mức thuế 5% kể từ 2022 trong vòng 9 năm.

Có khi đến khi hết thời hạn ưu đãi thuế của VEF tôi cũng đã nghỉ hưu rồi các bạn ạ.

Còn phần tính toán, con số cụ thể các bác hẳn đã tính được dựa bên bài tính của bác @bentyeuqui rồi.


Vững dạ nhé AE VEFER.

Well noted

--- Gộp bài viết, 08/09/2016, Bài cũ: 08/09/2016 ---

Bác @kylanhabac viết bài tổng hợp này chất thật. Đọc tỉnh cả ngủ. Thanks bác

Đã nhìn thấy chết chưa ?? Techcombank vốn chủ chỉ 20,000 tỷ sao dám cho VIC vay thế này ??
Chưa tính cả khách hàng , thứ cấp của VIC ??
NHNN đã phải có công văn chấn chỉnh đủ thấy nguy hiểm thế nào

Lại mới được thằng nào nó mớm cho bài mới à
Hóa ra chú chim lợn cả Tech, khổ nó đã lên sàn đâu mà lợn nó thế

Dốt thế??
Đúng luật NH siết lạị thì mấy trăm triệu USD VIC vay nước nước ngoài trả vào đây chưa đủ

Không phải con hát mẹ khen hay đâu, nhưng phải công nhận , khoản huy động vốn, chiếm dụng vốn, tuyệt chiêu mỡ nó rán nó, mấy ô làm BDS thua a Vượng hết .
Cục tiền " hợp tác đầu tư " của bầu Hiển - là tiền mua 1 toà mặt tiền phía đường Giảng Võ , để sau này làm trụ sở SHB, tập đoàn T&T - và tiền sau tăng vốn thừa đủ để khởi công đồng thời 3 dự án Giảng Võ, Cổ Loa, Mễ Trì giai đoạn I (37ha ) rồi , 4-6 tháng thi công xong phần móng, mở bán, lại một cục tiền khổng lồ " người mua trả trước " , mà nó sẽ phản ánh trên bảng cân đối kế toán - "ghi nợ " - đây sẽ là cái cớ CL hót , VEF nợ mấy chục nghìn tỷ, tiền đâu trả lãi . thực tế là vốn giá rẻ : lãi suất = 0 , mất xu lãi nào đâu, chưa kể, có thể mang 1 phân đi " đầu tư tài chính " - là cho mấy cty con trong tập đoàn VIC vay lại được cục lãi to khủng bố luôn !
l`7 vẫn là l`7, chỉ là cái thùng rỗng kêu to thôi, VEF chứ có phải L14 hay SD2 đâu mà cứ làm dự án là phải vác xác đi vay NH , lãnh đạo của 1 cty, uy tín của doanh nghiệp nó hơn nhau chỗ ấy :
SD2 có làm được như VIC - vay 3000 tỷ trái phiếu quốc tế ko có tài sản đảm bảo ko L`7
Vingroup phát hành thành công 3.000 tỷ đồng trái phiếu
Trái phiếu gồm 2 kỳ hạn 5 năm và 10 năm, lãi suất cố định, không có tài sản đảm bảo, được quỹ CGIF bảo lãnh thanh toán...

--- Gộp bài viết, 08/09/2016, Bài cũ: 08/09/2016 ---

l`7 cũng dốt, dự án Giảng Võ, Cổ Loa, Mễ Trì, VEF là chủ đầu tư, ko phải VIC .

Bác L7 cũng là lãnh đạo công ty đấy nhưng mà đạo đức khác hẳn bác @TraMy686 nhỉ