HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

Cái hay của chứng khoán ở chỗ đây là CUỘC CHƠI MỞ. Tức mọi người đều có thể tham gia hoặc từ bỏ không giới hạn. Nguồn lực của bạn tới đâu thì vai trò của bạn trong cuộc chơi càng lớn tới đó.

Do vậy với những cổ phiếu cô đặc như HTM, cục diện trận đấu có thể đảo chiều chóng mặt khi một hoặc một vài tay chơi lớn gia nhập hoặc hành động. Vậy nên những dự đoán ngắn hạn chỉ mang tính tham khảo.

Biết đâu nay lại vượt 16 như chưa hề có cuộc chia ly

16 hay 20 chả ý nghĩa gì về lâu dài cụ thớt ạ...
Đích đến của HTM là con số khác cơ...

cái gì có giảm thì mới có tăng.
FLC của anh Q C cứ dìm là xuống 2.x mà anh chơi cho lên gần 5.x
nên cứ yên tâm mà chờ đợi.

SDI mình nhớ lúc mình múc 63.8 cả topic cười nhạo bảo có giá 59 kìa. Thực chất ko ai nói hay nói giỏi đc nhưng cứ vững tay thì có ngay SH nhé

(2.3) Ngõ 459 Bạch Mai - Giả định văn phòng cho thuê:

Lô đất tiếp theo của HTM tại quận Hai Bà Trưng mình đề cập ngày hôm nay là khu 459 Bạch Mai. Tuy địa chỉ là ngõ những thực tế là mặt đường Bạch Mai. Rất tình cờ, khu đất của Hapro liền kề ngay Dự án 459C Bạch Mai chuyển đổi từ chợ Mơ thành tổ hợp chung cư và văn phòng cho thuê được Vinaconex hoàn thành ít lâu nay. Đây sẽ là tiền đề tiêu biểu cho việc triển khai dự án trên các khu đất rộng hàng trăm nghìn m2 tại các chợ, chợ đầu mối, trung tâm kinh doanh mà HTM đang quản lý tại Hà Nội.



Vị trí khu đất trung tâm và cực kỳ sầm uất khi quy tụ toàn điểm nóng: Nhóm 3 trường đại học lớn Bách Khoa, Xây Dựng, Kinh tế quốc dân. Với xu thế mua nhà cho con học nên thực tế chung cư khu này luôn cháy hàng và nguồn cung luôn thiếu. Các dự án tham chiếu gần kề có thể kể đến là Khu thương mại và dân cư Chợ Mơ 459C Bạch Mai (25 tầng), Chung cư Thăng Long Garden 250 Minh Khai (25 tầng), Chung cư 536A Minh Khai (21 tầng)…

Giống như số 2 Lương Yên và nhiều khu đất trên 1.000m2 khác của HTM, khu đất 459 Bạch Mai đã xong toàn bộ thủ tục chuyển đổi mục đích và có thể triển khai dự án theo bất kỳ loại hình nào vào bất cứ lúc nào. Trước khi đến với giả định chung cư cao cấp, chúng ta cùng dự phóng với giả định văn phòng cho thuê trước:

- Tổng diện tích: 2.091m2

- Bảng giá đất thương mại dịch vụ nhà nước vị trí 1 đường Bạch Mai theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 28,9 triệu đồng/m2.



- Hệ số điều chỉnh quận Hai Bà Trưng theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất số 2 Lương Yên mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 2.091 * 28,9 triệu * 1,6 *2% =1,93 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực Bạch Mai – Minh Khai theo quy định hiện hành là 24 - 39 tầng. Cùng với việc tham khảo các dự án tham chiếu cùng khu vực ở trên cũng như căn cứ diện tích lô đất, mình giả định dự án Tòa nhà Văn phòng cho thuê gồm 27 tầng nổi và 2 tầng hầm. Chi phí xây dựng 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi.

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 2.091 * 31* 62% * 10 triệu = 402 tỷ đồng.

- Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B quận Hai Bà Trưng là 25 USD/m2/tháng. Giả định thu tiền gửi xe 3 tỷ/ năm từ hai tầng hầm. Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%

=> Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 40% * 2.091 * 27 *25 USD * 12 + 3 = 159 tỷ/ năm

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng bình quân chỉ 80%:

=> Lợi nhuận ròng hàng năm = 159*80% - 1,93 – 402/50 = 117,23 tỷ đồng/năm.

Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác.

=> Lợi nhuận ròng tối thiểu hàng năm HTM nhận được tại số 459 Bạch Mai với giả định văn phòng cho thuê = 117,23 * 80% = 93,8 tỷ đồng/năm.

sáng ra chặt nhau chan chát thế kkkk,. qua em rình 15 mãi cũng ko được, nay mạnh dạn múc 1000 15 để bình quân giá các bác nha kaka, em còn mua dc 8 lần nữa nên các a lái diễn cho đep vào

Hôm nay họp chợ muộn. 10h20 mà chợ vắng tanh không thấy mua mua, bán bán

Nghỉ cụ nhể... xong vườn ao chưa cụ... nhà bao việc...

Cả phiên sáng bán được 3kg cá à

3600 cổ thật đó hả

Thôi không mg kệ đó nhờ chị Nga giữ vốn cho con cháu.