HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

Discussion in 'Thị trường chứng khoán' started by phongtran68, Sep 19, 2019.

Có 1017 người đang online, trong đó có 407 thành viên. 00:01 (UTC+07:00) Bangkok, Hanoi, Jakarta

Có 1 người đang xem box này(Thành viên: 0, Khách: 1)

Page 122 of 226

thread_has_x_view_and_y_reply

ngustock Thành viên gắn bó với f319.com

Joined:

Nov 11, 2013

Likes Received:

7,418

#1211

22/10/2019, 10:05

phongtran68 said: ↑

(2.2) Số 2 Lương Yên - Giả định chung cư:

Khu đất số 2 Lương Yên có vị trí rất đẹp tại khu tam giác Lương Yên – Trần Khánh Dư – Lê Quý Đôn. View nhìn ra Sông Hồng. Kế bên phải là khu đất Bến xe Lương Yên cũ đã phát triển dự án chung cư cao cấp. Sau lưng là khu YecXanh. Bên trái gần đó là Bênh Viện Việt Xô.

Tiếp theo giả định văn phòng cho thuê ngày hôm qua, hôm nay chúng ta cùng dự phóng với giả định chung cư:

- Tổng diện tích: 1.600m2

- Bảng giá đất ở - nhà nước vị trí 1 đường Lương Yên theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 32 triệu đồng/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Hai Bà Trưng theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất số 2 Lương Yên mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 1.600 * 32 triệu * 1,6 *2% =1,6 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực Lương Yên theo quy định hiện hành là 27 tầng. Cùng với việc tham khảo các dự án tham chiếu cùng khu vực ở trên cũng như căn cứ diện tích lô đất, mình giả định dự án Tòa nhà Chung cư gồm 27 tầng nổi (24 tầng chung cư và 3 tầng thương mại) và 2 tầng hầm. Chi phí xây dựng 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 1.600 * 31* 62% * 10 triệu = 307,5 tỷ đồng.

- Dự án tham chiếu đáng chú ý là Dự án Sun Grand City Ancora Residence - Số 3 Lương Yên. Dự án này có giá bán căn hộ từ 50 – 56 triệu/m2. Trên quan điểm thận trọng, mình giả định giá bán chung cư là 45 triệu/m2. Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B quận Hai Bà Trưng là 25 USD/m2/tháng. Giả định thu tiền gửi xe 2 tỷ/ năm từ hai tầng hầm. Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%

=> Doanh thu khi bàn giao toàn bộ dự án = 40%*1.600*24*45 + 40% * 1.600 * 3 *25 USD * 12 + 2 = 691,2 + 13,2 + 2 = 706,4 tỷ đồng.

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Chi phí dự án hạch toán toàn bộ ngay năm đầu tiên hoàn thành

=> Lợi nhuận ròng khi bán xong toàn bộ dự án = 706,4 – 1,6 – 307,5 = 397,3 tỷ đồng.

Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác.

=> Lợi nhuận ròng HTM nhận được tại số 2 Lương Yên với giả định chung cư = 397,3 * 80% = 317,84 tỷ đồng.
Click to expand...

Đất nhiều như quân nguyên mỗi tội tiền ít... Giấy vụn như QC mới được phong hiệp sĩ chứng cụ ạ...

$

Loan tin | Like |Report
phongtran68 Thành viên gắn bó với f319.com

Joined:

Jun 9, 2008

Likes Received:

4,866

#1212

22/10/2019, 10:20

Tản mạn cho những trái tim yếu đuối: https://f319.com/threads/tan-man-danh-cho-nhung-trai-tim-yeu-duoi.1842715/

no1no2no3, Anthony Quang, system84 and 2 others like this.

Loan tin | Like |Report
ngustock Thành viên gắn bó với f319.com

Joined:

Nov 11, 2013

Likes Received:

7,418

#1213

22/10/2019, 10:24

phongtran68 said: ↑

Click to expand...

hàng khuyến mãi nhiều quá cụ... tiền lại trở về khi ae chốt Lãi FLC.. thanks QC...

$

system84 likes this.

Loan tin | Like |Report
Anthony Quang Thành viên gắn bó với f319.com

Joined:

Aug 5, 2014

Likes Received:

1,155

#1214

22/10/2019, 10:26

phongtran68 said: ↑

Click to expand...

em k thích bác hô tí nào, cứ để thanh lọc tự nhiên giữa tốt xấu ạ

ngày mới cơ hội mới thách thức mới..........

ngustock likes this.

Loan tin | Like |Report
Eldigen Thành viên rất tích cực

Joined:

Dec 2, 2016

Likes Received:

61

#1215

22/10/2019, 10:27

phongtran68 said: ↑

Click to expand...

Ok về chuyện quỹ đất vàng nhưng core của HTM ko phải là ở đất, chủ yếu vẫn kinh doanh thương mại. Mà theo em đánh giá thì mảng này khá tệ. Oke, nói về đất vàng em chưa hiểu lắm về việc sử dụng. Không biết có phải hạn chế hay cấm đoán gì gì không mà không xây dựng các mảnh đất vàng này mấy. Cụ thông não cho em phát.

Kiểm soát LỖ là kỹ năng quan trọng bậc 1.
Tiền trong túi mới là tiền của mình - Tiền trong tài khoản là tiền của thị trường.

ngustock likes this.

Loan tin | Like |Report
phongtran68 Thành viên gắn bó với f319.com

Joined:

Jun 9, 2008

Likes Received:

4,866

#1216

22/10/2019, 11:22

Eldigen said: ↑

Ok về chuyện quỹ đất vàng nhưng core của HTM ko phải là ở đất, chủ yếu vẫn kinh doanh thương mại. Mà theo em đánh giá thì mảng này khá tệ. Oke, nói về đất vàng em chưa hiểu lắm về việc sử dụng. Không biết có phải hạn chế hay cấm đoán gì gì không mà không xây dựng các mảnh đất vàng này mấy. Cụ thông não cho em phát.
Click to expand...

Hơn 400 trang hai topic đến thời điểm này đủ giải đáp cho bác mọi mặt vấn đề rồi. Chịu khó nghiền ngẫm nếu thực sự muốn đầu tư HTM.

Nếu đầu tư thì HÀNH ĐỘNG. Còn nếu chỉ xác định qua đường thì bỏ qua.

--- Gộp bài viết, Oct 22, 2019, Bài cũ: Oct 22, 2019 ---

Tản mạn cho những trái tim yếu đuối: https://f319.com/threads/tan-man-danh-cho-nhung-trai-tim-yeu-duoi.1842715/

Winnie1111, magnolia14, Big Tiger and 3 others like this.

Anthony Quang và system84 đã loan bài này

Loan tin | Like |Report
ngustock Thành viên gắn bó với f319.com

Joined:

Nov 11, 2013

Likes Received:

7,418

#1217

22/10/2019, 11:32

phongtran68 said: ↑

Hơn 400 trang hai topic đến thời điểm này đủ giải đáp cho bác mọi mặt vấn đề rồi. Chịu khó nghiền ngẫm nếu thực sự muốn đầu tư HTM.

Nếu đầu tư thì HÀNH ĐỘNG. Còn nếu chỉ xác định qua đường thì bỏ qua.

--- Gộp bài viết, Oct 22, 2019, Bài cũ: Oct 22, 2019 ---

Click to expand...

$

Loan tin | Like |Report
Anthony Quang Thành viên gắn bó với f319.com

Joined:

Aug 5, 2014

Likes Received:

1,155

#1218

22/10/2019, 12:03

phongtran68 said: ↑

Hơn 400 trang hai topic đến thời điểm này đủ giải đáp cho bác mọi mặt vấn đề rồi. Chịu khó nghiền ngẫm nếu thực sự muốn đầu tư HTM.

Nếu đầu tư thì HÀNH ĐỘNG. Còn nếu chỉ xác định qua đường thì bỏ qua.

--- Gộp bài viết, Oct 22, 2019, Bài cũ: Oct 22, 2019 ---

Click to expand...

perfect

ngày mới cơ hội mới thách thức mới..........

Loan tin | Like |Report
Big Tiger Thành viên gắn bó với f319.com

Joined:

Apr 27, 2014

Likes Received:

11,410

#1219

22/10/2019, 13:14

Công nhận cầm HTM nhục các ông giáo nhỉ? Hổ cũng cầm mà thấy nhục không thể tả xiết...

"Bạn đúng hay sai không quan trọng, cái chính là kiếm được bao nhiêu khi đúng và mất bao nhiêu khi sai"- George Soros

Loan tin | Like |Report
stranger113 Thành viên rất tích cực

Joined:

Mar 22, 2014

Likes Received:

247

#1220

22/10/2019, 13:17

Quá nhục. Đỏ hơi đều

BCG HTM SGP

Loan tin | Like |Report

(You must log in or sign up to reply here.)

Page 122 of 226

Chủ đề cùng chuyên mục

Share This Page