DXG - Kỳ vọng Gem Riverside được cởi trói pháp lý, tạo nên lợi nhuận khủng cho tập đoàn

I. Kết quả kinh doanh

Q4/2021 doanh thu thuần đạt 2.3 nghìn tỷ (+123% YoY) và LNST đạt 245 tỷ đồng (+271% yOy)). DXG tiếp tuc bàn giao các sản phẩm đã bánn trước tại Gem Sky World dẫn đến biên lợi nhuận gộp mảng kinh doanh BĐS tăng mạnh trong Q4 ( đạt 49.31%). Doanh thu mảng MG BDS hồi phục mạnh mẽ trong Q4/2021, tăng 141.5% so với quý trước, điều này nhờ giãn cách XH được nới lỏng trong Q4.

Tính cả năm 2021, DTT tăng 249% YoY đạt 10.1 nghìn tỷ, LNST đạt 1.6 nghìn tỷ (năm 2020 LNST âm). Điều đáng chú ý là tình hình vay nợ được cải thiện đáng kể, tiền mặt thuần được cải thiện nhờ HĐKD trong năm 2021 và tiền thu từ việc IPO công ty con là DXS trong Q3/2021.

Dòng tiền từ HDKD dương trở lại là tiền đề để doanh nghiệp thực hiện mở rộng các chiến lược kinh doanh trong tương lai (so với âm 780 tỷ vào năm 2020)

II. Cập nhật tình hình các dự án

1. Doanh thu mảng BĐS chủ yếu đến từ 2 dự án lớn là Opal Boulevard và Gem Sky World.

(1) Dự án Gem Sky World: Tính hết 9T/2021, DXG đã bàn giao được 972 căn, với tình hình dịch bệnh căng thẳng, dự báo Q4 DXG chỉ bàn giao thêm được 300 căn trong Q4, tổng bàn giao trong năm đạt 1300. Theo nguồn tin từ môi giới bds của DXG, dự án GSW đã bán được gần hết, chỉ đợi cắt ra ghi nhận dần trên BCTC.

(2) Dự án Opal Boulevard nằm trên đường Phạm Văn Đồng tại Bình Dương với 1463 căn hộ, DXG đã bắt đầu bán từ năm 2019. Tính đến cuối năm 2021, DXG gần như đã bàn giao toàn bộ sản phẩm tại dự án này.

2. Nhiều dự án gối đầu tiếp tục bàn giao và ghi nhận giai đoạn 2022 – 2025.

(1) Dự án GSW vẫn là điểm sáng với kỳ vọng ghi nhận 50% tổng doanh thu ước tính toàn dự án (tương đương với 2013 căn), còn 713 căn ghi nhận nốt trong năm 2023.

(2) Dự án Opal Skyline gồm 1630 căn, giá bán 30tr/m2, dự án đã hoàn thành móng 100% và đã xây dựng, dự kiến có thể tiếp tục mở bán vào cuối năm 2022.

(3) Dự án nhỏ St. Moritz (Opal Skyview) đã xây dựng gần xong và dự kiến bàn giao toàn bộ cho người mua vào năm 2022, doanh thu dự kiến đạt 546 tỷ.

(4) Dự án Gem Riverside tại Quận 2, TP Thủ Đức (TPHCM) vẫn là điểm chú ý. Hiện tại dự án này vẫnn đang bị vướng pháp lý nhiều năm qua. Cần theo dõi tình trạng pháp lý của dự án này. Nếu được cởi trói pháp lý vào năm 2022 thì sẽ đem lại 1 khoản doanh thu cực kỳ lớn cho DXG trong giai đoạn tới.

3. Tiếp tục thực hiện chiến lược mở rộng quỹ đất

Trong Q3/2021, DXG tiếp tục thâu tóm 2 quỹ đất ở Bình Dương, với tổng diện tích là 10ha, đặt tên là Parkcity, dự kiến sẽ cung cấp ra thị trường 7400 căn hộ tầm trung (dự kiến ghi nhận vào năm 2024). Bên cạnh đó Opal Parview - dự án mua lại tại Bình Dương sẽ cung cấp ra thi trường 6800 căn hộ tầm trung (đang trong quá trình cởi trói pháp lý).

- Ngoài ra, DXG còn sở hữu quỹ đất KĐT Công nghiệp rộng lớn như 1421ha tại Hậu Nghĩa, Long An; 260ha Yên Dũng, Bắc Giang; KĐT Rạch Giá 77ha, Kiên Giang. Đây sẽ là nguồn quỹ đất tiềm năng, giúp DXG thu về 1 nguồn tiền khổng lồ nếu được nhà nước cấp phép xây dựng.

- DXG sở hữu 1 khu dân cư Yên Thanh với giá trị bds thành phẩm trong Q4/2021 đạt 108 tỷ, tuy nhiên chưa cập nhật được thông tin của dự án này



4. Mảng MG BDS kỳ vọng tăng trưởng trở lại nhờ giãn cách xã hội được nới lỏng và nhu cầu nhà ở vẫn tiếp tục tăng cao.

Mảng MG BDS mỗi năm đem lại trên 2000 tỷ DT cho DXG (khoảng 30% cơ cấu doanh thu) với biên lợi nhuận gộp lên tới 70%. Hiện tại đang có dự thảo sửa đổi Luật nhà ở và Kinh doanh BDS (có nội dung cấm hành nghề đối với môi giới cá nhân hoạt động độc lập), nếu dự thảo này được thông qua, DXS sẽ được hưởng lợi lớn.

5. Thông tin mới: Phát hành 4000 tỷ trái phiếu, tài sản đảm bảo là cổ phiếu DXS để góp vốn vào công ty con BĐS. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền.

III. Dự phóng

Dự phóng LNST 2022 đạt 3053 tỷ (+191% YoY) nhờ ghi nhận lớn từ GSW và kỳ vọng Gem Riverside cởi trói pháp lý và ghi nhận 1 phần.

EPS 2022 = 5123 đồng. P/E = 10 => Giá mục tiêu 51.000

=> Khuyến nghị: Mua (Lựa chọn điểm mua theo PTKT)

IV. Rủi ro.

- Rủi ro đến từ pháp lý các dự án của DXG. DXG có rất nhiều dự án gối đầu, tuy nhiên đều bị vướng pháp lý. Điều này ảnh hưởng đến tiến độ dự án và định giá.

- Rủi ro từ thông tư 16 siết chặt các quy định phát hành trái phiếu.