HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

15 thì lại phải mua tiếp cho bị kẹp nốt thể cụ ạ

khó... vì phụ thuộc các anh ấy có ăn Tết hay không...hehee

Biết đâu các cụ ấy bán ra mạnh lại về 13.x như cách đây vài tuần thì sao?

thế nay em lại mua dc 15 à kaka

Thế thì phải bán rồi... FLC siêu kinh điển cụ nhể...

xu hướng sẽ đi ngang 15.8

em này chạc chiếc làm gì thế bác )

Thôi té, các anh chơi kiểu hút máu ko trụ được

Nát rồi

(2.2) Số 2 Lương Yên - Giả định chung cư:

Khu đất số 2 Lương Yên có vị trí rất đẹp tại khu tam giác Lương Yên – Trần Khánh Dư – Lê Quý Đôn. View nhìn ra Sông Hồng. Kế bên phải là khu đất Bến xe Lương Yên cũ đã phát triển dự án chung cư cao cấp. Sau lưng là khu YecXanh. Bên trái gần đó là Bênh Viện Việt Xô.

Tiếp theo giả định văn phòng cho thuê ngày hôm qua, hôm nay chúng ta cùng dự phóng với giả định chung cư:

- Tổng diện tích: 1.600m2

- Bảng giá đất ở - nhà nước vị trí 1 đường Lương Yên theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 32 triệu đồng/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Hai Bà Trưng theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất số 2 Lương Yên mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 1.600 * 32 triệu * 1,6 *2% =1,6 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực Lương Yên theo quy định hiện hành là 27 tầng. Cùng với việc tham khảo các dự án tham chiếu cùng khu vực ở trên cũng như căn cứ diện tích lô đất, mình giả định dự án Tòa nhà Chung cư gồm 27 tầng nổi (24 tầng chung cư và 3 tầng thương mại) và 2 tầng hầm. Chi phí xây dựng 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 1.600 * 31* 62% * 10 triệu = 307,5 tỷ đồng.

- Dự án tham chiếu đáng chú ý là Dự án Sun Grand City Ancora Residence - Số 3 Lương Yên. Dự án này có giá bán căn hộ từ 50 – 56 triệu/m2. Trên quan điểm thận trọng, mình giả định giá bán chung cư là 45 triệu/m2. Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B quận Hai Bà Trưng là 25 USD/m2/tháng. Giả định thu tiền gửi xe 2 tỷ/ năm từ hai tầng hầm. Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%

=> Doanh thu khi bàn giao toàn bộ dự án = 40%*1.600*24*45 + 40% * 1.600 * 3 *25 USD * 12 + 2 = 691,2 + 13,2 + 2 = 706,4 tỷ đồng.

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Chi phí dự án hạch toán toàn bộ ngay năm đầu tiên hoàn thành

=> Lợi nhuận ròng khi bán xong toàn bộ dự án = 706,4 – 1,6 – 307,5 = 397,3 tỷ đồng.

Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác.

=> Lợi nhuận ròng HTM nhận được tại số 2 Lương Yên với giả định chung cư = 397,3 * 80% = 317,84 tỷ đồng.