HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

Hôm trc từ 22 về 13.1 rồi lại vọt lên 17... Sao phải xoắn..??
Vẫn 1 niềm tin với MADAM...Các cụ nói j kệ các cụ...

Bao giờ Madam bảo Hổ ơi Madam xuống tàu giá 100.x đây thì Hổ mới bán...

Madam allo cụ sang nhượng lại cổ phần cho madam giá thoả thuận nha! Để madam gom đủ % làm việc lớn! Gọi cả bác @Butchep01 nữa! Hihi

Trên 100.x mới bán cho Madam cụ nhá...Kg bán giá rẻ đâu...

Vâng đoạn đường đi còn dài...bác đi được tới đó thì phần thưởng rất xứng đáng cho người vững tin!

Có 6759 người đang online, trong đó có 1276 thành viên. 16:35 (UTC+07:00) Bangkok, Hanoi, Jakarta

1. Có 21 người đang xem box này (Thành viên: 5, Khách: 16):
2. Big Tiger,
3. Duhkha,
4. winwin2018

(1.14) 319 Tây Sơn - Giả định văn phòng cho thuê:

Tiếp tục dự phóng các lô đất lớn của HTM tại quận Đống Đa, hôm nay chúng ta cùng đến 319 Tây Sơn. Những ai từng lên vũ trường Diamond – D hay Nhà hàng Ví Giặm ( giờ là Liên Hương Casablanca) hẳn không lạ lẫm địa chỉ này. Vị trí nằm trải dài trên mặt đường Tây Sơn, ngay góc Ngã Tư Sở sầm uất.



Khu đất phù hợp để phát triển tất cả các loại hình tư văn phòng cho thuê hay chung cư cao cấp nhờ vị trí đắc địa. Các dự án tham chiếu quanh khu vực có thể kể đến như Royal City (35 tầng), Mipec Tây Sơn (27 tầng), VNT Ocean Tower (27 tầng) … Trước mắt mình thiết lập với giả định văn phòng cho thuê:

- Tổng diện tích: 1.220m2

- Bảng giá đất nhà nước vị trí 1 đường Phạm Ngọc Thạch theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 28 triệu đồng/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất 10 Phạm Ngọc Thạch mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 1.220 * 28 triệu * 1,6 *2% =1,1 tỷ đồng/năm.


- Số tầng tối đa cho phép khu vực Ngã Tư Sở theo quy định hiện hành là 39 tầng. Cùng với việc tham khảo các dự án tham chiếu cùng khu vực ở trên cũng như căn cứ diện tích lô đất, mình giả định dự án Tòa nhà Văn phòng cho thuê gồm 29 tầng nổi và 2 tầng hầm. Chi phí xây dựng 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 1.220 * 33* 62% * 10 triệu = 249,6 tỷ đồng.

- Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B khu vực Ngã Tư Sở là 30 USD/m2/tháng. Giả định thu tiền gửi xe 2 tỷ/ năm từ hai tầng hầm. Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%

=> Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 40% * 1.220 * 29 *30 USD * 12 + 2 = 119,2 tỷ/ năm

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng bình quân chỉ 80%:

=> Lợi nhuận ròng hàng năm = 119,2*80% - 1,1 – 249,6/50 = 89,6 tỷ đồng/năm.

Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác.

=> Lợi nhuận ròng tối thiểu hàng năm HTM nhận được tại số 319 Tây Sơn với giả định văn phòng cho thuê = 89,6 * 80% = 71,68 tỷ đồng/năm.

Đối diện vị trí này là tòa SEABANK bác nhé (BRG cả)
Sớm muộn gì vị trí này lại mọc lên 1 tòa như vậy
Thêm 1 lưu ý là khu MIPEC canh đó toàn là chung cư nhà ở cao tầng, chả có cớ gì mà vị trí này không thể biến thành tòa chung cư nhà ở kết hợp VP thương mại có chiều cao như tòa Mipec được cả.
Hãy chờ xem

HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai
Chủ đề trong 'Thị trường chứng khoán' bởi phongtran68, 19/09/2019.

Có 7331 người đang online, trong đó có 1296 thành viên. 13:04 (UTC+07:00) Bangkok, Hanoi, Jakarta

1. Có 18 người đang xem box này (Thành viên: 6, Khách: 12):
2. nvlam,
3. swift_bn,
4. Thachbach,
5. ndt2013,
6. Nctraitim12,
7. survival

--- Gộp bài viết, Oct 14, 2019, Bài cũ: Oct 14, 2019 ---

Cụ cái j cũng biết! HTM sắp vượt VEF cụ biết chưa?

con này bị gì giảm kinh thế các bác, bữa nhớ e nó 20 mà @.@ HDC sàn rồi kìa

Khả năng nó bị bán tháo cụ ạ...