Định giá VEF với tầm nhìn trung-dài hạn (tặng các VEFers trung thành)

Khiếp cái topic này trôi nhanh quá, mới chiều đến giờ đã mấy chục trang rồi, em copy lại nhé:

ryudo đã viết: ↑
Thưa các bạn, topic này đã có rất nhiều bài phân tích VEF bài bản và ở trình độ cao, đã được bác thangnd tổng hợp ở trang 1. Tuy nhiên đâu đó vẫn còn rất nhiều ý kiến nghi ngờ về VEF và đôi khi khiến cổ đông hoang mang, vì vậy tôi xin góp thêm 1 cái nhìn dưới con mắt 1 người thẩm định dự án, mong mọi người góp ý thêm

1. Các dự án của VEF và 1 số giả thiết đầu vào của dự án

Xin giải thích thêm về 1 số giả thiết đầu vào như sau:
- Các yếu tố đầu vào đều là biến số, có thể thay đổi để khảo sát độ nhạy của dự án
- Diện tích, mật độ XD là ước tính trên cơ sở thông tin hiện có và thông tin 1 số dự án khác của VIC
- Tiến độ là dự kiến trên cơ sở nghị quyết ĐHCĐ 2016 và cơ sở về sự liên tục, gối đầu nhau của các dự án
- Tiến độ bán hàng: có thể Công ty sẽ bán hàng nhanh hơn thời hạn 5 năm này nhiều nhưng chắc chắn việc hạch toán doanh thu/lợi nhuận sẽ kéo dài 4-5 năm để đảm bảo các chỉ số tài chính của Công ty được đều đặn.

Nhân tiện nói thêm về vấn đề này, ở 1 số topic về CP BĐS khác, tôi thấy rất nhiều người nói thế này "DA có xxx lô đất, giá trung bình yyy/ 1 lô, năm sau bán hết thì EPS sẽ là 1x nghìn đồng...." Sẽ chẳng có doanh nghiệp BĐS nào bán được xong toàn bộ dự án trong vòng 1 năm như vậy đâu, kể cả bán xong thì người ta cũng để dành hạch toán dần trong năm ba năm chứ, nếu không năm nay EPS hơn mười nghìn, năm sau ko có lợi nhuận EPS 1,2 nghìn thì CP về dưới mệnh à? (tham khảo giá SDI năm 2014,15 là rõ)

2. Doanh thu/ Chi phí
Doanh thu, chi phí được tính dựa trên các biến số đầu vào ở phần trên


3. Thu nhập của các DA
Tôi không tách riêng lợi nhuận của từng DA vì ở đây ta đang xem xét tổng thể VEF

OK, đến đây ta đã có con số đáng quan tâm nhất là EPS và giá dự kiến của CP các năm tới. Tại sao EPS lại lên xuống thất thường như vậy? Vì đây là bảng tính mang tính kỹ thuật và dự đoán của tôi, trong thực tế các em kế toán của VEF sẽ hạch toán sao cho lợi nhuận hàng năm tăng dần và ổn định chứ không nhảy nhót như vậy.
Dù sao thì lợi nhuận hạch toán trước hay sau cũng đều là của VEF cả, nên ta có thể mạnh dạn lấy giá trị trung bình của 5 năm từ 2017-2021 sẽ ra EPS trung bình khoảng hơn 9.000 đồng/1 CP.
Đây là EPS tính trên số CP sau khi PHT 2:1, nếu quy về số CP hiện tại thì EPS bình quân năm sẽ là khoảng 27.000 đồng, tương ứng với giá CP 270.000 đ với PE=10.
Có một bạn bên topic NHA bảo giá 80k của VEF hiện tại là vay mượn từ tương lai vì toàn là dự án tương lai. Vậy bạn có mua CP giá 80 không nếu biết nó sẽ lên ít nhất là 270 sau vài năm?
Lại có bạn khác bảo nên mua CP giá trị thấp như NHA, SDI thì nó mới dễ tăng, xin thưa không CP nào tăng được nếu không đi kèm giá trị nội tại của doanh nghiệp, (trừ trường hợp có đội lái, mà nếu đánh theo đội lái khả năng bị úp bô là tương đối cao). VEF giá 80 hiện tại sau khi PHT cũng chỉ có giá 33 thôi, hoàn toàn không cao và có thể dễ dàng đạt giá trước khi PHT



4. Phân tích về lợi thế và khả năng cạnh tranh
a. Lợi thế về vị trí:

- Như hình Giảng Võ là vị trí trung tâm của Hà Nội, có 1 mặt là hồ Ngọc Khánh và view ra nhiều hồ lớn khác của Hà Nội. Các căn penthouse của GV sẽ đẹp hơn cả Vinhome Metropolis Liễu Giai do nằm ở tầng cao hơn và view thẳng ra Hồ Tây, Sông Hồng, Mỹ Đình...
- Mễ Trì: đối diện TT Hội nghị quốc gia, không cần phải giới thiệu thêm về địa điểm này. Trong tương lai sẽ có hàng loại bộ, ban, ngành và công trình trọng điểm của HN cũng như cả nước quy tụ tại khu vực này. ( Năm nay anh Ôbama sang ở khách sạn phía bên kia đường, theo thông tin vỉa hè lý do chính là anh muốn kết hợp xem đất để năm nay về vườn là múc vài lô dưỡng già)
- Đông Anh: Nếu nói trục Nhật Tân-Nội Bài là con rồng của HN thì DA Cổ Loa sẽ chính là hòn ngọc, đây là dự án trọng điểm quốc gia nên sẽ được tạo mọi thuận lợi về GPMB, triển khai. Khi cầu Tứ Liên làm xong thì thời gian từ Cổ Loa về hồ con rùa chỉ khoảng 20 phút.

b. Lợi thế về con người:
- BLĐ VEF gồm toàn những con người đã làm nên thành công của NHN, SDI, Vinpeảrl năm nào mà tiêu biểu nhất chính là anh Thế - Chủ tịch HĐQT
- VEF có 10% của nhà nước, do đó VEF chính là cậu công tử có bố làm quan lớn mẹ là đại gia, vừa có chức có quyền lại vừa lắm tiền. Vừa có quyền vừa có tiền thì ở đất VN này còn sợ bố con thằng nào
Chỉ có Vin mới có thể có 2 dự án duy nhất ở khu nội đô được xây 45 và 50 tầng: Liễu Giai và Giảng Võ, trong đó GV có diện tích gần gấp 3 Liễu Giai và lại được xây cao hơn đến 5 tầng.

c. Lợi thế về kinh nghiệm:
- Kinh nghiệm triển khai dự án của VIC có thể nói là có 1 không 2 tại VN. Ta có thể điểm 1 loạt dự án gần đây như Vinhome Tân Cảng, Vinhome Ba Son, Vinhome Gardenia...
- Kinh nghiệm bán hàng: tương tự, dự án mang tên Vin là bảo chứng về khả năng tiêu thụ trên thị trường. Dự án nào của Vin ra hàng là tạo nên 1 cơn sốt nho nhỏ, một mình Vin bán số căn hộ ~ 50-60% toàn thị trường và là người điều khiển cuộc chơi ở phân khúc trung cấp.

bác cứ gọi bọn nhân viên vincom xem, Liều giai tầng đểu nó cũng đòi 80-85tr; tầng đẹp 90tr/m2

Bình thường sẽ là vậy nhưng dịp này hơi khác thường vì tin đồn xấu dồn dập về, chim lợn bủa vây gây hoang mang thì việc trưa nay có quyết định phê duyệt 1:500 là bước ngoặt tâm lý đảo chiều đó.

Dự đoán trc được điều diễn biến xấu như vậy nên việc pigbank hôm nay hỏi xin được văn bản cho mọi người là kết quả của việc mấy hôm trc Pigbank và một số anh em đã bàn bạc và chia nhau lùng xục các đầu mối quen biết. Và đúng là ở hiền gặp lành, đang đói ngủ gặp được chiếu manh

Huy Khoa

Ko nhầm đâu bác, bđs thì giá vốn đắt ở giá đất, nhưng vef có giá vốn đất rất rất...... tốt nhé, chắc bác hiểu ngay chứ

Tôi thấy giả định của tôi chả khác thực tế là mấy, bác đọc mà ko hiểu à?
Tôi tính đấy là phương án thận trọng nhất, còn giá cao hơn thì cứ nhân tỷ lệ % lên là ra

thôi kệ, sau này mấy bác có tiền định mua Vinhomes Giảng Võ thì chịu khó mua đắt tí, coi như tự giúp chính cty mình đang đầu tư , mỡ nó rán nó vậy

Tôi khoái 1 căn biệt thự hơn

E ko có tiền, chỉ có cổ VEF thì mua sao

Nhà có thể xây thêm, nhưng đất thì chịu.
Giá phải đến 300 triệu thời điểm đó, vì lúc đấy đang là đỉnh cao của bong bóng các thể loại ấy chứ

Cái thị trường này chả ai là thánh chứng cả. Đội này thịt đội kia. Tay to thịt nhau. Họ có cả phòng ban đội ngũ ngồi nghĩ cách thịt các bác. Nhà cái tìm cách huy động vốn của nđt.... Tốt nhất là sống được đã hãy nghĩ đến lợi nhuận. Họ đều ngồi nghĩ cách kiếm tiền của nhỏ lẻ và nđt. Duy nhất là tìm 1 doanh nghiệp có ban lãnh đạo đủ tâm và tầm,minh bạch,doanh nghiệp tốt và tiềm năng căn thời điểm mua và nắm giữ. Chứ tin ai, ma lực đồng tiền có thể thay đổi tất cả . hội đồng quản trị còn lừa nhau bỏ xừ ra, chúng ta phải tự bảo vệ bản thân bằng cách thật hiểu khoản đầu tư mình bỏ tiền vào thôi.
Ngay cả những nhà tạo lập, nhà cái. họ muốn lên bao nhiêu xuống bao nhiêu họ làm được họ còn không dám bán nhà chơi thì chẳng thể nói trước được gì. Tìm được 1 doanh nghiệp mà đến những nhà tạo lập còn không dám sờ vào như VEF thì các bác tự tin là các bác đang giữ gì rồi. Vừa có lãnh đạo có tầm và tài đứng ra làm ăn hộ. Vừa có 10% nhà nước bảo kê sự sống cho các bác.