HDC - Siêu cổ phiếu bất động sản thời bơm tiền

Mà số doanh thu đó người mua trả dần làm nhiều đợt thì phải bác à, nên khéo doanh thu kéo dài ra ghi nhận trong 2 năm ấy chứ

Đếm cua theo trang 1 của bác chủ pic

Trung bình 550m2 * 55tr * 25 cái= 756 tỷ.

Tỷ suất LN tính 50% doanh thu = 3xx tỷ.

Đất NT này mua lâu rồi thì lãi 25-30 tr/m2 có gì đáng ngạc nhiên đâu nhỉ. Ngày xưa bán 15tr/m2 vẫn lãi thì nay bán 55tr/m2 chênh đến 40tr/m2.

Vâng, hai năm dự kiến ghi nhận doanh thu những dự án nào sếp? Và doanh thu bao nhiêu trong 2 năm sếp?

"thông tin với các bác về mở bán các dự án:
1. NT2 thì là đặt cọc 2tỷ trước 25.12; đến 31.12 thì thanh toán 30%, thanh toán mỗi tháng 5% trong suốt 1 năm 2021"

Theo thông tin trên thì đến cuối 2021 sẽ nhận thanh toán tầm 90% cụ ah, lúc đó chắc bàn giao nhà rồi nên đc hạch toán rồi.

Tính đến 31/12/2020 thì mới thu 30%, nhà chưa biết bàn giao chưa nên doanh thu 30% này cũng chưa biết có ghi nhận kịp 2020 không?

Nếu ghi nhận 30% 2020 thì 2021 ghi nhận 60% ah các cụ? Tổng eps cho nt2 là 5k như cụ trên đếm thì 60% là 3k nhỉ?

Các dự án khác em không rõ nên không biết tính sao, nhờ các cụ chia sẻ thêm thông tin

Bài toán tính LN của doanh nghiệp bđs không hề đơn giản nên mình cũng tin ở một mức độ vừa phải. Chi phí tồn kho trên bctc có thể thấp nhưng nếu chưa rõ về pháp lý đất thì khó nói sẽ thấp, vì có thể sẽ còn nhiều chi phí nữa chưa thực hiện. Hơn nữa khi dự án lãi nhiều quá thì dễ bị nhét chi phí khống vào để rút ruột.

Biên LN ròng của cty các quý gần đây chỉ quanh 14-23% thôi bác, nên tính 50% như của bác sợ hơi to quá. Có thể DN làm cách nào để biên ròng chỉ quanh 15-17% như mọi quý trước thì tổng eps của 25 căn NT2 chỉ đc tầm 1.9k thôi bác

Thì đúng là đếm cua mà, bán 15tr đã lãi vào nhiều năm trước, bây giờ bán 55tr, tăng 40tr/m2. Nếu pháp lý đất và nghĩa vụ tài chính đã xong vào đợt bán 48 căn đầu tiên thì bây giờ lãi gộp phải trên 40tr/m2 đó. Tư nhân mua một miếng đất 10 năm trước giờ bán lãi gộp 80-90% doanh thu là bình thường.

Tuy nhiên, mình không xem được pháp lý đất của NT nên mình cũng chỉ ước tính thế thôi, nếu dự án này mới mua thì ước vậy là cao, tuy nhiên vì HDC làm chủ khu NT này từ cả chục năm trước, tồn kho thấp nên ước tính vậy là hợp lý. Chờ 1 năm nữa xem thực tế để kiểm chứng. Đối với các dự án kiểu như NT khó tính chứ như dự án như Gem Sky World của DXG tính chính xác được luôn.

Các dự án trước đây của HDC như chung cư, khách sạn, (khu dân cư giá bình dân) nên chắc chắn biên LN không cao như The Light, Ngọc Tước hay các dự án nhà thấp tầng cao cấp như Đông 3/2, Đại Dương (nếu có) được.

HDC ko có chuyện hạch toán lãi to đâu, như Tây 3/2 đã bán hết 110 lô từ cuối 2019 , hơn 1/2 dự án, lãi đâu đó hơn 200.tỷ vẫn chưa ghi nhận hết. Đầu năm 2020 đến nay chủ yếu ghi nhận lãi bán 2 miếng đất.
Cho nên the light, NT ko có chuyện book 1 lần mà cứ ăn dần từng năm, tăng trưởng 40%/1 năm như a Liên nói.

Doanh nghiệp là người ta làm cho con cho cháu sau này còn có cái ăn, mấy bố mới t+ vào đòi book 1 cục vào thì quá là kỳ. Xác định là dn sẽ book như kế hoạch 3 năm, tuy nhiên dòng tiền sẽ ngày càng dồi dào

Đây là đang tính lợi nhuận, chưa nói tới chuyên book phân bổ. Mấy bố cũng đừng bốc phét giữ cp 3 năm nữa. Thanh khoản mấy nay cao do đâu, cũng mấy bố hô đầu tư dài hạn táng ra chứ đâu.

Nếu tính The Light gd 1 bán 30-36 tr/m2 thì lãi gộp cho cả gd 1 phải tầm 2.000 tỷ đó. Nếu phân bổ 4 năm thì riêng phần này đã cho LN gộp 500 tỷ/năm, vậy LNST có cao không, 350 tỷ/năm là bình thường chứ dấu đi đâu được nữa. Đó là mới 1 dự án, còn lợi nhuận các dự án khác nữa để vào đâu.

Còn nếu con số không đạt như trên thì thông tin ở trang 1 vứt hết, HDC chỉ là cp được đánh giá quá ảo.