HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

Kg xả lũ thì sàn sao dc cụ, bán sàn xong lại mất hàng thì chết à?

Nó đang rải lệnh gom hàng vừa để gom vừa để kéo giá xuống...ăn j mà khôn thế nhỉ?

Đội nào lom dom thế, làm hẳn 60k 17.2 cho hoành, 6k muỗi quá

Lái kê lệnh bán nhiều thế mà không bác nào sợ nhỉ

Mua mua bán bán nhiều nó cũng mệt bác ạ. Thôi cố đợi đợi này bán vậy

hàng có lái có khác co giật kinh

nay có giá 16 cho anh em mua rồi.

Lại ngứa tay mua 16.6 rồi

(1.13) 135 Lương Đình Của - Giả định chung cư:

Lô 135 Lương Đình Của thực tế là lô góc hình thang với 3 mặt đường Lương Đình Của - Đông Tác. Khu này thường được gọi là khu Kim Liên, cực kỳ sầm uất và lâu đời ở Hà Nội. Gần trường học đủ các cấp, bệnh viện Bạch Mai, Việt Pháp, đâm ra tứ phía. Các dự án tham chiếu quanh khu vực là Coninco Tower, Eurowindow Tôn Thất Tùng, B14 Phạm Ngọc Thạch…Hôm nay mình sẽ dự phóng lợi nhuận với giả định chung cư:



- Tổng diện tích: 1.062m2

- Bảng giá đất ở nhà nước - vị trí 1 đường Lương Đình Của theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 40 triệu đồng/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất 135 Lương Đình Của mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 1.062 * 40 triệu * 1,6 *2% =1,36 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực Phạm Ngọc Thạch – Lương Đình Của theo quy định hiện hành là 24 tầng. Cùng với việc tham khảo các dự án tham chiếu cùng khu vực ở trên cũng như căn cứ diện tích lô đất, mình giả định dự án gồm 24 tầng nổi và 2 tầng hầm. Chi phí xây dựng 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 1.062 * 28* 62% * 10 triệu = 184 tỷ đồng.

- Giá chung cư mới khu vực này bình quân từ 35 – 45 triệu/m2. Mình lấy mức 40 triệu/m2. Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B khu vực Phạm Ngọc Thạch – Tôn Thất Tùng là 30 USD/m2/tháng. Giả định thu tiền gửi xe 2 tỷ/ năm từ hai tầng hầm. Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%. Với 19 tầng chung cư và 5 tầng thương mại:

=> Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 40% * 1.062 * 19 * 40 triệu + 40% * 1.062 * 5 *30 USD * 12 + 2 tỷ = 322,9 + 17,6 + 2 = 342,5 tỷ đồng.

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Chi phí dự án hạch toán toàn bộ ngay năm đầu tiên hoàn thành

=> Lợi nhuận ròng khi bán xong toàn bộ dự án = 342,5 – 1,36 – 184 = 157,1 tỷ đồng.

Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác.

=> Lợi nhuận ròng HTM nhận được tại số 135 Lương Đình Của với giả định chung cư = 157,1 * 80% = 125,68 tỷ đồng.

Các cụ bán hết chưa để còn kéo lên?

Lái cần hàng mà không bác nào bán thế. Mất công quay tay 3tr cổ mà gom được có tí sao đánh lên đây