Định giá VEF với tầm nhìn trung-dài hạn (tặng các VEFers trung thành)

e copy ra cho to đọc cho rõ, mắt chưa cận nhưng chữ bé đọc nhiều cận thì toi
ryudo đã viết: ↑
Thưa các bạn, topic này đã có rất nhiều bài phân tích VEF bài bản và ở trình độ cao, đã được bác thangnd tổng hợp ở trang 1. Tuy nhiên đâu đó vẫn còn rất nhiều ý kiến nghi ngờ về VEF và đôi khi khiến cổ đông hoang mang, vì vậy tôi xin góp thêm 1 cái nhìn dưới con mắt 1 người thẩm định dự án, mong mọi người góp ý thêm

1. Các dự án của VEF và 1 số giả thiết đầu vào của dự án

Xin giải thích thêm về 1 số giả thiết đầu vào như sau:
- Các yếu tố đầu vào đều là biến số, có thể thay đổi để khảo sát độ nhạy của dự án
- Diện tích, mật độ XD là ước tính trên cơ sở thông tin hiện có và thông tin 1 số dự án khác của VIC
- Tiến độ là dự kiến trên cơ sở nghị quyết ĐHCĐ 2016 và cơ sở về sự liên tục, gối đầu nhau của các dự án
- Tiến độ bán hàng: có thể Công ty sẽ bán hàng nhanh hơn thời hạn 5 năm này nhiều nhưng chắc chắn việc hạch toán doanh thu/lợi nhuận sẽ kéo dài 4-5 năm để đảm bảo các chỉ số tài chính của Công ty được đều đặn.

Nhân tiện nói thêm về vấn đề này, ở 1 số topic về CP BĐS khác, tôi thấy rất nhiều người nói thế này "DA có xxx lô đất, giá trung bình yyy/ 1 lô, năm sau bán hết thì EPS sẽ là 1x nghìn đồng...." Sẽ chẳng có doanh nghiệp BĐS nào bán được xong toàn bộ dự án trong vòng 1 năm như vậy đâu, kể cả bán xong thì người ta cũng để dành hạch toán dần trong năm ba năm chứ, nếu không năm nay EPS hơn mười nghìn, năm sau ko có lợi nhuận EPS 1,2 nghìn thì CP về dưới mệnh à? (tham khảo giá SDI năm 2014,15 là rõ)

2. Doanh thu/ Chi phí
Doanh thu, chi phí được tính dựa trên các biến số đầu vào ở phần trên


3. Thu nhập của các DA
Tôi không tách riêng lợi nhuận của từng DA vì ở đây ta đang xem xét tổng thể VEF

OK, đến đây ta đã có con số đáng quan tâm nhất là EPS và giá dự kiến của CP các năm tới. Tại sao EPS lại lên xuống thất thường như vậy? Vì đây là bảng tính mang tính kỹ thuật và dự đoán của tôi, trong thực tế các em kế toán của VEF sẽ hạch toán sao cho lợi nhuận hàng năm tăng dần và ổn định chứ không nhảy nhót như vậy.
Dù sao thì lợi nhuận hạch toán trước hay sau cũng đều là của VEF cả, nên ta có thể mạnh dạn lấy giá trị trung bình của 5 năm từ 2017-2021 sẽ ra EPS trung bình khoảng hơn 9.000 đồng/1 CP.
Đây là EPS tính trên số CP sau khi PHT 2:1, nếu quy về số CP hiện tại thì EPS bình quân năm sẽ là khoảng 27.000 đồng, tương ứng với giá CP 270.000 đ với PE=10.
Có một bạn bên topic NHA bảo giá 80k của VEF hiện tại là vay mượn từ tương lai vì toàn là dự án tương lai. Vậy bạn có mua CP giá 80 không nếu biết nó sẽ lên ít nhất là 270 sau vài năm?
Lại có bạn khác bảo nên mua CP giá trị thấp như NHA, SDI thì nó mới dễ tăng, xin thưa không CP nào tăng được nếu không đi kèm giá trị nội tại của doanh nghiệp, (trừ trường hợp có đội lái, mà nếu đánh theo đội lái khả năng bị úp bô là tương đối cao). VEF giá 80 hiện tại sau khi PHT cũng chỉ có giá 33 thôi, hoàn toàn không cao và có thể dễ dàng đạt giá trước khi PHT



4. Phân tích về lợi thế và khả năng cạnh tranh
a. Lợi thế về vị trí:

- Như hình Giảng Võ là vị trí trung tâm của Hà Nội, có 1 mặt là hồ Ngọc Khánh và view ra nhiều hồ lớn khác của Hà Nội. Các căn penthouse của GV sẽ đẹp hơn cả Vinhome Metropolis Liễu Giai do nằm ở tầng cao hơn và view thẳng ra Hồ Tây, Sông Hồng, Mỹ Đình...
- Mễ Trì: đối diện TT Hội nghị quốc gia, không cần phải giới thiệu thêm về địa điểm này. Trong tương lai sẽ có hàng loại bộ, ban, ngành và công trình trọng điểm của HN cũng như cả nước quy tụ tại khu vực này. ( Năm nay anh Ôbama sang ở khách sạn phía bên kia đường, theo thông tin vỉa hè lý do chính là anh muốn kết hợp xem đất để năm nay về vườn là múc vài lô dưỡng già)
- Đông Anh: Nếu nói trục Nhật Tân-Nội Bài là con rồng của HN thì DA Cổ Loa sẽ chính là hòn ngọc, đây là dự án trọng điểm quốc gia nên sẽ được tạo mọi thuận lợi về GPMB, triển khai. Khi cầu Tứ Liên làm xong thì thời gian từ Cổ Loa về hồ con rùa chỉ khoảng 20 phút.

b. Lợi thế về con người:
- BLĐ VEF gồm toàn những con người đã làm nên thành công của NHN, SDI, Vinpeảrl năm nào mà tiêu biểu nhất chính là anh Thế - Chủ tịch HĐQT
- VEF có 10% của nhà nước, do đó VEF chính là cậu công tử có bố làm quan lớn mẹ là đại gia, vừa có chức có quyền lại vừa lắm tiền. Vừa có quyền vừa có tiền thì ở đất VN này còn sợ bố con thằng nào
Chỉ có Vin mới có thể có 2 dự án duy nhất ở khu nội đô được xây 45 và 50 tầng: Liễu Giai và Giảng Võ, trong đó GV có diện tích gần gấp 3 Liễu Giai và lại được xây cao hơn đến 5 tầng.

c. Lợi thế về kinh nghiệm:
- Kinh nghiệm triển khai dự án của VIC có thể nói là có 1 không 2 tại VN. Ta có thể điểm 1 loạt dự án gần đây như Vinhome Tân Cảng, Vinhome Ba Son, Vinhome Gardenia...
- Kinh nghiệm bán hàng: tương tự, dự án mang tên Vin là bảo chứng về khả năng tiêu thụ trên thị trường. Dự án nào của Vin ra hàng là tạo nên 1 cơn sốt nho nhỏ, một mình Vin bán số căn hộ ~ 50-60% toàn thị trường và là người điều khiển cuộc chơi ở phân khúc trung cấp.

... Thôi tôi đi ngủ đã , lúc nào rảnh tôi phân tích tiếp về thị trường, đối thủ cạnh tranh...

Hehe, nếu theo cách tính lạc quan thì cứ lấy cái ước tính kia của em cộng thêm khoảng 30% nữa, múc VEF giá 50 hôm nay sau vài năm nữa sẽ ăn ít nhất là 500%

thiệt ko bác, hôm nay em margin mua được 500 co giá sàn, mai có giá sàn em mua thêm 500 cổ nữa

Hôm nay có bác nào lên được tàu giá sàn không nhỉ

có em, 500 co

VNB và VEF cùng một gốc mà
VNB mà về 15 thì tranh thủ múc cũng ngon.

scp đang đi ngang tích lũy 8x tự nhiên chỉ vì lý do ko đâu mà rơi về 4x 50x, bay mất hơn 3 chục giá làm nav giảm mạnh, của đau con xót quá...
cũng may mà hôm nay các bác lục được mấy quyết định làm lòng tin được củng cố chứ ko thì tối nay chắc là rất khó ngủ.
Hi vọng ngày mai xong hết hàng giải chấp để tuần sau VEF lại bước vào đường đua xanh...

Gặp đúng bong bóng chứng khoán như em và bác @pigbank tính thì tăng 10 lần nữa là ít. Thậm chí 20 cũng chả biết chừng.

Sốt chứng thì phải có ít cổ chứng chứ bác ? Tranh thủ múc SBS thêm đi bác

về dưới 10 ko bác ? bác nói trước để e chuẩn bị tinh thần