Dòng tiền sẽ vào thị trường sau NĐ 71 của TTCP

Nghị định 71 của Chính phủ bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 8/8/2010, ngay lập tức đã có tác động đến thị trường trong những ngày đầu.



Khó khăn hơn cho nhà đầu tư lướt sóng

Thói quen của các nhà đầu tư ngắn hạn đối với bất động sản trước đây nhằm mục đích hưởng các khoản chênh lệch từ giao dịch chuyển nhượng lại cho đối tượng khách hàng khác thông qua việc sang tên hợp đồng góp vốn đầu tư bằng hình thức ủy quyền công chứng.

Thế nhưng, động tác này sẽ không còn xảy ra trên thị trường nữa khi Nghị định 71 của Chính phủ có hiệu lực.

Theo khoản 6 Điều 63 quy định về các loại hợp đồng về nhà ở của Nghị định này, thì đối với loại hợp đồng ủy quyền bán, cho thuê nhà ở phải có công chứng hoặc chứng thực. Các bên chỉ được ký kết hợp đồng ủy quyền và cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực chỉ được thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng ủy quyền khi nhà ở đã được xây dựng xong.

Theo quy định, sẽ không cho phép chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, thay vào đó phải chuyển sang hợp đồng mua bán. Trên thực tế, hiện nay các phòng công chứng đã không tiếp nhận các hồ sơ về ủy quyền công chứng đối với hợp đồng góp vốn đầu tư. Như vậy, sẽ hạn chế các nhà đầu tư ngắn hạn sang tên hợp đồng thông qua ủy quyền công chứng như trước đây. Điều này sẽ có tác động ngay đến thị trường bất động sản, vì sẽ rất khó khăn để tạo ra những đợt “sóng”, đối tượng đầu cơ sẽ gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để hưởng lợi từ khoản chênh lệch,

Nhiều chuyên gia nhân định, điều này sẽ tác động vào thị trường đất nền trong các dự án nhà ở, đặc biệt là các dự án chưa hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Chủ đầu tư cấp I (các doanh nghiệp thực hiện đầu tư xây dựng các khu nhà ở, khu đô thị) có thể huy động vốn từ chủ đầu tư cấp II (nhà đầu tư thứ cấp). Tuy nhiên, chỉ được thực hiện ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp tác đầu tư khi dự án đã đền bù, GPMB xong và đã khởi công. Chủ đầu tư cấp II chỉ được huy động vốn khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I hoặc có văn bản cho phép huy động vốn từ chủ đầu tư cấp I.

Trong khi đó, theo quy định về giao dịch bất động sản qua sàn tại Điều 60 Nghị định 71 thì đối với tối đa 20% sản phẩm nhà ở không phải qua sàn thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo về số lượng, địa chỉ nhà ở, loại nhà ở kèm theo danh sách tên, địa chỉ các đối tượng được phân chia lên Sở Xây dựng. Trong 20 ngày Sở Xây dựng sẽ xác nhận danh sách này và chủ đầu tư phải phân phối đúng theo danh sách đã được Sở Xây dựng xác nhận. Bên được phân chia nhà ở không được chuyển nhượng quyền được phân chia cho các tổ chức, cá nhân khác. Sau khi xây xong móng chủ đầu tư mới được ký hợp đồng mua bán nhà ở với đối tượng được phân chia để thay thế cho các hợp đồng đã ký trước đó.

Còn đối với loại sản phẩm phải giao dịch qua sàn, thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán sau khi dự án đã được phê duyệt thiết kế cơ sở, đã xây dựng xong phần móng.

Như vậy, dưới các quy định rất chặt chẽ về huy động vốn của chủ đầu tư cấp I, cấp II, quy định về giao dịch bất động sản qua sàn và không qua sàn của Nghị định 71, nó sẽ có tác động đến hoạt động lớn đến thị trường thứ cấp, mà chủ yếu (chiếm đến 90%) là từ giao dịch chuyển nhượng hợp đồng góp vốn qua ủy quyền công chứng ngay giai đoạn đầu của dự án trong suốt thời gian dài vừa qua.

Trước đây, việc đầu cơ tìm kiếm cơ hội siêu lợi nhuận thông qua những giao dịch này rất phổ biến trên thị trường. Tuy nhiên, với các quy định mới trên, hiện tượng này sẽ gặp rất nhiều khó khăn. Nói cách khác, việc đầu cơ lướt sóng bất động sản trong ngắn hạn sẽ không còn cánh cửa rộng lớn nữa.

Nhận định của nhiều chuyên gia, Nghị định sẽ tác động mạnh đến thị trường thứ cấp và gây nên hiện tượng trầm lắng như hiện nay, giao dịch ảm đạm. Vì hầu hết các giao dịch trên thị trường hiện nay đều là các sản phẩm trong giai đoạn đầu (hình thành trong tương lai).



Đầu cơ lướt sóng BĐS sẽ khó khăn hơn, vậy dòng tiền đó sẽ đi đâu? Tôi tin dòng tiền này đủ để giúp TTCKVN hồi phục.