HDC - Tất cả chờ The Light

Trong hơn một năm qua giá cổ phiếu HDC gần như là đi ngang trong khung giá từ khoảng 24 tới 27.5 (Hình 1). Câu hỏi đặt ra là sau giai đoạn tích lũy này thì cổ phiếu sẽ có khả năng tăng hay giảm trong giai đoạn tới, thời điểm đó theo FA là khi nào cũng như sự kiện gì sẽ là “key” quan trọng nhất đối với HDC trong thời gian tới. Chúng tôi sẽ đưa ra câu trả lời cho những câu hỏi trên trong bài viết này.



I. Kết quả kinh doanh

Trong khoảng 2 năm gần đây từ Q4-2022 HDC giảm khá nhiều về kết quả kinh doanh khi doanh thu và lợi nhuận đều sụt giảm khá nhiều so với giai đoạn trước đó của năm 2020-2021. Nguyên nhân do trước đó công ty đang trong giai đoạn bán và hạch toán dự án The Light (mở bán trong giai đoạn 2021-2022). Nhưng ngay sau đó khi thị trường BĐS rơi vào đóng băng vào nửa cuối 2022 thì HDC đã ngay lập tức đóng giỏ hàng của mình lại không bán nữa và đợi đợt sóng mới để bán trở lại sau. (Hình 2)



Quyết định này khiến cho HDC ngay lập tức bị thiếu sản phẩm hạch toán gối đầu trong năm 2023 và 2024 hiện tại nhưng nó giúp cho dự án không phải bán với giá rẻ và thực tế có tiếp tục mở bán thì khả năng cao tỉ lệ hấp thụ cũng không quá mạnh.

Thực tế dù dừng mở bán nhưng HDC vẫn tiến hành triển khai xây dựng các căn tại dự án giúp cho tồn kho tăng lên cũng như hoàn thiện pháp lý để sẵn sàng bàn giao được ngay sau khi mở bán trở lại. (Hình 3)



Như vậy nhìn chi tiết tồn kho của HDC có thể thấy gần như toàn bộ tới từ dự án The Light (chiếm 73.5% tồn kho của công ty). Các dự án còn lại do có diện tích nhỏ hoặc chưa vào giai đoạn xây dựng nên tồn kho vẫn ở mức thấp. Điều này đồng nghĩa với kết quả kinh doanh của HDC trong thời gian tới sẽ phụ thuộc rất lớn vào thời điểm mở bán lại của dự án The Light. Nếu chưa được mở bán thì kết quả kinh doanh của công ty khả năng rất lớn vẫn sẽ èo uột như 2 năm vừa qua.

II. Thông tin dự án

1. Dự án The Light

Như đã thông tin qua ở trên, đây là dự án thực tế đã được triển khai từ năm 2019, mở bán vào 2021 nhưng sau đó thị trường chung khó khăn nên giỏ hàng đã bị đóng lại và dừng bán cho tới bây giờ. Chúng ta sẽ đi sơ qua về thông tin của dự án:

• Vị trí: Phường 12, tp Vũng Tàu
• Diện tích: dự án có tổng khoảng 49ha chia làm 2 giai đoạn và GD1 hiện đang triển khai là khoảng 27ha
• Quy mô sản phẩm: GD1 dự án bao gồm 490 căn LK, 213 căn BT và 1 block chung cư. (Hình 4)

Hiện tại các khu liền kề 4,5,7,9 đã được hoàn thiện 100% cả về xây dựng và giấy tờ, qua đó công ty có thể hạch toán ngay tại thời điểm mở bán. Ngoài ra các lô LK2 cũng đang được hoàn thiện tiếp, LK3 và LK8 cũng đang trong giai đoạn xây thô. Đa phần các sản phẩm của dự án đều đã hoàn thiện về pháp lý, được cấp giấy phép bán nhà ở hình thành trong tương lai và giờ chỉ còn chờ thời điểm mà công ty dự kiến sẽ mở bán trở lại.

Về thời điểm mở bán, theo thông tin ban đầu công ty dự kiến sẽ mở bán trở lại vào cuối Q4 và đầu Q1-2025 khi mà thị trường BĐS có phần phục hồi trở lại cũng như tăng giá tốt tại các khu vực trung tâm như Hà Nội và phần nào là HCM hay các thành phố lớn. Tuy nhiên tới hiện tại chúng tôi cũng chưa có thông tin chính thức về thời điểm mở bán trở lại. Thực tế chúng tôi thấy sóng tăng giá của BĐS đợt này có phần hơi kỳ lạ khi mức độ lan tỏa là không cao và chỉ tập trung tăng mạnh ở một số địa điểm nhất định với thanh khoản không quá lớn. Điều này là điểm đáng lưu ý và có thể khiến HDC phải cân nhắc về thời điểm mở bán trở lại. Để dự án tại Vũng Tàu thu hút được nhu cầu lớn từ người dân với các sản phẩm thấp tầng là khá khó lúc này khi thanh khoản và sức nóng là không quá lớn. Chúng tôi khá thận trọng về kỳ vọng HDC sẽ mở bán sớm trở lại dự án cũng như mức hấp thụ tốt cho các sản phẩm.

2. Các dự án khác

Ngoài dự án The Light thì HDC cũng sở hữu các dự án khác nhưng đa phần đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý cũng như quỹ đất là không cao nên mức độ ảnh hưởng lớn tới HDC trong thời gian tới là ít nên chúng tôi sẽ không đi phân tích chi tiết từng dự án một để trán lan man và thực tế thông tin về các dự án này cũng chưa có nhiều. (Hình 5)



III. Tổng kết và định giá

Với HDC không có quá nhiều điều để viết về cổ phiếu này khi mà gần như toàn bộ kỳ vọng lúc này sẽ là thời điểm công ty mở bán trở lại dự án The Light. Đây chính là “key” khi đầu tư HDC trong thời gian tới và chúng tôi cho rằng khả năng cao giá cổ phiếu sẽ tiếp tục vận động theo xu hướng đi ngang trong thời gian tới. Giá cổ phiếu sẽ chỉ thay đổi xu hướng vận động khi có các thông tin chi tiết hơn về thời gian mở bán cũng như khả năng hấp thụ sản phẩm của The Light trong tương lai. Nếu đang đầu tư vào HDC thì quý nhà đầu tư nên tập trung vào điều này để việc đầu tư đạt hiệu quả tốt hơn.

———-Team LTBNM tổng hợp và phân tích ————-