HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

Có 8510 người đang online, trong đó có 1633 thành viên. 10:01 (UTC+07:00) Bangkok, Hanoi, Jakarta

1. Có 46 người đang xem box này (Thành viên: 15, Khách: 31):
2. Big Tiger,
3. thanhquoc93,
4. mymy11,
5. smartinvestor79,
6. thuyngs,
7. Winnie1111,
8. Notice,
9. stranger113,
10. Asterjx,
11. newpro,
12. HP13,
13. Schlum,
14. Haihai0077,
15. meaclown,
16. huy91m

(1.11) 10 Phạm Ngọc Thạch - Giả định văn phòng cho thuê:

Lô 10 Phạm Ngọc Thạch có vị trí trung tâm hai mặt tiền đường Phạm Ngọc Thạch và Lương Đình Của. Hiện trạng đang là Trung tâm tiệc cưới Xanh Palace. Cũng giống như lô 135 Lương Đình Của mình từng giới thiệu ở trang 21, khu này thường được gọi là khu Kim Liên, cực kỳ sầm uất và lâu đời ở Hà Nội. Gần trường học đủ các cấp, bệnh viện Bạch Mai, Việt Pháp, đâm ra tứ phía.


Đi thực tế mới thấy khu này rất phù hợp để phát triển các dự án chung cư do mật độ dân cư đông đúc cùng với việc liền kề một loạt các dự án chung cư hiện hữu mặt đường Phạm Ngọc Thạch. Các dự án tham chiếu quanh khu vực là Coninco Tower, Eurowindow Tôn Thất Tùng, B14 Phạm Ngọc Thạch… Trước mắt mình thiết lập với giả định văn phòng cho thuê:

- Tổng diện tích: 1.452m2

- Bảng giá đất nhà nước vị trí 1 đường Phạm Ngọc Thạch theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 31,5 triệu đồng/m2.


- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất 10 Phạm Ngọc Thạch mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 1.452 * 31,5 triệu * 1,6 *2% =1,46 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực Phạm Ngọc Thạch – Lương Đình Của theo quy định hiện hành là 24 tầng. Cùng với việc tham khảo các dự án tham chiếu cùng khu vực ở trên cũng như căn cứ diện tích lô đất, mình giả định dự án gồm 24 tầng nổi và 2 tầng hầm. Chi phí xây dựng 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 1.452 * 28* 62% * 10 triệu = 252 tỷ đồng.

- Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B khu vực Phạm Ngọc Thạch – Tôn Thất Tùng là 30 USD/m2/tháng. Giả định thu tiền gửi xe 2 tỷ/ năm từ hai tầng hầm. Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%

=> Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 40% * 1.452 * 24 *30 USD * 12 + 2 = 117,4 tỷ/ năm

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng bình quân chỉ 80%:

=> Lợi nhuận ròng hàng năm = 117,4*80% - 1,46 – 117,4/50 = 90,12 tỷ đồng/năm.

Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác.

=> Lợi nhuận ròng tối thiểu hàng năm HTM nhận được tại số 10 Phạm Ngọc Thạch với giả định văn phòng cho thuê = 90,12 * 80% = 72,1 tỷ đồng/năm.

Cám ơn cụ thớt, thông tin rất bổ ích...vậy mà vẫn bán ra 16.x-17.x như đúng rồi...

Con điên HTM này vọt 1 phát là vượt 20.x luôn mà vẫn bán hay thế nhỉ?

16,6 cụ nào bán quẳng hết qua nhé

HTM giờ nay vẫn tuổi Teen, lạ thật.

Trưởng thành ngay trong tuần này thôi cụ...

đang bú bình cụ ơi

Có 9237 người đang online, trong đó có 1761 thành viên. 11:01 (UTC+07:00) Bangkok, Hanoi, Jakarta

1. Có 39 người đang xem box này (Thành viên: 15, Khách: 24):
2. NPV,
3. stranger113,
4. Daudt,
5. survival,
6. hieu89,
7. Anna2011,
8. thanhquoc93,
9. Xuanlam1602,
10. huy91m,
11. Notice,
12. Trinhha86,
13. Ngotuong2003

--- Gộp bài viết, 09/10/2019, Bài cũ: 09/10/2019 ---

Xuống tàu hết rồi các cụ nhé...Còn mỗi Hổ với Madam thôi...

Bác @phongtran68 bổ sung đc 1 bảng tổng hợp lũy kế các khu đất đã bóc lợi nhuận vào cuối mỗi bài thì thật tiện cho mọi người theo dõi. Thanks bác!

đợi giá 150 đua lệnh mua giống NTC