DXG Q1-2026: Vẫn trong giai đoạn bản lề

DXG đã công bố bctc Q1-2026 theo chúng tôi là khá tích cực theo tiến độ chung nhưng cũng không có gì bất ngờ với những ai theo dõi cổ phiếu này. Như các bài viết trước chúng tôi cũng đã thông tin rằng 2026 sẽ là năm bản lề và là bước đệm cho giai đoạn hạch toán lớn từ 2027 trở đi. Cụ thể hơn như thế nào chúng ta sẽ cập nhật nhanh trong bài viết này của chúng tôi.

Q1-2026 DXG ghi nhận doanh thu thuần đạt 1,353 tỷ đồng, tăng 46.2% yoy. Lợi nhuận sau thuế đạt 38 tỷ đồng, giảm 21.6% yoy. (Hình 1)


Nguyên nhân khiến cho doanh thu tăng nhưng lợi nhuận lại giảm so với cùng kỳ là do lợi nhuận chủ yếu là lợi ích cổ đông thiểu số. Vì vậy dù được ghi nhận vào doanh thu nhưng lại không ghi nhận vào lợi nhuận công ty mẹ. Nhìn xa hơn sau giai đoạn hạch toán lớn vào 2021 và đầu 2022 thì KQKD của DXG đã gần như đi ngang ở nền thấp trong hơn 3 năm qua do không có dự án lớn nào được hạch toán.

Về kinh doanh, DXG kinh doanh chính trong 2 mảng là BĐS và môi giới BĐS (hoạt động của công ty con DXS, trong đó DXG nắm 59% cổ phần). Dưới đây là một số cập nhật mới của 2 mảng trên:

• Mảng BĐS: Trong 2025 và sang 2026 DXG vẫn chủ yếu hạch toán chính dự án Gem Sky World (Hình 2)

Với dự án The Privé tuy đã mở bán từ 2025 (đã mở bán 2 đợt với tỉ lệ hấp thụ tốt trên 90%, giá bán khoảng 120-130tr/m²) nhưng cũng phải sang 2027 mới có thể bàn giao và hạch toán để mang về KQKD lớn cho công ty (chi tiết hơn các dự án này có thể đọc lại các bài trước của chúng tôi). Hiện khoản người mua trả trước của DXG đang tăng tốt sau từng quý là nhờ khách hàng đóng tiền vào theo tiến độ khi mua các căn chung cư của DXG. (Hình 3)



Trong các quý tới chỉ số này sẽ tiếp tục tăng và dự kiến các giai đoạn mở bán tiếp theo cũng sẽ được tiếp tục khi vĩ mô ngành BĐS phục hồi trở lại.

• Mảng môi giới BĐS: Mảng môi giới BĐS cho thấy sự phục hồi tốt trong 4 quý gần đây với doanh thu và lợi nhuận đều ở mức cao. (Hình 4)

kết quả này chủ yếu tới từ 2 yếu tố là thị trường BĐS phục hồi tốt trong cuối 2024, đầu 2025 về thanh khoản và DXG mở bán các dự án lớn vào cuối 2025 giúp KQKD mảng môi giới tốt vào cuối 2025 và sang đầu 2026. Tuy nhiên cả 2 yếu tố trên hiện đang có xu hướng kém đi (thị trường BĐS ảm đạm trở lại về thanh khoản khi lãi suất cho vay BĐS tăng cao, DXG cũng không mở bán thêm dự án từ đầu 2026 tới giờ). Khả năng cao trong các quý tới của 2026 KQKD mảng môi giới BĐS sẽ sụt giảm và không còn duy trì được mức cao như 4 quý vừa qua nữa.

Như vậy khả năng cao KQKD của DXG trong 2026 sẽ chưa có gì đột biến cả, thậm chí kém đi phần nào do mảng môi giới rủi ro sụt giảm. Tuy nhiên do tỉ trọng mảng môi giới thấp hơn so với BĐS nên mức độ ảnh hưởng sẽ không quá lớn.

Về tài chính của DXG khá tích cực trong các quý gần đây khi nợ vay của công ty giảm khá nhiều. Tỉ lệ nợ vay/VCSH tính tới cuối Q1-2026 chỉ còn 22.8%, giảm nhiều so với mức quanh 44% cùng kỳ 2025. (Hình 5)



Nợ vay giảm một phần tới từ dòng tiền tốt lên khi công ty mở bán các dự án mới giúp thu về khoản tiền đóng theo lũy kế hợp đồng.

Về kế hoạch 2026 sau ĐHCĐ 2026. DXG đặt kế hoạch doanh thu và lợi nhuận sau thuế 2026 tăng trưởng lần lượt 19% và 16% so với 2025. Đây là mức tăng trưởng nhẹ và cũng phần nào phù hợp với bối cảnh hiện tại khi chưa hạch toán dự án lớn. Chúng tôi cho rằng DXG có thể hoàn thành được 80-100% kế hoạch trên còn để vượt sẽ là khá khó với bối cảnh vĩ mô hiện tại. Ngoài ra DXG dự kiến phát hành cổ phiếu thưởng với tỉ lệ 14% từ nguồn vốn chủ sở hữu. Điều này sẽ không ảnh hưởng nhiều tới DXG trong 2026.

Tổng kết lại chúng tôi cho rằng 2026 sẽ là năm bản lề cho giai đoạn hạch toán lớn 2027-2029 trong bối cảnh vĩ mô còn nhiều khó khăn cũng như dự án lớn chưa hạch toán. Vì vậy DXG phù hợp hơn với những nhà đầu tư dài hạn tha vì ngắn hạn. Về định giá, chúng tôi cho rằng mức định giá phù hợp với DXG trong 2026 là khoảng 16-18k/cp. Định giá này có thể thay đổi và phụ thuộc lớn vào vĩ mô ngành BĐS trong năm 2026. Chúng tôi sẽ cập nhật vĩ mô trong các báo cáo tiếp theo.

———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-