Doanh số bán hàng của Vinhomes, Khang Điền, Nam Long dẫn đầu ngành bất động sản nhờ các dự án mới ra

Theo VIS Rating, trong nửa đầu năm 2024, doanh số bán hàng mới của Vinhomes (VHM), Khang Điền (KDH), Nam Long (NLG) và Đất Xanh (DXG) đã tăng trung bình 31% so với cùng kỳ năm trước.

Trong 12-18 tháng tới, VIS Rating dự báo tâm lý người mua nhà sẽ vẫn mạnh mẽ nhờ môi trường lãi suất thấp. Bên cạnh đó, VIS Rating cho rằng, việc đẩy nhanh quá trình phê duyệt pháp lý sẽ đẩy nhanh quá trình phát triển dự án và thúc đẩy nguồn cung nhà ở mới.

Trong nửa đầu năm 2024, nguồn cung nhà ở mới tăng chủ yếu ở các thành phố lớn phía Bắc như Hà Nội và Hải Phòng. Khi quá trình phê duyệt pháp lý cho các dự án mới diễn ra nhanh hơn, chúng tôi kỳ vọng nhiều sản phẩm ở phân khúc trung đến cao cấp sẽ được mở bán tại TP.HCM và các thành phố lớn khác trong 12-18 tháng tới.

Các quy định vừa ban hành sẽ hạn chế các chủ đầu tư có đòn bẩy cao phát triển các dự án mới. Nhưng VIS Rating kỳ vọng các chủ đầu tư lớn như VHM, KDH, NLG sẽ không bị ảnh hưởng và sẽ hoàn thành các dự án quy mô lớn đúng tiến độ.

Nguồn cung nhà ở xã hội hiện chỉ đạt khoảng 10% so với mục tiêu năm 2025 của Chính phủ là 428.000 căn và sẽ cần thời gian để tăng lên một cách đáng kể.

Số liệu của VIS Rating trong 6 tháng đầu năm 2024 cho thấy, tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết đã tăng 19% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do việc phát triển dự án mới của VHM (tổng nợ tăng 63% so với cùng kì), VPI (54%), DIG (59%) và KDH (33%).

Đòn bẩy sẽ tiếp tục tăng khi các chủ đầu tư huy động thêm nợ để tài trợ cho phát triển dự án mới. Tỷ lệ nợ/EBITDA của ngành đã tăng lên 3,7 lần trong 6 tháng đầu năm 2024, từ mức 2,7 lần trong năm 2023; nguồn tiền mặt đã tăng 5%; dòng tiền hoạt động phục hồi nhẹ nhưng vẫn ở mức âm trong nửa đầu năm 2024. Hơn 2/3 các chủ đầu tư niêm yết có dòng tiền để trả nợ từ mức yếu đến cực kỳ yếu, cụ thể là dòng tiền hoạt động dưới 5% tổng nợ, đặc biệt là những chủ đầu tư bị ảnh hưởng bởi các vấn đề pháp lý dự án như LDG, QCG và NVL. Việc phụ thuộc nhiều vào các khoản vay ngắn hạn gây ra rủi ro tái cấp vốn đáng kể.

Tỷ lệ nợ ngắn hạn trên tổng nợ của các chủ đầu tư niêm yết duy trì mức cao mức 44% trong quý 2/2024, trong đó các công ty có lượng tiền mặt hạn chế (ví dụ: CKG, NBB, QCG, KOS) có nhu cầu tái cấp vốn cao nhất.