Giải cứu Binh nhì Novaland

Rủi ro dùng cổ phiếu làm tài sản đảm bảo cho trái phiếu đã sớm được cảnh báo: Hệ quả nhìn từ Phát Đạt và Novaland
17-11-2022 - 00:15 AM | Doanh nghiệp


ĐỌC BÀI - 4:59


Cùng với sự thăng hoa của thị trường chứng khoán, loạt công ty bất động sản dùng cổ phiếu để đảm bảo cho việc phát hành trái phiếu. Điều này đã sớm được cảnh báo từ quý 2/2021.

• 15-12-2021 Cầm cổ phiếu PDR đảm bảo cho khoản vay trái phiếu, Phát Đạt vừa "hút" thêm 150...
• 23-09-2021 Novaland (NVL): Tiếp tục dùng cổ phiếu để đảm bảo cho khoản huy động 500 tỷ...
• 28-07-2021 DN BĐS vẫn ồ ạt lấy cổ phiếu đảm bảo cho khoản "vay" trái phiếu, bất chấp rủi...

NVL: Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va
Giá hiện tại
31.4

Thay đổi
-2.4 (-7.0%)
Cập nhật lúc 15:15 Thứ 5, 17/11/2022

Xem hồ sơ doanh nghiệp

Bộ Công Thương yêu cầu báo cáo mì GẤU ĐỎ có hàm lượng Etylen Oxit không phù hợp

• 
  The Coffee House trung bình thu 2 tỷ/ngày, tuyên bố sắp mở lại chi nhánh Signature

• 
  Cổ phiếu vẫn chưa thoát sàn, Phát Đạt (PDR) lần thứ 3 "miệt mài" cầm đất Vũng Tàu bổ sung tài sản cho các lô trái phiếu

Chốt phiên giao dịch ngày 16/11/2022, trong khi hầu hết các mã tăng hết biên độ sau nhiều phiên giảm sâu, cổ phiếu PDR của Phát Đạt và NVL của Novaland vẫn chưa thể thoát giá sàn, dư bán ở mức cao.

Áp lực từ việc dùng cổ phiếu làm tài sản đảm bảo cho khoản vay bằng trái phiếu

Theo các chuyên gia, việc dùng cổ phiếu đảm bảo cho các khoản vay trong quá khứ (chủ yếu là phát hành trái phiếu) đang dồn doanh nghiệp vào thế khó càng khó. Khi giá trị cổ phiếu rớt sâu, doanh nghiệp, mà cụ thể nhất là PDR gần đây liên tục dùng loạt dự án bất động sản bổ sung tài sản.

Trong đó, Công ty vừa phải bổ sung tài sản đảm bảo là dự án chung cư 239 CTM8 (Tp.HCM), dự án Khu du lịch Bến Thành – Long Hải (dự án Tropicana, Bà Rịa Vũng Tàu) với diện tích 126.336,5m2.

Quay ngược lại 1 năm trước, PDR được mệnh danh là “ngôi sao” trên thị trường chứng khoán khi liên tục tăng mạnh. Công ty nhanh chóng lọt câu lạc bộ doanh nghiệp vốn hoá tỷ USD và Chủ tịch cũng trở thành người sở hữu tài sản hàng Top trên sàn. Song hành với đà tăng thị giá, PDR mạnh tay dùng cổ phiếu Công ty thế chấp và vay vốn để đầu tư mở rộng. Tại ĐHĐCĐ đầu năm nay, Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt còn tự tin cho biết: “Vốn hoá ba năm tới có thể 5-7 tỷ USD”.

Ghi nhận tại BCTC quý 3/2022, Phát Đạt vẫn còn đang thế chấp 152 triệu cổ phiếu để đảm bảo cho các khoản vay bằng trái phiếu. Cụ thể, Công ty dùng 126,13 triệu cổ phiếu PDR đảm bảo cho khoản nợ 2.846,5 tỷ đồng trái phiếu (bao gồm 1.139,6 tỷ ngắn hạn và 1.707 tỷ dài hạn).

Ngoài ra, Công ty cũng dùng 25,5 triệu cổ phiếu PDR cho khoản nợ 1.270,3 tỷ đồng tại Công ty Tài chính TNHH MTV Mirae Asset, ACA Vietnam Real Estate III LP cùng một số cá nhân, tổ chức khác.
















Tương tự NVL, tại ngày 30/9/2022, dư nợ trái phiếu ngắn hạn của Công ty tăng mạnh từ mức 7.595,4 tỷ lên 22.702,5 tỷ đồng. Dư nợ trái phiếu dài hạn ở mức 27.787,5 tỷ đồng. Ghi nhận, đa số các khoản vay trái phiếu đều được NVL thế chấp bằng cổ phiếu Công ty.




Rủi ro dùng cổ phiếu làm tài sản đảm bảo để vay vốn đã sớm được cảnh báo

Điểm lại năm 2021, khi dòng vốn tín dụng bước đầu bị siết do quy định mới, trái phiếu doanh nghiệp nổi lên như “phao cứu sinh” dòng tiền cho doanh nghiệp. Giá trị trái phiếu doanh nghiệp trên thị trường đạt đỉnh vào tháng 12/2021 với gần 180.000 tỷ đồng – gấp hơn 3 lần tháng liền trước và gấp hàng chục lần cùng kỳ. Nhóm doanh nghiệp bất động sản và ngân hàng thay phiên vị trí dẫn đầu.

Cùng với sự thăng hoa của thị trường chứng khoán, loạt công ty bất động sản dùng cổ phiếu để đảm bảo cho việc phát hành trái phiếu. Điều này đã sớm được cảnh báo từ quý 2/2021 khi các công ty chứng khoán lớn lưu ý đến việc tỷ lệ dùng cổ phiếu đảm bảo cho phát hành trái phiếu của nhóm doanh nghiệp bất động sản đang tăng mạnh.

Tại thời điểm điểm 30/6/2021, có đến 29.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản được đảm bảo hoàn toàn bằng cổ phiếu hoặc không có tài sản đảm bảo. Nếu tính cả các trái phiếu bất động sản được đảm bảo một phần bằng cổ phiếu, con số này là gần 60.000 tỷ đồng – chiếm 64% tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành trong 6 tháng đầu năm.

Sang thời điểm 30/9/2021, tính cả các trái phiếu bất động sản được đảm bảo một phần bằng cổ phiếu, con số này là hơn 140 nghìn tỷ đồng - chiếm 67% tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành 9 tháng đầu năm 2021.

Các chuyên gia cũng lưu ý việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, khả năng thanh toán của DN cũng sụt mạnh vì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo (thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành) cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng.

Đây sẽ là rủi ro lớn cho các nhà đầu tư trong trường hợp dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản không được đảm bảo nếu hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn và sẽ không trả được nợ gốc, lãi trái phiếu cho nhà đầu tư.






Trở lại với hệ quả hiện hữu, theo chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa, cần 4 giải pháp “giải cứu” doanh nghiệp bất động sản, gồm: NHNN bơm tiền, lập khẩn trương quỹ bảo lãnh trái phiếu doanh nghiệp, cho phép công ty bất động sản tái cấu trúc nợ như một NHTM và không hình sự hóa các vụ án. Dù vậy, để xử lý tình trạng này theo chuyên gia cần thời gian tính bằng năm.

Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa: “Tôi đã bắt đầu mua vào cổ phiếu, nếu không mua 4 – 5 tháng sau có lẽ sẽ hối hận”
Tri Túc

Ngủ đi, mai cứu cho

Kích thanh khoản, cứu thị trường bất động sản
Trọng Tín - 17/11/2022 08:18
Thị trường bất động sản thanh lọc, cơ hội cho nhà đầu tư “đãi cát tìm vàng”

• [Video] Chọn danh mục: Thanh khoản thị trường qua lăng kính quỹ đầu tư

Để kích thanh khoản, nhiều công ty địa ốc đã giảm sâu giá sản phẩm.
Hạ giá để kích thanh khoản

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đưa ra nhận định bi quan về thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2022. Theo đó, thị trường có khả năng rơi vào suy thoái. Nhiều tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang rất khó khăn, lợi nhuận sụt giảm mạnh, thậm chí bị lỗ.

Trước tình hình đó, HoREA đề nghị Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước xem xét nới trần tín dụng thêm 1 - 2% để cấp thêm khoảng 100.000 - 200.000 tỷ đồng hỗ trợ nền kinh tế trong giai đoạn cao điểm cuối năm.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa bày tỏ, ông không hy vọng kiến nghị này sẽ được thông qua, bởi một trong những thông điệp phát đi rất rõ là nỗ lực kiểm soát lạm phát, đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng. Chưa kể, trong bối cảnh hiện nay, việc bơm thêm tín dụng cho các ngành sản xuất, kinh doanh đã khó, chưa nói tới bất động sản.

Không thể trông chờ vào dòng tiền tín dụng, để tồn tại, chờ cơ hội thị trường hồi phục, các doanh nghiệp chỉ có con đường duy nhất là chấp nhận hy sinh lợi nhuận.

Theo các doanh nghiệp, cần khoanh vùng những sản phẩm rủi ro cao và nhận diện các sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực, pháp lý đầy đủ và an toàn, để ưu tiên giải pháp hỗ trợ về thủ tục pháp lý và nguồn tài chính ổn định trong dài hạn, tạo điều kiện cho người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp được vay vốn để mua nhà.
Mới đây, một chủ đầu tư bất động sản lớn tại TP.HCM đã tung chính sách ưu đãi tới gần 50% đối với những khách hàng mua nhà phố, shophouse, biệt thự tại một dự án đại đô thị ở Đồng Nai. Có tới 6 chính sách ưu đãi được phép cộng dồn, trong đó ưu đãi thanh toán nhanh chiết khấu tới 30%, còn lại là chính sách cam kết thuê lại, voucher, gói quà tặng nội thất...

Theo đó, với một căn shophouse có diện tích 195 m2 có giá niêm yết 15,3 tỷ đồng, khi cộng tất cả các chính sách ưu đãi, giá bán sẽ chỉ còn 7,8 tỷ đồng (chưa tính thuế giá trị gia tăng). Với chính sách này, một căn shophouse hoàn thiện cơ bản mặt ngoài và phần thô bên trong niêm yết 13,1 tỷ đồng, nhưng sẽ chỉ còn 6 tỷ đồng nếu khách thanh toán 95%.

Tại các dự án của Tập đoàn An Gia, chủ đầu tư đưa ra chính sách khuyến mãi khá thoáng khi khách hàng mua nhà phố chỉ cần thanh toán trước 15%, sau đó thanh toán theo tiến độ từ 2%/tháng trong 18 tháng. Đồng thời, doanh nghiệp này cũng tăng chiết khấu 2% cho cổ đông hoặc khách hàng tại một số khu vực, chiết khấu 1% cho khách hàng thân thiết.

Các chủ đầu tư lớn khác như Hưng Thịnh, Phú Long, Phúc Đạt… cũng đang có kế hoạch mở bán dịp cuối năm với những chương trình ưu đãi lớn, thậm chí khuyến mãi, chiết khấu đến 50% giá trị sản phẩm nếu khách hàng thanh toán ngay 95% giá trị bất động sản.

“Thời điểm này, than vãn không giải quyết được gì, mà thay vào đó, các doanh nghiệp nên ngồi lại với nhau tính toán giá bán, chính sách bán hàng, chi phí cho các bên để cùng nhau vượt qua thử thách”, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty DKRA Group chia sẻ.

Hướng đến nhu cầu ở thực

Có thể thấy, từ cuối quý III/2022 đến nay, các doanh nghiệp địa ốc đang nỗ lực để kích thanh khoản bằng cách chiết khấu, giảm giá sâu. Chiêu thức này giúp doanh nghiệp giải quyết được cả 3 bài toán: tăng tính thanh khoản; giảm nguồn hàng tồn kho; có một phần vốn để trang trải chi phí và đầu tư hoàn thành các dự án dở dang.

Tuy nhiên, theo lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc, chỉ doanh nghiệp nỗ lực thôi chưa đủ. “Thủ thuật của doanh nghiệp chỉ là một phần, cần thêm sự can thiệp của Chính phủ về kích cầu, như hỗ trợ cho người có nhu cầu ở thực được vay vốn mua nhà, tập trung hỗ trợ doanh nghiệp xây dựng nhà ở giá thấp, nhà ở xã hội, bởi đây vẫn là phân khúc mà thị trường đang rất cần”, vị này nói và nhấn mạnh, muốn thị trường tươi sáng phải quay lại thị trường gốc, đó là phân khúc hướng đến nhu cầu ở thực.

Thực tế đã chứng minh, việc sở hữu một ngôi nhà để ở là nhu cầu rất lớn của người dân, nhất là phân khúc vừa túi tiền. Những doanh nghiệp chuyên phát triển dòng sản phẩm này vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, trong khi nhiều doanh nghiệp cùng ngành chật vật bán hàng, thậm chí cả quý không ghi nhận doanh thu từ mảng kinh doanh cốt lõi.

Đại diện Công ty Nam Long - doanh nghiệp chuyên phát triển các sản phẩm nhà ở giá thấp cho biết, những khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn phần nào ảnh hưởng đến kế hoạch bán hàng, song doanh nghiệp tự tin với chiến lược phát triển nhà ở giá hợp lý. Sản phẩm không chỉ được khách hàng chào đón, mà còn nhận được sự ủng hộ từ các ngân hàng kể cả trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị thắt chặt.

“Cả 3 dự án chúng tôi đang triển khai ở TP.HCM và Long An đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khả quan. Nhìn lại 3 quý của năm, doanh số bán hàng đã đạt khoảng 9.900 tỷ đồng, gấp đôi cùng kỳ. Riêng trong quý III, Công ty có gần 3.800 tỷ đồng do người mua trả tiền trước, tăng 56% so với đầu năm. Khoản tiền này là khách hàng đặt cọc mua sản phẩm, sẽ được ghi nhận thành doanh thu, lợi nhuận khi dự án đủ điều kiện bàn giao”, đại diện Nam Long nói.

Theo ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty SeaHoldings, mặc dù vẫn biết kiến nghị nới thêm 1 - 2% room tín dụng sẽ rất khó, song ông cũng kỳ vọng Chính phủ có thể cân nhắc, dù không tạo ra sự đột biến cho thị trường, nhưng trong ngắn hạn sẽ làm tăng thêm niềm tin cho người dân, doanh nghiệp.

“Hiện nay, dù doanh nghiệp có bán được nhà, khách hàng đặt cọc, thậm chí đóng đến 30% giá trị sản phẩm, nhưng nhiều ngân hàng lại không giải ngân vì lý do cạn room, khiến người mua nhà điêu đứng, mà kênh gọi vốn quan trọng này của doanh nghiệp cũng bị tắc”, ông Phương phân tích.


Giai đoạn sàng lọc của thị trường bất động sản, nhu cầu thực lên ngôi
Mới đây, thị trường ghi nhận hiện tượng đáng chú ý khi tòa C - Masteri West Heights chỉ sau ít ngày được tung ra thị trường đã có số lượng khách...

giải xong sàn 3 phiên nữa

phải giảm từ đỉnh 80-90% thì mới được. mấy cổ phiếu khác đều thế, nó vẫn còn hơi cao
mấy cổ bds toàn giảm trên 80% so với đỉnh, cứ thế mà quy chiếu qua thôi.
Đỉnh 72400 thì giá hợp lí phải 7240 - 14800

NVL hay PDR cứ trong veo thì tự khắc sẽ hết sàn, cần gì ai phải cứu nó.

Này thì giải cứu
Hãy đọc bài chim nhợn của kt trưởng ssi có vẻ như đang nói cạnh về nvl và phát đạt này ,nhất là dòng : doanh nghiệp về con số 0 và câu : rất may mắn thoát hết hàng năm nay và rất cảm ơn năm 2008 đã cho bài học
https://cafef.vn/bai-hoc-tu-qua-khu...-thi-truong-chung-khoan-20221117184828999.chn

Hôm nay bộ đội về làng

Yên tâm nay uy tín