HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

BÀ ĐẦM ĐẤT cụ nhá...THÉP là cụ Thát Chơ bên Anh mới từ trần rồi...

Thép Vi En

Seabank tổng tài sản hơn 120 ngàn tỷ rồi, cụ gọi là BÀ ĐẦM XÈNG cũng được nhá...

(2.1) Số 2 Lương Yên - Giả định văn phòng cho thuê:

Hôm nay chúng ta cùng đi vào dự phóng cụ thể một số lô đất lớn của tại quận Hai Bà Trưng mà HTM đang sở hữu. Mở màn là khu đất số 2 Lương Yên. Vị trí rất đẹp tại khu tam giác Lương Yên – Trần Khánh Dư – Lê Quý Đôn. View nhìn ra Sông Hồng. Kế bên phải là khu đất Bến xe Lương Yên cũ đã phát triển dự án chung cư cao cấp. Sau lưng là khu YecXanh. Bên trái gần đó là Bênh Viện Việt Xô.



Trước khi đến với giả định chung cư cao cấp, chúng ta cùng dự phóng với giả định văn phòng cho thuê trước.

- Tổng diện tích: 1.600m2

- Bảng giá đất thương mại dịch vụ nhà nước vị trí 1 đường Lương Yên theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 19,5 triệu đồng/m2.


- Hệ số điều chỉnh quận Hai Bà Trưng theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất số 2 Lương Yên mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 1.600 * 19,5 triệu * 1,6 *2% =1 tỷ đồng/năm.



- Số tầng tối đa cho phép khu vực Lương Yên theo quy định hiện hành là 27 tầng. Cùng với việc tham khảo các dự án tham chiếu cùng khu vực ở trên cũng như căn cứ diện tích lô đất, mình giả định dự án Tòa nhà Văn phòng cho thuê gồm 27 tầng nổi và 2 tầng hầm. Chi phí xây dựng 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 1.600 * 31* 62% * 10 triệu = 307,5 tỷ đồng.

- Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B quận Hai Bà Trưng là 25 USD/m2/tháng. Giả định thu tiền gửi xe 2 tỷ/ năm từ hai tầng hầm. Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%

=> Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 40% * 1.600 * 27 *25 USD * 12 + 2 = 121,2 tỷ/ năm

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng bình quân chỉ 80%:

=> Lợi nhuận ròng hàng năm = 121,2*80% - 1 – 307,5/50 = 89,8 tỷ đồng/năm.

Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác.

=> Lợi nhuận ròng tối thiểu hàng năm HTM nhận được tại số 2 Lương Yên với giả định văn phòng cho thuê = 89,8 * 80% = 71,84 tỷ đồng/năm.

HTM nắm giữ để đấy.
Cứ yên tâm mà hưởng

Thế là cậu vàng cậu ấy về rồi đấy các ông giáo ạ...

về đâu bác, đang 16 trăng tròn mà

Hổ ôm con HTM xác định bằng năm nên về đâu cũng ít khi quan tâm lắm cụ ạ...Nói chơi thôi...

--- Gộp bài viết, Oct 21, 2019, Bài cũ: Oct 21, 2019 ---

Cạn cung giá rẻ rồi, cả phiên sáng mới khớp 17,300 cp thôi...Sao phải xoắn giá rổ làm giề cho mệt?

năm nay HTM có cổ tức không cụ???

Khi nào lên 18 20 hoặc xuống 14 thì pic này mới đông vui được.