Định giá VEF với tầm nhìn trung-dài hạn (tặng các Vefers trung thành) – Tầng 4

Giá 80 bác nhé, em tặng thêm bác 100 làm quà trung thu cho các cháu

Giá 80 cho em ké với

lái bẩn vẫn muốn đapj VEF à ?

rỉa như cá lia thia............từng chút, từng chút

Các dự án của VEF được thực hiện ra sao trên giác độ Project Management Planning và Financial Planning ?


Dear các bạn,

Nhẽ ra, tôi không định quá mất công về VEF vì từ trước đến giờ đầu tư chưa bao giờ lên tiếng về bất kì cp nào. CTD ôm bao nhiêu năm cho đến tận ngày hôm nay nó có lên xuống xanh đỏ tôi cũng chưa bao giờ viết một dòng phân tích của nó trên này, mặc dù đương nhiên tôi cũng đã phân tích nó kĩ càng. VEF cũng vậy, khi đầu tư vào nó, tôi không chỉ nghiên cứu về nó mà còn nghiên cứu kĩ lưỡng về VIC, về SDI, về NHN để hiểu rõ cả cách chúng quản lý dự án cũng như quản lý tài chính dự án như thế nào để chắc chắn với cách làm tương tự với VEF. Không phải ngẫu nhiên mà mỗi lần chim lợn L7 vào tung tin linh tinh về VEF về VIC hay NHN, SDI tôi đều ngay lập tức có thể phản biện vào mặt nó với đầy đủ số liệu cụ thể . Hôm nay, phải mất công viết thêm cho các bạn post này chỉ vì không muốn các bạn nhât là những ai tin tưởng và đầu tư vào VEF giá 7x, 8x vì sợ rung, dọa mà ra hàng chịu chấp nhận lỗ.

Bây giờ tôi sẽ nói qua một chút về giá độ quản lý Dự án nhé . Đứng trên giá độ của một Project Manager thì có 2 điểm ông ta cần lưu ý nhất là : (1) Tiến độ dự án và (2) Tài chính của dự án

I/ Quản lý tiến độ dự án của Vin

Phải đáp ứng một số tiêu chí sau:

- Thực hiện khi nào ?

- Hoàn thiện khi nào ?

- Tương quan của những dự án hiện tại với những dự án gối đầu trong tương lai để sắp xếp timeline cho phù hợp ?

Tất cả câu trả lời cho các câu hỏi trên nhằm đáp ứng một mục đích duy nhất là : Chọn điểm rơi nào thích hợp nhất cho quá trình bung hàng và thu hồi vốn

Vậy, VIC quản lý tiến độ dự án ra sao thì chúng ta nhòm vào 2 case của SDI và NHN sẽ ra rất nhiều thứ . Cả 2 dự án này đều khởi công vào năm 2011, tổng đầu tư của SDI là 10.000 tỷ trên lô đất 180 ha ; của NHN là 18.000 tỷ trên lô đất 34 ha xây toàn chung cư, Megamall, Trường học, Bệnh viện. Vậy mà đến cuối 2012 toàn bộ Vinhomes Riverside đã hoàn thiện, một kỉ lục của giới đầu tư dự án còn NHN giai đoạn I của Times City (26ha) với 11 block chung cư, Megamall, Trường học, Bệnh viện đã hoàn thiện cho đến cuối 2013.

Mà ngạc nhiên nhất là lúc bắt đầu đi vào đầu tư vốn của SDI có 500 tỷ, sau 1 năm mới tăng lên 1.200 tỷ. Vốn NHN là 2.000 tỷ. Với 2.500 tỷ làm tổng dự án gần 30.000 tỷ, vô lý quá bà con ạ . Nhưng đó là sự thật nếu các bạn soi lại BCTC của SDI và NHN từ 2011 – 2014 sẽ thấy vậy đó. Tại sao có thể làm được điều dị thường như vậy ? Bây giờ chúng ta sẽ đi sang giác độ Quản lý Tài chính của dự án

II/ Quản lý Tài chính của dự án của Vin

Đây là điều cực kì quan trọng đối với doanh nghiệp, thắng hay bại là nhờ ở nó. Nó là kết quả vì sao hôm nay CTD có giá 26x còn HBO có giá 2x

Các bạn khi biết về tiến độ quản lý dự án của VIC nó khủng khiếp thế nào thì về khía cạnh quản lý tài chính cũng khủng khiếp như vậy. Bởi vì tiến độ càng nhanh thì vòng quay tiền càng nhanh , chi phí tài chính càng giảm nên đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu cực thấp mà vẫn làm được dự án vốn cực to. Ngoài ra, nó còn là kết quả của những điều sau:

- Hệ thống, phân phối, bán hàng cực nhanh. Qúa nhiều chính sách ưu đãi cho dù một số chính sách nếu ng mua không am hiểu tài chính sẽ rơi vào mê hồn trận . Tất nhiên, hầu hết nó đều là tích cực cho những người nào có vốn thực sự vì hấp dẫn hơn gủi NH.

- Đẩy việc vay vốn về các nhà đầu tư thứ cấp

- Sự ủng hộ của NH khi set up chính sách vay mua nhà cho cá nhân vì san sẻ được rủi ro thay vì tập trung vào 1 khách hàng

Chính những điều trên khiến cho Vin có một lượng tiền Khách hàng trả trước mỗi giai đoạn cực lớn. 2 dự án của SDI và NHN ngay khi bắt đầu đã có trong Tài khoản hơn 4.000 tỷ tiền tươi của Khách hàng trả trước. Với việc đầu tư phân kì, thu hồi vốn nhanh từng đoạn thì từng đó tiền đủ làm dự án. Các bạn soi kĩ báo cáo tài chính sẽ thấy, mấy năm đầu SDI và NHN nếu trong mấy năm đầu không đầu tư tài chính (SDI đầu tư và NHN 2000 tỷ, NHN đầu tư vào Vincom Retail gần 5000 tỷ bằng chính Tài sản là Vincom Megamall của dự án Times City) thì chắc cũng không phải vay nợ thêm và chi phí tài chính cực thấp trong mấy năm đầu. Giai đoạn đầu của NHN đã mât nhiều lực đầu tư Vincom Megamall, Trường học liên cấp và Bệnh Viện nên có thể hiểu doanh số Bán BĐS của họ không cao chỉ khoảng 18.000 tỷ. Trong khi sang giai đoạn 2 dù chỉ có gần 8ha mà đến nay đã có 15.000 tỷ tiền người mua trả trước cho 10 block của Parkhill.

Đến đây, mọi người đã nhận ra sự khủng khiếp trong quản lý tài chính dự án của Vin rồi chứ. Chúng ta sẽ quay sang VEF

III/ Quản lý dự án của VEF

1. Các dự án cần triển khai của VEF

- Dự án 148 GV: 8000 tỷ

- Dự án Mễ Trì :8000 tỷ

- Khu Triển lãm của dự án cốt lõi 100 ha Cổ Loa: 5000 tỷ

- Khu đô thị Cổ Loa 200ha :21.000 tỷ

- Dự án NOXH 20 ha

- Dự án Mễ Trì giai đoạn II :

- Phần còn lại của dự án cốt lõi 100 ha Cổ Loa: 10.000 tỷ

2. Quản lý tài chính của dự án

- Chưa kể nguồn lợi nhuận từ dự án 148 GV mang lại ngay và luôn để làm dự án còn lại thì VEF có số vốn 5.000 tỷ từ cổ đông

- Với giai đoạn I : Khu Triển lãm thì dự kiến vốn đầu tư khoảng 5.000 tỷ, thời gian hoàn thanh trong 3 năm tức là đến cuối 2019 mới đến hạn thì từng năm đầu tư cần 2000, 1.500,1.500 tỷ. Tức là trong năm đầu chỉ cần nguồn 2.000 tỷ

- Dự án Mễ Trì vốn đầu tư 8.000 tỷ thì ban đầu chỉ cần 2000-3000 tỷ là đủ thoải mái. Từ những năm sau tiền người mua trả trước không những đủ thực hiện dư án mà còn san sẻ để làm phần 5000 tỷ của Cổ Loa

- Với việc không còn lo chi phi đầu tư dự án Giảng Võ mà còn có khoản tiền tươi (chưa rõ bao nhiêu) thì khoản tiền đó đủ để triển khai sớm 200 ha Khu đô thị sinh thái Cổ Loa đón đầu cầu Tứ Liên sẽ tạo ra một khu đô thị hot trên trục Tứ Liên-Cổ Loa (nằm trong quy hoạch Hà nội 2030- tầm nhìn 2050). Nguồn vốn thực hiện sẽ từ lợi nhuận của dự án 148 GV được trả trước. Thông thường chỉ cần 5.000 tỷ ban đầu là đủ Làm thoải mái dự án 21.000 tỷ theo phong cách của Vin . Phần dư thừa sẽ đem cho vay lại trong hệ thống

- Sau 2019 hoàn thành xong giai đoạn I 5000 tỷ jhu Triển lãm sẽ làm nốt các phần còn lại trị giá 10.000 tỷ của Phần cốt lõi. Có nhiều người thắc mắc, liệu sau này VEF có nên ôm cả đống tài sản 15.000 tỷ của Triển lãm không ? Nếu là Huy Khoa thì sẽ không và sẽ xây dựng phần hỗ trợ gồm 2 khách sạn 5 sao với 1.400 phòng và Khu Cao ốc văn phòng rồi bán luôn lấy ít lãi và thu hồi vốn làm nốt phần còn lại. Làm như vậy coi như mỡ nó rán nó . Việc chuyển nhượng này cho phép với sự đồng ý của 10% vốn nhà nước nên cũng không có gì là khó giải quyết.

Như vậy, các bạn đã thấy với việc quản lý dự án về tiến độ và tài chính như trên thì đừng nói gì VEF phải vay Ngân hàng mà còn thừa đủ tiền để mang đi đầu tư tài chính trong hệ thống .

Hơn nữa, qua việc xử lý bài toán cực thông minh từ dự án GV nó kéo theo chuỗi domino thuận lợi cho việc triển khai , đẩy nhanh tiến độ các dự án gối đầu của VEF trơn tru. Đồng thời tránh mọi rủi ro phát sinh khi xảy ra khó khăn trong việc thu xếp vốn đầu tư. Với bài toán này thì tha hồ cho chim lợn vào dọa VEF không có vốn triển khai hoặc cảnh báo tình trạng đóng băng Chung cư hạng sang nhé, vì VEF đã dẩy được rủi ro đó sang cho THM rồi . Thế mới thấy Vượng thật cao tay

Hy vọng bạn nào đọc và hiểu bài viết này của Huy Khoa sẽ đừng dại dột bán vội bán vàng vì : với bài toán mà tôi đã phân tích chiều qua, cho dù chưa cần tính đến khoản lợi nhuận từ dự án 148 GV thì đến năm 2018 các bạn có thể bán giá 9x sau PHT. Có nghĩa là nếu giữ từ thời điểm này sau 2 năm bạn có lợi nhuận 250-300%. Nếu tôi cộng thêm con số lợi nhuận thu về từ 148 GV (bao giờ có tin chính thức) thì chắc các bạn ngất luôn đó


Chúc các bạn đầu tư thành công

Huy Khoa

Đọc bài này xong lại ngó vào rổ vàng của mình xem có bao nhiêu, cảm ơn bác!

từ cuối phiên thứ 3 tuần trước , lái bẩn tính đạp cho VEF sập về 6x, nên bán mạnh vùng 72-75, nhưng kế hoạch thất bại , VEF vẫn giao dịch quanh mức 73-75 , tiếp tục chiến thuật mua bán như trước, kiên nhẫn chờ ra tin chính thức chỉ còn tính bằng ngày.

--- Gộp bài viết, 15/09/2016, Bài cũ: 15/09/2016 ---

e chờ VEF sau PHT có thị giá ngang ngửa như CTD hiện tại thì mới tính chuyện bán

Thanks bác, bài phân tích tương đối rõ ràng, đầy đủ và công phu. Mọi người đọc và tham khảo rồi tự đưa ra đánh giá và tự quyết định đầu tư cho mình.

thế thì chú Trung @trunglph oánh HPG đến sang năm có khi không ngon bằng VEF

2019 nhé

Huy Khoa

--- Gộp bài viết, 15/09/2016, Bài cũ: 15/09/2016 ---

Chuyện, mất bố nó gần 1 giờ vàng ngọc trong giờ làm việc lại không công phu . Anh em Vefer góp lại trả tôi 100 USD nhé

Huy Khoa