HDC: Con rồng Vũng Tàu

HDC là một doanh nghiệp dần đầu thị trường BĐS ở Bà Rịa- Vũng Tàu với quỹ đất 466ha, trong đó có gần 100ha là đất sạch. Tốc độ tăng trưởng lợi nhuận kép trên 20% trong 5 năm. Giá BĐS ở Vũng Tàu còn quá rẻ so với thực tế thì quả thực case đầu tư HDC phải nói là "Không mua được đất ta mua CP của DN" cũng đủ để ấm no rồi

A. PHÂN TÍCH CƠ BẢN
I. THÔNG TIN CỔ PHIẾU
1. Cổ phiếu ( Dữ liệu cập nhật 12/9/2021)
- EPS cơ bản (nghìn đồng):3.53 - EPS pha loãng (nghìn đồng):3.53
- P/E :18.68 - Hệ số beta: 0.71
- Giá trị sổ sách /cp (nghìn đồng):14.58 - Vốn hóa thị trường (tỷ đồng): 5,698.35

2. Doanh ngiệp và vị thế
- Tổng quan công ty Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng tàu được thành lập năm 1990 hoạt động trong lĩnh vực Kinh doanh – Phát triển nhà, Xây dựng các công trình dân dụng và công nghiệp;…..
- Hodeco là một trong những công ty hàng đầu trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh địa ốc tại VN, đặc biệt ở sân nhà Vũng Tàu. Hodeco là đơn vị đầu đàn về việc xây dựng & phát triển nhà tại Bà Rịa - Vũng Tàu.
- Các dự án nổi bật của HDC như : Fusion suites Vũng Tàu, Khu du lịch Bãi Nhát tại Côn Đảo ,… trong quá khứ đã mang nguồn doanh thu lớn cho DN

3. Cơ cấu cổ đông

​

Hiện tại có thể thấy cơ cấu cổ đông của HDC chủ yếu là các tổ chức cá nhân bên ngoài, ban lãnh đạo chỉ chiếm có 18%- Điều này cũng không hẳn là quá rủi ro. Vì một ngành nghề mang tính chất như này thì chủ yếu sẽ dựa vào lợi thế quỹ đất và tiến độ xây dựng của DN. Không chiếm quá nhiều sẽ không bị thao túng bới ban lãnh đão như một số DN cùng ngành- CTD- DXG,........

II. Cập nhật kết quả kinh doanh
- Năm 2021 HDC đặt mục tiêu doanh thu 1.300 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế (LNST) 256 tỷ đồng, tăng trưởng lần lượt 53% doanh thu và 11,3% LNST so với mức thực hiện năm 2020.
+ Kết thúc quý 1/2021, công ty ghi nhận 296 tỷ đồng doanh thu lãi 78 tỷ đồng, tăng 86% so với cùng kỳ. Ghi nhận chủ yếu từ các dự án Ngọc Tước, Tây 3/2, Ecotown Phú Mỹ và một phần giai đoạn 1 của dự án The Light City. Kết thúc quý 1 HDC đã hoàn thành được 23% mục tiêu về doanh thu và 30% mục tiêu về lợi nhuận.
+ Quý 2/2021, doanh thu đạt 342,8 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 64,7 tỷ đồng tăng 78,7% so với cùng kỳ năm trước.


Lũy kế 6 tháng đầu năm 2021, Hodeco ghi nhận doanh thu đạt 638,7 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 143,2 tỷ đồng, lần lượt tăng 78,2% và 82% so với cùng kỳ năm trước. Hoàn thành được 56,2% kế hoạch lợi nhuận năm.
Dự án: Tính đến 30/6/2021 Hodeco đang có 1.256 tỷ đồng chi phí SXKD dở dang trong đó tập trung lớn nhất tại khu nhà ở Hải Đăng P12 (1.089 tỷ đồng). Bên cạnh đó chi phí SXKD dở dang dài hạn là 869 tỷ đồng cao gấp 3,5 lần cùng kỳ trong đó có 622 tỷ đồng của Khu du lịch giải trí Đại Dương tại phường 11.

​

III. Điểm nhấn đầu tư
1. Quý đất lớn đủ duy trì
- HDC là doanh nghiệp bất động sản đầu ngành của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, công ty đã tích lũy được quỹ đất rộng 400 ha, trong đó gần 100 ha đất sạch với giá vốn thấp tại các dự án: Hải Đăng (The Light) (49ha), Khu nhà ở Tây đường 3/2 (6,3ha), Ecotown Phú Mỹ (6ha), Khu biệt thự đồi Ngọc Tước (14,3 ha) và khu Đại Dương (19,6ha), 300 ha còn lại nằm ở dự án Phước Thắng 76 ha và dự án Wonderland 224 ha.

​

2. Địa điểm phát triển nhiều lợi thế.
- Bà Rịa – Vũng Tàu là tỉnh có mức thu nhập bình quân theo đầu người cao thứ 3 cả nước (sau TPHCM và Hà Nội), có nhiều khu công nghiệp lớn, dịch vụ cảng biển, dầu khí và du lịch phát triển mạnh.
- Ngoài ra, hạ tầng giao thông cũng đang được quy hoạch đồng bộ (sân bay Gò Găng, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, mở rộng quốc lộ 51,…) nên thị trường bất động sản sôi động trong những năm gần đây, giá đất tại Vũng Tàu đã tăng từ 200 – 300% trong giai đoạn 2018 – 2020 đã thu hút sự quan tâm của những nhà đầu tư lớn như Vingroup, FLC, Tân Hiệp Phát, BRG, Novaland, Sungroup,…

​

Trong đó đáng chú ý là Tập đoàn Sovico mới đây đã đề xuất với UBND Bà Rịa – Vũng Tàu nghiên cứu làm 2 sự án lớn có quy mô 2.200 ha tại Tp Vũng Tàu, gần sát các dự án Khu du lịch Đại Dương, Hải Đăng, Phước Thắng và Wonderland của HDC.
Năm 2021 khi dự án sân bay Long Thành và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu được khởi công, cùng với đó là Vingroup thực hiện dự án hơn 800 ha tại huyện Châu Đức, Sovico thực hiện 2 dự án tại Tp Vũng Tàu, khi đó thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ rất tiềm năng và sôi động.

IV. Các dự án trọng điểm
1. Dự án Hải Đăng
- Gía vốn đầu tư 2402.00 tỷ đồng
- Tổng diện tích 27,2 ha – Phát triển: 490 căn nhà liền kế, 213 căn biệt thự, 400 căn hộ chung cư

​

Dự án được mở bán đợt 1 trong năm 2021, Trong nửa đầu 2021 đã mang lại 1 phần doanh thu cho DN, với giá dự kiến 35 triệu/m2 đất nền nhà phố và 30 triệu/m2 đất nền biệt thự. Dự án có vị trí đắc địa, ngay cửa ngõ thành phố Vũng Tàu, khả năng cao giai đoạn 1 sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn nhà đầu tư. Quỹ đất của Hải Đăng được HDC đầu tư với giá vốn thấp và với mức giá bán dự kiến như trên, lợi nhuận dự án mang lại cho HDC có thể vượt trên 1.000 tỷ đồng.

Cập nhật tiến độ dự án:
The Light đã bán đợt 1 là 220 lô liền kề, giá bán tb 4 tỷ/lô => Doanh thu 880 tỷ; và 60 lô biệt thự, giá bán tb 9 tỷ/lô => Doanh thu 540 tỷ. Như vậy tổng doanh thu dự kiến 220 lô LK và 60 lô BT The Light mở bán đợt 1 là 1.420 tỷ, công ty mới hạch toán khoảng 400 tỷ. Như vậy vẫn còn 1.000 tỷ chưa hạch toán.

2. Dự án Đại dương
- Giá vốn đầu tư: 4300.00 tỷ đồng
- Diện tích đất: 195.942 m2. Phát triển Khu đô thị du lịch hoàn chỉnh, hiện đại có điểm nhấn với có phân khu chức năng: Condotel, khách sạn, nhà hàng, biệt thự nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí tắm biển…
- HDC vừa ký thỏa thuận hợp tác kinh doanh với đối tác phát triền 11ha trong dự án này, dó đó công ty kỳ vọng có thể ghi nhận khoản lợi nhuận bất thường từ dự án này trong thời gian tới ( theo ước tính lên tới 800 tỷ đồng )

3. Khu biệt thự đồi Ngọc Tước II - Thành phố Vũng Tàu
- Gía vốn đầu tư: 661.62 tỷ đồng
- Tổng diện tích dự án: 14,3 ha. Trong đó, diện tích xây dựng: 7,13 ha. Phát triển: 121 nền biệt thự, nhà vườn với diện tích từ 300m2 -1000 m2

​

- Hiện tại dự án này còn 5 ha đất thương phẩm, đang xây dự hạ tầng và mở bán đợt 2, giá bán trung bình 65 tr/m2. Doanh thu dự kiến 3.250 tỷ đồng, biên lợi nhuận gộp 85% (theo BCTC quý 4/2020) => Lãi gộp dự án 2.762 tỷ đồng, gần bằng vốn hóa HDC hiện tại.
- 10 lô Ngọc Tước II diện tích TB là 500 m2, giá bán 60 tr/m2 => Doanh thu 300 tỷ => Mới hạch toán 170 tỷ. Như vậy còn 130 tỷ chưa hạch toán

4. Khu nhà ở Tây 3/2
- Gía vốn đầu tư: 493.30 tỷ đồng
- Tổng diện tích đất: 63.347 m2. Trong đó, diện tích xây dựng: 41,593 m2. Phát triển: 96 nhà liền kế và 114 biệt thự, nhà vườn.
- Trong đó 8.500 m2 đất HDC mới trúng đấu giá vào tháng 2/2020 với giá trị 29 tỷ đồng.
- Công ty đã mở bán đợt 1 vào tháng 12/2019 gồm 60 biệt thự và 51 liền kề, hạch toán 1 phần doanh thu trong quý 4/2019 và năm 2020. Đợt 2 sẽ mở bán 54 biệt thự và 45 liền kề còn lại. Hiện tại các lô biệt thự và liền kề đợt 1 đang giao dịch trên thị trường thứ cấp là 38 triệu/m2 và 45 triệu/m2.
- Như vậy doanh thu mở bán số lô còn lại đợt 2 khoảng 660 tỷ đồng, lãi gộp không dưới 500 tỷ đồng (tồn kho quý 4/2020 là 102 tỷ đồng)

5. Ecotown Phú Mỹ
- Gía vốn đầu tư: 701.00 tỷ đồng
- Tổng diện tích: 63.133,5m2. Phát triển: 319 căn nhà ở liên kế và 2 tòa chung cư xã hội có diện tích 39.065,4 m2.

V. Khuyến nghị
Hết giãn cách HDC sẽ mở bán đợt 2 với 110 lô (đã có 300 suất booking rồi) The Light City, làm hạ tầng và ký hợp đồng chuyển nhượng 11 ha Đại Dương, đền bù Phước Thắng. Q3, Q4 chỉ cần hạch toán phần còn lại đợt 1 The Light và 1 phần NGọc Tước II cũng đã vượt kế hoạch lợi nhuận năm 2021
Tổng doanh thu The Light và Ngọc Tước đã bán chưa hạch toán là: 130 + 1.000 = 1.130 tỷ
Năm 2022 sẽ bùng nổ lợi nhuận từ việc hạch toán tiếp Tây 3/2, The Light, Ngọc Tước 2 và Đại Dương

​

Vị thế; Ở thời điểm hiện tại , SFI duy trì khuyến nghị khả quan với những ai đang cầm hàng- chờ cho mục tiêu 9x đến cuối năm, ngắn hạn có thể chạm target 82.
Những NĐT mua mới, quan sát khi CP tích lũy quanh giá 71-73 có thể tham gia