Hết lạnh lùng, Bây giờ đến lượt ta cứ thư thả nhìn thị trường ....

Alan Phan: Việt Nam có thể phải chi 70 tỷ USD để kích thích kinh tế?

Chính phủ Mỹ cũng mất gần 2 ngàn tỷ đô la (khoảng 14% GDP) để cứu nguy (QE 1, QE 2 và Twist). Một vài chuyên gia ước tính là nền kinh tế Việt Nam sẽ phải chi ra hơn 70 tỷ đô la (65% GDP) trong 2 năm tới để có thể làm việc tương tự.

Nhiều người hỏi tôi, nếu giá bất động sản ở Việt Nam chạm đáy cuối năm nay thì liệu chúng ta có thể quay về đỉnh giá hiện tại vào năm 2020? Một câu hỏi khó trả lời…

Mỹ hay Thái Lan mất khoảng 7 năm để hồi phục khi bong bóng bất động sản nổ tung tại nước họ. Nhưng nền kinh tế thị trường của Mỹ và các nước khác không có những đặc thù như Việt Nam nên không thể có sự so sánh chính xác. Tuy nhiên, mọi người đều hiểu rằng, khả năng vượt bão của doanh nghiệp Việt cũng như hệ thống ngân hàng tùy thuộc rất nhiều vào giá trị bất động sản.

Bất động sản qua lịch sử

Tất cả những tranh chấp trong 5 ngàn năm lịch sử đều có liên quan đến đất đai. Các đế chế Trung Hoa, Ai Cập, Hy Lạp, La Mã, Tây Âu vào trước Thế Chiến thứ hai, đều dựa vào kế hoạch bành trướng trên căn bản chiếm đất. Ngay cả Việt Nam, chuyện "mở mang bờ cõi" từng được coi là sự thể hiện lòng yêu nước cao độ… Cho đến ngày hôm nay, tại những quốc gia kém phát triển, nền kinh tế còn thô sơ, tài sản của người dân phần lớn vẫn là bất động sản, ít nhất cũng là miếng đất để "cắm dùi". Cho đến năm 1985, những tỷ phú giàu lên nhờ bất động sản vẫn chiếm 18% tổng số 100 tỷ phú giàu nhất nước Mỹ. (Hiện nay, gần như ít ai có thể kiếm tỷ đô la trong vài chục năm nhờ bất động sản, trừ khi họ mua bán các sản phẩm phái sinh tài chánh của bất động sản).

Bất động sản qua góc nhìn cá nhân

Trong cuộc đời kinh doanh của tôi, ông chủ cũ người Do Thái là nhân vật ảnh hưởng đến những quyết định về đầu tư hay điều hành bất động sản. Ông là một đại gia có khoàng 1,6 tỷ USD vào thời cực thịnh. Mặc dù có một căn penthouse rộng hơn 1.000 mét vuông ở Park Avenue, nơi mệnh danh là khu giàu có nhất New York, một bà vợ với đứa con gái, ông gần như sống suốt ngày trên chiếc máy bay Gulfstream riêng của ông. Ông bay khắp thế giới và phòng ngủ của ông nằm tại hầu hết các khách sạn 5-6 sao trên khắp 5 lục địa.

Lúc tôi còn làm việc cho ông, công ty của ông đầu tư và kiểm soát 24 công ty con thuộc nhiều ngành nghề và tại nhiều quốc gia, nhưng không một công ty nào liên quan đến bất động sản, cả trực tiếp lẫn gián tiếp.

Ông giải thích, bất động sản là một đầu tư khó có thể kiểm soát vì chu kỳ lên xuống khó đoán, vì khi gặp khó khăn, ta không thể dời bất động sản đến một thị trường khác (như các sản phẩm hay dịch vụ). Thêm nữa, khi cho thuê bất động sản, những rắc rối phát sinh với người thuê có thể vượt quá khía cạnh pháp lý (chẳng hạn như chính phủ có thể cấm tăng giá thuê để lấy phiếu của người dân nghèo trước mỗi kỳ bầu cử…). Thêm vào đó, khi thị trường xuống dốc, việc thoái vốn gần như bất khả thi, dù chịu bán lỗ. Và trên hết, chiến thuật đòn bẩy hay dùng trong kinh doanh bất động sản có thể tạo lợi nhuận nhanh chóng, nhưng cũng là mồ chôn bao nhiêu tài sản cực nhanh. Khi qua lại Mỹ lần thứ hai vào năm 1975, tôi kiếm được hơn 4 triệu đô la nhờ đầu tư bán thời gian vào bất động sản trong khi đi làm. Sau đó, tôi mất hết tiền đã kiếm được khi đầu tư vào một dự án bất động sản ở Arizona vào năm 1982. Ở Trung Quốc, căn biệt thự tôi mua ở Thượng Hải năm 1999 với giá 400.000 đô la nay đã trị giá gần 2 triệu đô la. Một đầu tư khác với vài người bạn ở một khu thương mại gần Bắc Kinh thì giờ có tặng cũng không ai lấy!

Bất động sản và nợ xấu ngân hàng

Khi bong bóng bất động sản vỡ bên Mỹ vào 2008, tờ tuần báo nổi tiếng Economist có làm một phân tích về nguyên do. Chính yếu là các ngân hàng và định chế tài chính đã rất "lười" khi đổ tiền vào các khoản nợ bất động sản. Trái với các tài sản tài chính khác, thị trường cho bất động sản tương đối an toàn và bền vững. Dựa trên một định giá đã được "công thức hóa" khi tính tỷ lệ rủi ro, các ngân hàng lại đặt niềm tin thêm vào các công ty giám định rủi ro như Moody’s, Fitch… do đó, họ đã bỏ tiền thoải mái vào bất động sản và các sản phẩm phái sinh. Khi bong bong nổ, họ là nạn nhân đầu tiên và sau cùng.

Các ngân hàng Việt Nam cũng hành xử tương tự. Ngoài các món nợ cho những doanh nghiệp nhà nước được chính phủ bảo lãnh, phần lớn các món nợ đều phải có sổ đỏ, sổ hồng của bất động sản cho tiện lợi mọi bề. Nền kinh tế thị trường to lớn của Mỹ có thể hóa giải được cơn bão do bất động sản đem lại, nhưng chính phủ Mỹ cũng mất gần 2 ngàn tỷ đô la (khoảng 14% GDP) để cứu nguy (QE 1, QE 2 và Twist). Một vài chuyên gia ước tính là nền kinh tế Việt Nam sẽ phải chi ra hơn 70 tỷ đô la (65% GDP) trong 2 năm tới để có thể làm việc tương tự. Cách duy nhất để kiếm số tiền này là huy động tiền nhàn rỗi trong dân, qua vàng và ngoại tệ để không bị lạm phát phi mã. Quả thực đây là một bài toán khó khăn cho các nhà lãnh đạo kinh tế. Tôi hoàn toàn chia sẻ với ông Lê Mạnh Hà, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM khi ông cho là giá đất (và gián tiếp là giá bất động sản) sẽ là rào cản căn bản của mọi cố gắng để tái cấu trúc nền kinh tế. Vấn đề này liên quan đến tất cả, từ đầu tư công, doanh nghiệp đến hệ thống tiền tệ...

Cách đây vài tháng, tôi có tiên đoán là nếu quy định về sở hữu nhà đất được thay đổi một cách triệt để thì một dòng tiền mới sẽ đổ vào thị trường bất động sản với những hệ quả tích cực. Dù tôi cũng nói thêm là xác suất cho điều này không tới 50% và tôi hy vọng là mình sai. Nhưng sau đó, câu trả lời là định chế toàn dân sở hữu đất đai sẽ không thay đổi. Một lần nữa, tôi hy vọng rằng lời tiên đoán 2 năm trước của một đại gia bất động sản Thái Lan về thị trường Việt Nam là sai. Ông này nói: "Bong bóng sẽ vỡ vào cuối năm 2012".

Alan Phan

lão Alan Phan giỏi thì sang Vịt Ngan mà chiên chứng [r24)]

Thôi xong,
Em mong lên lắm, nhưng lại sợ nhất anh hòa hô Up.

Trăm lần chẳng nhẽ đều sai, hy vọng phát này anh trúng. Được như thế thì ơn đảng ơn chính phủ,
Haha! Tội nghiệp anh Hòa ghê
Lạnh lùng nhìn thị trường thủng đáy thôi

Vấn đề chính là anh sẽ xử lý sao với 1 đống cổ phiểu mà anh khuyến nghị ng ta mua ngay đỉnh trong TOPIC lanh lùng gia tăng tỷ lệ cổ phiếu lên 90%??????????

Chả lẽ anh đã bán lén??????????????????

KINH DOANH
> BẤT ĐỘNG SẢN
Thứ năm, 31/5/2012, 21:21 GMT+7

E-mail Bản In
120 nghìn tỷ đồng đầu tư công 'giải hạn' cho địa ốc

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, trong vòng 7 tháng tới, Chính phủ sẽ bơm tiền ra thị trường, trong đó có 120 nghìn tỷ đồng đầu tư công và địa ốc có thể gỡ thế bế tắc từ sự lan tỏa của dòng tiền này.
> 'Gia hạn thuế - liều thuốc chưa đủ để cứu địa ốc'
> Khách mua nhà vẫn chờ giá giảm thêm

Tại hội thảo Vực dậy thị trường bất động sản diễn ra ngày 31/5, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho biết, trong số 180 nghìn tỷ đồng đầu tư công dành riêng cho năm 2012, Chính phủ mới dùng 60 nghìn tỷ đồng. Vì thế trong 7 tháng còn lại của năm, 120 nghìn tỷ đồng nữa sẽ được bơm vào thị trường. "Dòng tiền này khi được lưu thông chắc chắn sẽ kích thích tăng trưởng kinh tế, tác động tích cực đến nhiều ngành nghề khác, trong đó có địa ốc", ông Nam nói.
Theo ông Nam, gói đầu tư công, cộng thêm 38.000 tỷ đồng trái phiếu Chính phủ, tạm ứng trước vốn năm 2013 thì trong 7 tháng cuối năm thị trường có thể đón nhận khoảng 200.000 tỷ đồng. Đó là chưa kể đến gói giải pháp khoanh nợ 100.000 tỷ đồng (khoảng 5 tỷ USD) tạo điều kiện cho các ngân hàng giải ngân cho vay giúp tăng trưởng kinh tế.
Lãnh đạo Bộ Xây dựng dự báo thêm, nền kinh tế còn có dòng tiền trong dân đang đầu tư vào vàng, USD, gửi tiết kiệm. Tiền của người dân sớm muộn cũng sẽ chảy vào bất động sản khi lãi suất hạ nhiệt và các kênh đầu tư còn lại bắt đầu mất dần tính hấp dẫn. Ngân hàng thừa vốn sẽ cho vay trở lại, tạo bước đệm hỗ trợ thị trường bất động sản. Chẳng hạn như BIDV đang tung gói 4.000 tỷ đồng cho vay bất động sản trong vòng 2 năm. ACB và một số ngân hàng khác cũng đang dự tính đến gói này.

Bất động sản được dự báo có thể phục hồi một cách chậm chạp vào cuối năm 2012 nhờ gói giải ngân 120 nghìn tỷ đồng đầu tư công. Ảnh: Vũ Lê
"Song dù có bao nhiêu cơ chế, chính sách hỗ trợ đi nữa, doanh nghiệp địa ốc phải chủ động cơ cấu lại hàng hóa, nhằm vào phân khúc có nhu cầu lớn với khả năng thanh toán cao. Hãy cơ cấu lại dự án, nguồn vốn để tự cứu mình trước", ông Nam nói.
Đồng quan điểm với ông Nam, Phó chủ tịch Ủy ban giám sát tài chính quốc gia, Lê Xuân Nghĩa cũng tin rằng khi giải ngân 120 nghìn tỷ đồng thúc đẩy đầu tư công sẽ tác động tích cực đến nền kinh tế, trong đó có bất động sản.
Theo ông Nghĩa, việc chống lạm phát quá liều dẫn dến GDP sụt giảm, nền kinh tế có nhiều dấu hiệu bị giảm phát, hàng tồn kho tăng cao. Chính vì thế, thúc đẩy chi tiêu đầu tư công theo kế hoạch được duyệt của năm 2012 là cần thiết để khôi phục lại sự tăng trưởng của nền kinh tế. Điều này có thể từng bước kéo thị trường bất động sản trở lại với tốc độ chậm, đến cuối năm nay thị trường này sẽ có chuyển biến.
"Chưa bao giờ bất động sản được quan tâm như hiện nay. Thậm chí Chính phủ đang có hẳn một chương trình tìm giải pháp vực dậy ngành này và bắt đầu xem đây là thị trường nền tảng. Nếu để nó lung lay là chết chắc", ông Nghĩa nói.
Trong khi các chuyên gia hàng đầu của Chính phủ tin tưởng dòng tiền hàng trăm nghìn tỷ đồng bơm vào thị trường sẽ vực dậy bất động sản vào cuối năm 2012 thì không ít doanh nghiệp lo ngại theo chiều ngược lại.

Dù thị trường nhà đất trải qua 3 năm khủng hoảng nhưng không ít chuyên gia kinh tế cho rằng không nên vội vàng cứu thị trường này. Ảnh: Vũ Lê
Tiến sĩ Phạm Đỗ Chí, Phó giám đốc điều hành Quỹ đầu tư VinaCapital, cho rằng, trông đợi thị trường địa ốc khởi sắc trở lại trong vài tháng tới là quá lạc quan. Bởi lẽ các thị trường bất động sản phát triển hơn Việt Nam như Mỹ, Nhật thậm chí cùng khu vực là Thái Lan bị khủng hoảng phải mất đến vài chục năm vẫn chưa thể phục hồi hoàn toàn.
"Bài học cũ về bất động sản của các nước chúng ta không cần phải học lại. Biện pháp cứu thị trường địa ốc cần phải căng thẳng hơn nữa, không nên vội vàng", ông Chí nhấn mạnh.
Tổng giám đốc Công ty Việt Trust, Nguyễn Lam Sơn đề nghị chỉ nên giải cứu địa ốc bằng cách tài trợ cho người mua nhà vì hỗ trợ cho các doanh nghiệp nhiều quá sẽ dẫn đến thị trường phát triển lệch lạc. Chuyên gia này cho rằng cần xây dựng cơ chế thẩm định giá trong giai đoạn mới vì thị trường địa ốc sụt giảm quá mạnh, đồng thời xây dựng chỉ số khả năng tín dụng của người mua nhà. Chẳng hạn như người mua nhà lần đầu tiên sẽ được nhà nước bù lãi suất. "Ưu đãi thuế cho doanh nghiệp chỉ có thể xem là tạm thời, về lâu dài ưu đãi cho người mua nhà mới cứu được thị trường".
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu cho rằng, cần phải xem bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế, Chính phủ không nên để doanh nghiệp địa ốc nằm ngoài rìa nhóm được vay với lãi suất ưu đãi trong giai đoạn này. Nghị quyết 13 cần bổ sung mục giảm thuế cho doanh nghiệp bất động sản. Cấp bách nhất là phải sửa Nghị định 69 về việc thu tiền sử dụng đất bằng 100% giá thị trường vì đây là văn bản bất hợp lý.
Theo ông Châu, hàng tồn kho bất động sản hiện rất lớn, các ngành liên quan như xi măng, sắt, thép, vật liệu xây dựng, nội thất cũng "chết" theo. Năm 2011 có hơn 90% doanh nghiệp bất động sản thua lỗ, bức tranh rất xấu. "Bất động sản là con chim báo bão khi thị trường khủng hoảng. Nếu nó tắt, nền kinh tế cũng lâm nguy, cần có biện pháp cứu thị trường này trước khi quá trễ", ông nói.

http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/b...an-cho-dia-oc/

Không có đâu, anh Hòa vẫn Bullish mà. Anh ý hô thế mà âm thầm bán hóa ra lại "Ngửa mặt lên trời nhổ nước bọt à"

quan điểm là 1 chuyện...còn anh ý mua bán...có trời mới bik.[r2)][r2)][r2)][r2)][r2)][r2)][r2)]

Bác chuẩn đấy! " một lời chê bất công là một lời khen che đậy" Càng hô hào kêu xuống càng thể hiện 1 điều là các pác cầm tiền chờ giải ngân đang "nóng ruột"....