DXG - "Xanh" đến bao giờ?

Tổng quan doanh nghiệp

➢ Tập đoàn Đất Xanh có tiền thân là môi giới BĐS sơ cấp với quy mô và nhân sự lớn nhất cả nước, tận dụng lợi thế từ kinh nghiệm khi tham gia đầu tư, phát triển dự án cùng khách hàng, DXG đã trực tiếp phát triển xây dựng các dự án bất động sản của riêng mình, thông qua hệ thống phân phối để chào bán đến khách hàng tiềm năng và đạt được chỗ đứng của riêng mình trong lĩnh vực BĐS từ BĐS bình dân, nhà ở, cho thuê đến phân khúc cao cấp và siêu cao cấp có mặt ở nhiều tỉnh thành.

Luận điểm đầu tư

➢ Chính phủ tích cực ban hành nhiều chính sách, tháo gỡ, hỗ trợ cùng với đó là luật Đất đai sửa đổi được thông qua sẽ giúp đồng bộ các nút thắt về mặt pháp lý vì vậy thị trường BĐS được kỳ vọng tan băng và dần phục hồi từ cuối năm 2023

➢ Kỳ vọng doanh thu của Đất Xanh được cải thiện nhờ bàn giao dự án Opal Skyline, Gem Sky World, Opal Park View, Opal Park City vào cuối năm 2023 và các dự án khác.

➢ Điều chỉnh tăng giá bán tại dự án Gem Riverside và dự án Gem Premium theo mức tăng của một số dự án tại thành phố Hồ Chí Minh.

➢ Sức khỏe tài chính doanh nghiệp ổn định với tỷ lệ sử dụng đòn bẩy thấp và không có áp lực thanh toán trái phiếu đến hạn.

➢ Tăng trưởng lợi nhuận bình quân (CAGR) trong năm 2024 kỳ vọng đạt 26% nhờ danh mục sản phẩm bàn giao sẵn sàng và mảng môi giới hồi phục.

➢ Tổng giá trị sản phẩm mở bán mới(Pre-Sale) của DXG GĐ 2024-2026F ước tính bình quân khoảng 17,000-18,000 tỷ đồng/năm, cao gấp 3-3,5 lần so với năm 2021, giá bán trung bình 80tr/m2.

➢ Kế hoạch tăng vốn điều lệ công ty năm 2023 lên 7.795 tỷ đồng qua việc phát hành 167,7 triệu cổ phiếu trong năm 2023.

➢ Quỹ đất dồi dào được mở mới từ năm 2020 tại Bình Dương, Đồng Nai, Tp.HCM lên đến hơn 4,200ha đang được xem là “của để dành” cho giai đoạn 2024-2026 nhờ vào (1) Giá vốn ở mức thấp, (2) Vị trí đắc địa và (3) có 30-40% là đất sạch sẵn sàng mở triển khai xây dựng.

➢ Danh mục dự án ngắn hạn của Đất Xanh bao gồm 10 dự án nằm tại TP HCM, Bình Dương, Đồng Nai được mở bán tiếp trong giai đoạn 2022-2026 với tổng diện tích khoảng 138ha tạo ra doanh thu khoảng 171 nghìn tỷ VND.

➢ Trong năm 2022 Đất Xanh thông qua chủ trương cho CTCP Đất Xanh Capital đầu tư dự án tại tỉnh Bình Phước có diện tích 200ha với tổng mức đầu tư dự kiến là 6,840 tỷ VND.

➢ Từ năm 2023, công ty đã chuyển hướng tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, thay vì phân khúc bình dân như trước đây.


Rủi ro

➢ Rủi ro pháp lý: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS và Luật nhà ở chưa đồng bộ làm chậm trễ quá trình phê duyệt dự án và tiến độ triển khai một số dự án của DXG như DXH Riverside, Park View, Park City,.... trong các năm tiếp theo.

➢ Rủi ro tài chính: DXG đã có 6 quý liên tiếp có dòng tiền hoạt động kinh doanh âm và cơ cấu khoản phải thu lớn với cơ cấu phức tạp.

➢ Rủi ro thị trường chung: Lãi suất cho vay mua BĐS vẫn duy trì ở mức cao 12% – 13% vì vậy nhu cầu giao dịch BĐS vẫn khá ảm đạm, tính chu kỳ ngành.

Định giá

➢ Sử dụng kết hợp 3 phương pháp định giá gồm so sánh P/E, P/B và đánh giá RNAV với trọng số tương đương nhau. Giá trị cổ phiếu DXG được xác định ở mức 37.500-38.000 đồng/cổ phần trong 1-2 năm tới.



Cập nhật KQKD 9 tháng đầu năm 2023

➢ Doanh thu và lợi nhuận quý 2/2023 ghi nhận ở mức 714 tỷ đồng và 157 tỷ đồng, tương ứng giảm 54% và 40% svck. Trong đó doanh thu bán căn hộ và đất nền đạt 453.8 tỷ đồng (-43% svck) và doanh thu dịch vụ môi giới bất động sản đạt 176 tỷ đồng (-68% svck). LNST đạt 157 tỷ đồng, chủ yếu đến từ doanh thu tài chính 342 tỷ đồng từ lợi nhuận thanh lý khoản đầu tư (bán sỉ đất nền dự án) 315 tỷ đồng.

➢ Doanh thu và lợi nhuận quý 3/2023 của DXG giảm nhẹ 3% so với cùng kỳ năm trước, xuống 1.214 tỷ đồng. Chi phí giá vốn tăng 8% khiến lãi gộp co hẹp 13% so với cùng kỳ còn khoảng 594 tỷ đồng, biên lãi gộp giảm xuống 49% trong quý 3/2023. Kết quả, DXG lãi sau thuế 110 tỷ đồng trong quý 3 vừa qua, giảm mạnh tới 57% so với quý 3/2022.

➢ Luỹ kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần của DXG đạt 2.306 tỷ đồng, giảm 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, doanh thu từ môi giới bất động sản sụt giảm mạnh nhất 77% còn ghi nhận 396 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng 17% cơ cấu doanh thu. Bên cạnh đó, hoạt động từ bán căn hộ và đất nền sụt giảm 30% còn 1.733 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu (75%). Ngoài ra, Đất Xanh còn ghi nhận 129 tỷ đồng từ dịch vụ quản lý, cho thuê và BĐS đầu tư.

➢ Khấu trừ chi phí, DXG báo lãi sau thuế 9 tháng đạt gần 150 tỷ đồng, giảm 84% so với cùng kỳ năm trước. LNST công ty mẹ đạt 129 tỷ, giảm 77%.

➢ Năm 2023, DXG lên kế hoạch kinh doanh năm 2023 với chỉ tiêu doanh thu thuần 5.500 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế thuộc về cổ đông công ty mẹ 158 tỷ đồng. Như vậy, dù mới hoàn thành 42% chỉ tiêu doanh thu, công ty đã hoàn thành tới 82% mục tiêu lợi nhuận cả năm.

Lý do giảm

✓ Mảng kinh doanh căn hộ và đất nền giảm 43% do số lượng sản phẩm bàn giao tại dự án Opal Skyline, Gem Sky World, Opal Cityview và một số dự án khác chưa đúng với kế hoạch, vấn đề pháp lý vẫn chưa được giải quyết triệt để.

✓ Mảng dịch vụ môi giới bất động sản giảm 68% do thị trường bất động sản ảm đạm, nhu cầu mua nhà của người dân giảm vì lãi suất cho vay tăng cao, dẫn đến số lượng căn hộ và đất nền được giao dịch thấp.


Kỳ vọng thị trường BĐS hồi phục từ cuối năm 2023

➢ Mặt bằng lãi suất hạ nhiệt giúp thị trường dần “tan băng”: Ngân hàng Nhà nước đã hạ lãi suất điều hành liên tiếp 4 lần tính từ Q1.2023, hiện tại đang duy trì ở mức thấp cho thấy trạng thái thanh khoản ở các Ngân hàng vẫn dồi dào.

=> Cho thấy mục tiêu được ưu tiên của NHNN là giảm mặt bằng lãi suất cho vay, tăng khả năng tiếp cận vốn của người dân và doanh nghiệp trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng yếu.

=> Việc lãi suất huy động ở các Ngân hàng lần lượt giảm theo yêu cầu của NHNN đã giúp các DN phát triển BĐS giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi.

✓ Chính phủ tích cực đưa ra các chính sách gỡ rối về pháp lý và nguồn vốn cho doanh nghiệp BDS

=> Kỳ vọng giảm thiểu khó khăn, đẩy nhanh quá trình cấp phép dự án đúng quy định cho các DN phát triển BDS, hỗ trợ phục hồi thị trường BDS.



Doanh thu cải thiện nhờ tiếp tục bàn giao dự án

✓ Đất Xanh Group đã trải qua năm 2022 đầy khó khăn do:

✓ Khủng hoảng tín dụng dẫn tới chính sách tiền tệ thắt chặt nhằm giảm thiểu rủi ro cho thị trường, gây áp lực thanh khoản ngắn hạn.

✓ Lãi suất vay mua nhà của nhóm NHNN và NH tư nhân tăng cao, lần lượt tăng lên 12% - 13% so với cuối năm 2021, sau khi lãi suất huy động tăng trở lại đã làm giảm nhu cầu mua nhà của người dân.

=> Điều này làm cho biên lợi nhuận gộp của DXG bị thu hẹp (giảm 47%) so với năm trước (2021), trong khi tổng doanh thu cũng ghi nhận sụt giảm 45% svck. Vì vậy đây là khó khăn chung của toàn ngành bất động sản trong năm 2022 và nửa đầu năm 2023, khi việc bàn giao nhà và xây dựng dự án cũng đang bị trì hoãn do cả chủ đầu tư lẫn người mua, đối tác, nhà cung cấp,…

➢ Tổng doanh thu lũy kế 6 tháng đầu năm 2023 của Đất Xanh Group ghi nhận đạt 1.092 tỷ đồng, giảm 67% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế giảm 94% so với cùng kỳ 2022.

=> Dự báo nửa cuối năm 2023-24, DXG sẽ cải thiện doanh thu do: (1) dự kiến tiếp tục bàn giao các dự án Opal Skyline, Gem Sky World, Opal Park View, Opal Park City & Gem Riverside (2) doanh thu dịch vụ môi giới bất động sản cải thiện do thị trường bất động sản được dự đoán sẽ ấm dần lên vào cuối năm 2023.


Kỳ vọng giá bán nhà tại trung tâm Tp.HCM tăng

Với (1) xu hướng các khu đô thị vệ tinh đã và đang hình thành đi kèm với (2) việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng rút ngắn thời gian di chuyển giữa thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận, (3) Chi phí vật liệu xây dựng tăng nhanh và (4) quỹ đất nội đô khan hiếm đã dẫn đến giá bán bất động sản mở mới điều chỉnh tăng mạnh trong thời gian gần đây.

Sức khỏe tài chính DN duy trì ổn định

➢ Các khoản nợ vay tài chính:

✓ Tính đến hết tháng 6/2023, tổng các khoản nợ vay của DXG là 6.027 tỷ đồng, chiếm 20% tổng tài sản, tăng nhẹ 4,4% so với đầu năm 2023. Trong đó, các khoản nợ vay tài chính ngắn hạn của DXG tăng 48,76%, chủ yếu tăng do các khoản vay dài hạn ngân hàng đến hạn trả và các khoản vay tổ chức, cá nhân khác. Ngược lại, các khoản nợ vay tài chính dài hạn giảm 730 tỷ đồng (~19,47%) so với đầu năm 2023, chủ yếu giảm từ việc DXG đã thanh toán trái phiếu đáo hạn (giảm 542 tỷ đồng).

=> Tỷ lệ nợ vay/VCSH là 0,43 – DXG sử dụng đòn bẩy khá vừa phải với tỷ lệ nợ vay ở mức trung bình so với các doanh nghiệp cùng ngành, cho thấy sức khỏe tài chính của công ty khá tốt. Tuy nhiên, dòng tiền HĐKD quý 2/2023 âm 366 tỷ đồng (-366 tỷ đồng), là quý thứ 6 âm liên tiếp của DXG, do việc đầu tư hàng loạt các dự án BDS mới để mở rộng quy mô phát triển, cũng là một yếu tố cần lưu ý đối với DXG.

=> Có thể nhận thấy DXG tạm thời không có áp lực quá lớn liên quan đến đáo hạn trái phiếu do công ty chỉ còn 48 tỷ đồng trái phiếu đến hạn thanh toán năm 2023 với 422 tỷ đồng tiền mặt nắm giữ và 14.788 tỷ đồng hàng tồn kho. Các khoản trái phiếu còn lại sẽ đến hạn thanh toán vào cuối năm 2024 và 2025.

➢ Tính đến 30/06/2023, Tổng tài sản của DXG không thay đổi quá nhiều (tăng 1%) so với đầu năm, đạt 30.497 tỷ đồng.

✓ Tài sản ngắn hạn chiếm hơn 90% và tài sản dài hạn chiếm chưa đến 10% tổng tài sản. Tài sản phân bổ chủ yếu ở Hàng tồn kho (đạt 14.788 tỷ đồng, tương đương 48% tổng tài sản) và Các khoản phải thu ngắn hạn (đạt 11.870 tỷ đồng, tương đương 39% tổng tài sản)

✓ Hàng tồn kho tăng 758 tỷ đồng (~5%) lên 14.788 tỷ đồng so với đầu năm. Lượng lớn hàng tồn kho này đến từ các dự án Opal Skyline, Gem Sky World, Gem Riverside và Home Park City.

✓ Khoản mục Người mua trả tiền trước ngắn hạn đạt hơn 2.462 tỷ đồng (tăng 3%) so với đầu năm.




Tăng vốn thông qua phát hành ESOP và trả cổ tức

➢ Tại ĐHCĐ 2023, Đất Xanh Group đã thông qua kế hoạch tăng vốn điều lệ qua việc phát hành 167,7 triệu cổ phiếu trong năm 2023.

✓ 101,7 triệu cổ phiếu được phát hành cho cổ đông hiện hữu , tỷ lệ thực hiện quyền dự kiến là 6:1 (mỗi cổ đông sở hữu 6 cổ phiếu sẽ nhận được quyền mua thêm 1 cổ phiếu mới với giá là 12.000 đồng). Dự kiến công ty sẽ thu về hơn 1.220 tỷ đồng với phương án vày. Với số tiền này, Đất Xanh sẽ sử dụng 1.118,5 tỷ đồng để thanh toán thuế (220 tỷ đồng) và thanh toán nợ (bao gồm cả gốc và lãi) cho CTCP Hội An Invest (210,5 tỷ đồng) và Công ty TNHH TM-DV Hà Thuận Hùng (688 tỷ đồng). Phần còn lại của đợt phát hành 101,6 tỷ đồng được dùng để thanh toán thuế và chi phí hoạt động của Đất Xanh Group

✓ 57 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp với mức giá chào bán là 15.000 đồng/cổ phiếu, dự thu về 855 tỷ đồng. Đất Xanh dự kiến sẽ sử dụng toàn bộ số tiền huy động được để tỷ lệ sở hữu tại CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh thông qua việc nhận chuyển nhượng của nhà đầu tư.

✓ 9 triệu cổ phiếu ESOP với tổng giá trị huy động được là 90 tỷ đồng.

=> Nếu đợt phát hành thành công, Tập đoàn Đất Xanh sẽ nâng vốn điều lệ tăng từ 6.118 tỷ đồng lên 7.795 tỷ đồng.


Tái cấu trúc mô hình hoạt động - tham vọng chuyển đổi số toàn diện

➢ Chủ động tái cấu trúc danh mục đầu tư, để tập trung nguồn lực để triển khai những dự án trọng điểm thay vì đầu tư dàn trải như trước đây

✓ Hoàn tất chuyển nhượng 99,9% cổ phần tại Sài Gòn River với giá chuyển nhượng là 650 tỷ đồng, thu lãi 315,13 tỷ đồng đã ghi nhận vào doanh thu.

✓ Thông qua chủ trương thoái toàn bộ vốn cổ phần của DXG tại Công ty Cổ phần DBFS (dự kiến thu về nguyên gốc 75,5 tỷ đồng).

➢ Với mục tiêu dài hạn nâng vốn hóa lên hàng chục tỷ đô và tối ưu chuyển đổi số, Đất Xanh thay đổi song song cả mô hình kinh doanh và quản trị:

✓ Đất Xanh hợp tác cùng McKinsey để tư vấn chiến lược, bắt đầu đầu tư vào phần mềm từ 2020, lựa chọn đơn vị cung cấp giải pháp số 1 thế giới là SAP và FPT là đơn vị để triển khai dự án chuyển đổi số toàn diện.

✓ Tiếp tục triển khai xây dựng và hoàn thiện hệ thống ERP và đưa vào vận hành cuối năm 2023 như kế hoạch đề ra.

✓ Kế hoạch đến năm 2026, 60% doanh thu của Đất Xanh sẽ đến từ mảng kinh doanh lĩnh vực kinh tế số.

Rủi ro tiềm ẩn

➢ Rủi ro pháp lý

Luật Đất đai và Luật Kinh doanh BĐS, luật nhà ở chưa đồng bộ làm chậm trễ quá trình phê duyệt dự án và tiến độ triển khai một số dự án của DXG như DXH Riverside, Park View, Park City, một số dự án tại Tp.HCM,... Việc hoàn thiện và triển khai áp dụng các quy định mới được kì vọng sẽ tháo gỡ khó khăn trong phê duyệt giúp thị trường BDS sôi động trở lại.

➢ Rủi ro tài chính

Tuy hiện tại DXG không tồn tại rủi ro về thanh khoản, nhưng cần lưu ý yếu tố dòng tiền hoạt động kinh doanh của công ty âm 6 quý liên tiếp. Vì như thế có nghĩa là công ty đang bị chôn vốn với dòng tiền phải thu về chậm, dẫn tới sự nguy hiểm trong tình hình tài chính trong bối cảnh thị trường bất động sản tiếp tục ảm đạm. Các khoản phải thu lớn (tính đến hết 1H.2023, chiếm 43% tỷ trọng tài sản) với cơ cấu phức tạp cũng là một rủi ro tài chính của DXG.

➢ Rủi ro từ thị trường BDS chung

Lãi suất huy động giảm giúp các doanh nghiệp phát triển BDS giảm áp lực lãi vay đối với các khoản vay theo lãi suất thả nổi. Tuy nhiên, lãi suất cho vay trung bình thực tế đối với lĩnh vực BDS vẫn đang ở mức cao 12 – 13%/năm. Vì vậy hiện tại nhu cầu giao dịch trên thị trường vẫn đang khá ảm đạm. Khả năng thị trường BĐS sẽ ấm dần lên khi lãi suất vay mua nhà giảm về quanh mức 10 – 11%.

Dự phóng KQKD năm 2023 và định giá cổ phiếu

Kết hợp 3 phương pháp định giá bao gồm phương pháp định giá dựa trên tài sản ròng RNAV và phương pháp so sánh chỉ số P/E, P/B. Giá trị cổ phiếu được xác định ở mức 37.5-38 đồng trong 1-2 năm tới. Doanh thu của Đất Xanh Group ước tính đạt 3.426 tỷ đồng, bằng 62,2% kế hoạch đặt ra của Đất Xanh Group trong năm 2023 (5.500 tỷ đồng). Lãi gộp kì vọng sẽ được cải thiện tốt hơn vào các tháng cuối năm khi ghi nhận doanh thu bàn giao dự án Opal Skyline, Gem Sky World, ước tính đạt 1.928 tỷ đồng. Do hoạt động kinh doanh của công ty bị ảnh hưởng bởi thị trường bất động sản nói chung giao dịch khá ảm đạm, dẫn tới doanh thu tổng sụt giảm dù bàn giao các dự án hoàn thành như Opal Skyline và Gem Sky World và chi phí bán hàng và quản lý doanh nghiệp giảm 50% so với năm 2022. Theo đó ước tính lợi nhuận sau thuế của Đất Xanh Group giảm so với năm 2022, đạt khoảng 514 tỷ đồng.


Với mong muốn đồng hành cùng cộng đồng nhà đầu tư cá nhân, NgotMienTay chia sẻ đến ACE NĐT những phân tích trên, dựa vào kinh nghiệm và sự hiểu biết của mình. Mọi nhận định trên là quan điểm cá nhân để ACE NĐT tham khảo, có thêm góc nhìn.

Rất mong nhận được ngày càng nhiều ý kiến đóng góp giá trị của ACE NĐT quan tâm qua tin nhắn hoặc hộp thư thoại, bằng cách click vào tài khoản NgotMienTay.

--- Gộp bài viết, 08/01/2024, Bài cũ: 08/01/2024 ---

https://cafef.vn/tai-khoi-dong-dau-...ai-quang-minh-dat-xanh-188240108104626471.chn

Tái khởi động đấu giá đất Thủ Thiêm: Gọi tên những “đại gia” sở hữu đất vàng CII, Phát Đạt, Novaland, Đại Quang Minh, Đất Xanh….

Cú khởi động đầu năm mới cho nhóm BĐS