HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

Ơ thế Tử Thủ như Hổ dc gọi cho sang mồm là ĐẦU TƯ GIÁ TRỊ à các ông giáo?

(1.12) 10 Phạm Ngọc Thạch - Giả định chung cư:

Lô 10 Phạm Ngọc Thạch có vị trí trung tâm hai mặt tiền đường Phạm Ngọc Thạch và Lương Đình Của. Hiện trạng đang là Trung tâm tiệc cưới Xanh Palace. Cũng giống như lô 135 Lương Đình Của mình từng giới thiệu ở trang 21, khu này thường được gọi là khu Kim Liên, cực kỳ sầm uất và lâu đời ở Hà Nội. Gần trường học đủ các cấp, bệnh viện Bạch Mai, Việt Pháp, đâm ra tứ phía.

Đi thực tế mới thấy khu này rất phù hợp để phát triển các dự án chung cư do mật độ dân cư đông đúc cùng với việc liền kề một loạt các dự án chung cư hiện hữu mặt đường Phạm Ngọc Thạch. Các dự án tham chiếu quanh khu vực là Coninco Tower, Eurowindow Tôn Thất Tùng, B14 Phạm Ngọc Thạch… Hôm nay mình sẽ dự phóng lợi nhuận với giả định chung cư:

- Tổng diện tích: 1.452m2

- Bảng giá đất ở - vị trí 1 đường Phạm Ngọc Thạch theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 52 triệu đồng/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất 10 Phạm Ngọc Thạch mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 1.452 * 52 triệu * 1,6 *2% =2,4 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực Phạm Ngọc Thạch – Lương Đình Của theo quy định hiện hành là 24 tầng. Cùng với việc tham khảo các dự án tham chiếu cùng khu vực ở trên cũng như căn cứ diện tích lô đất, mình giả định dự án gồm 24 tầng nổi và 2 tầng hầm. Chi phí xây dựng 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 1.452 * 28* 62% * 10 triệu = 252 tỷ đồng.

- Giá chung cư mới khu vực này bình quân từ 35 – 45 triệu/m2. Mình lấy mức 40 triệu/m2. Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B khu vực Phạm Ngọc Thạch – Tôn Thất Tùng là 30 USD/m2/tháng. Giả định thu tiền gửi xe 2 tỷ/ năm từ hai tầng hầm. Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%. Với 19 tầng chung cư và 5 tầng thương mại:

=> Doanh thu khi bán xong toàn bộ dự án = 40% * 1.452 * 19 * 40 triệu + 40% * 1.452 * 5 *30 USD * 12 + 2 tỷ = 441 + 24,5 + 2 = 467,5 tỷ đồng.

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Chi phí dự án hạch toán toàn bộ ngay năm đầu tiên hoàn thành

=> Lợi nhuận ròng khi bán xong toàn bộ dự án = 467,5 – 2,4 – 252 = 213,1 tỷ đồng.

Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác.

=> Lợi nhuận ròng HTM nhận được tại số 10 Phạm Ngọc Thạch với giả định chung cư = 213,1 * 80% = 170,48 tỷ đồng.

Cụ mà cứ đăng bài thế này hôm nay HTM vượt 18.0 thì đừng hỏi vì sao nhé...

Kỷ luật kinh thật, lúc thì mua bán tấp nập, lúc thì trầm lắng

Quan trọng là lái nó giữ bài, khó đoán cụ ạ...Hàng rẻ thì ra hết rồi...

--- Gộp bài viết, 10/10/2019, Bài cũ: 10/10/2019 ---

Gía đi ngang, cạn cung thế này...lại sắp đếm tiền rồi...

Hôm nay lái cho ae nhỏ lẻ tự xử nhau rồi. Xử nhau xong các anh mới ra tay chăng???

Hàng trong tay bác Hổ hết hay sao mà chả ai mua bán gì vậy

Cụ cứ quá khen, cụ phải nói đúng là hàng trong tay Madam, TC và 1 em khác nữa...Hổ chỉ là loại THEO VOI ĂN BÃ MÍA thôi...

--- Gộp bài viết, 10/10/2019, Bài cũ: 10/10/2019 ---

Có 6772 người đang online, trong đó có 1198 thành viên. 13:03 (UTC+07:00) Bangkok, Hanoi, Jakarta

1. Có 17 người đang xem box này (Thành viên: 7, Khách: 10):
2. SuSu2608,
3. Winnie1111,
4. Notice,
5. Big Tiger

C

Cũng liều nhắm mắt đưa chân
Để xem đội lái xoay vần ra sao...

Có khi nào lại sàn k