HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

Cục đó là của bác ạ?

Thôi tập trung vào chuyên môn nửa mùa đi học ĐỊNH GIÁ HTM cùng bác @phongtran68 mọi người ơi
Đúng hàng ngon không dễ gì mà ăn được

Anh em lưu ý câu này của mình khi dự phóng nhé: "Vì thực tế các lô đất của HTM là phân tán, diện tích và quy hoạch không đồng nhất nên dưới góc độ thận trọng, mình đưa ra mức chiết khấu 50% để dự phóng lợi nhuận thực tế"

Mức chiết khấu 50% này là mức chiết khấu rất mạnh tay trên quan điểm cực kỳ thận trọng đấy.

"(1) Quận Đống Đa:

Trước khi đi vào dự phóng lợi nhuận một số mảnh đất cụ thể, mình sẽ dự phóng lợi nhuận theo tổng quỹ đất quận Đống Đa của HTM. Theo luật hiện hành, HTM được toàn quyền xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn. Riêng xây chung cư sẽ phải làm thủ tục chuyển đổi – phương án này phức tạp hơn nhưng biên lợi nhuận là cao nhất. Trên quan điểm thận trọng, mình tính toán với giả định là HTM xây tòa nhà văn phòng cho thuê.

- Tổng diện tích: 11.424m2.

- Bảng giá đất nhà nước vị trí 1 quận Đống Đa theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 18 – 43 triệu/m2 => Bình quân 30,5 triệu/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất quận Đống Đa HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 11.424 * 30,5 triệu * 1,6 *2% = 11,15 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực quận Đống Đa theo Quyết định Số 11/2016/QĐ – UBND : bình quân 24 tầng

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 4 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 11.424 * 24* 62% * 4 triệu = 680 tỷ đồng.

- Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B khu vực Đống Đa: 25 USD/m2/tháng

- Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%

=> Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 40% * 11.424 * 24 *25 USD * 12 = 756 tỷ/ năm

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng bình quân chỉ 80%:

=> Lợi nhuận ròng hàng năm = 756*80% - 11,15 – 680/50 = 580 tỷ đồng/năm

Vì thực tế các lô đất của HTM là phân tán, diện tích và quy hoạch không đồng nhất nên dưới góc độ thận trọng, mình đưa ra mức chiết khấu 50% để dự phóng lợi nhuận thực tế:

=> Lợi nhuận ròng tối thiểu hàng năm HTM nhận được tại quận Đống Đa = 580 * 50% = 290 tỷ đồng/năm.

Trong trường hợp HTM thành lập liên doanh để triển khai dự án thì lợi nhuận sẽ được chia lại theo tỷ lệ góp vốn tương ứng."

Muốn lên thì bước qua xác mình nhé

Hôm nay chủ yếu kê lệnh khoe tiền với biểu dương lực lượng như tập trận các cụ nhỉ?

Madam chắc đang sửa tàu, chưa cho lăn bánh...

Kê bán 300, kê mua 350, gdich có 130. Toàn kê trần sàn cho vui à

Các anh cứ lừa em, thấy xúc 1 phát là các anh hủy ngay lệnh bán.

Mọi người thay vì tranh luận BẢNG ĐIỆN TỬ, xin đọc kỹ các bài của bác @phongtran68 từ chương 1 và gần nhất là chương 2, cụ thể là đang nói về tổng quát ĐẤT VÀNG khu vực ĐỐNG ĐA.
Chúng ta phải tự ĐỊNH GIÁ, tự PHẢN BIỆN. Cổ tốt rồi tự khắc sẽ lên
Giá chỉ là khái niệm
Madame Nga mua HTM không phải là nhìn bảng điện tử

Nhưng định giá 100.x rồi sao mãi chả lên các cụ nhỉ?

Madam chết tiền mất thôi...

VOL vùng này đang thấp hơn nhiều so với đợt tăng trước. Hàng giá thấp đã ko còn nhiều nên đâu sẽ vào đấy nhanh thôi bác.

Vol như đợt vùng giá 10 rồi.