HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

Tôi mua

(2.4) Ngõ 459 Bạch Mai - Giả định chung cư:

Giả định chung cư là giả định phù hợp nhất cho lô đất này. Như mình nói hôm qua, rất tình cờ, khu đất của Hapro liền kề ngay Dự án 459C Bạch Mai chuyển đổi từ chợ Mơ thành tổ hợp chung cư và văn phòng cho thuê được Vinaconex hoàn thành ít lâu nay. Đây sẽ là tiền đề tiêu biểu cho việc triển khai dự án trên các khu đất rộng hàng trăm nghìn m2 tại các chợ, chợ đầu mối, trung tâm kinh doanh mà HTM đang quản lý tại Hà Nội.

Vị trí khu đất trung tâm và cực kỳ sầm uất khi quy tụ toàn điểm nóng: Nhóm 3 trường đại học lớn Bách Khoa, Xây Dựng, Kinh tế quốc dân. Với xu thế mua nhà cho con học nên thực tế chung cư khu này luôn cháy hàng và nguồn cung luôn thiếu. Các dự án tham chiếu gần kề có thể kể đến là Khu thương mại và dân cư Chợ Mơ 459C Bạch Mai (25 tầng), Chung cư Thăng Long Garden 250 Minh Khai (25 tầng), Chung cư 536A Minh Khai (21 tầng)…

- Tổng diện tích: 2.091m2

- Bảng giá đất ở của nhà nước vị trí 1 đường Bạch Mai theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 47 triệu đồng/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Hai Bà Trưng theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất số 2 Lương Yên mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 2.091 * 47 triệu * 1,6 *2% =3,14 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực Bạch Mai – Minh Khai theo quy định hiện hành là 24 - 39 tầng. Cùng với việc tham khảo các dự án tham chiếu cùng khu vực ở trên cũng như căn cứ diện tích lô đất, mình giả định Dự án Tòa nhà chung cư gồm 27 tầng căn hộ, 5 tầng thương mại và 2 tầng hầm. Chi phí xây dựng 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi.

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 2.091 * 36* 62% * 10 triệu = 467 tỷ đồng.

- Giá chung cư khu vực này bình quân 30 – 45 triệu đồng/m2. Mình giả định thận trọng giá bán là 35 triệu đồng/m2. Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B quận Hai Bà Trưng là 25 USD/m2/tháng. Giả định thu tiền gửi xe 3 tỷ/ năm từ hai tầng hầm. Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%

=> Doanh thu khi bàn giao toàn bộ dự án = 40%*2.091*27*35 + 40% * 2.091 * 5 *25 USD * 12 + 3 = 790,4 + 28,9 + 3 = 822,3 tỷ đồng.

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Chi phí dự án hạch toán toàn bộ ngay năm đầu tiên hoàn thành

=> Lợi nhuận ròng khi bán xong toàn bộ dự án = 822,3 – 3,14 – 467 = 352,16 tỷ đồng.

Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác.

=> Lợi nhuận ròng HTM nhận được tại số 459 Bạch Mai với giả định chung cư = 352,16 * 80% = 281,7 tỷ đồng.

Không hổ danh nick 2008... tuyệt.

sáng nay em nó lại hẻo giống hôm qua à. thôi off ngủ trưa dậy tính tiếp

Có 8036 người đang online, trong đó có 1591 thành viên. 13:38 (UTC+07:00) Bangkok, Hanoi, Jakarta

1. Có 12 người đang xem box này (Thành viên: 4, Khách: 8):
2. survival,
3. Trinhha86,
4. Thachbach,
5. Anthony Quang

THẾ LÀ CHỢ CHIỀU RỒI ĐẤY CÁC ÔNG GIÁO Ạ...

emn chờ 1000 ở 15, bác nào bán xuống đi

Sắp rồi, cụ chờ tí nhá...

Cây nến ngày đỏ dài thế kia thì ít nhất là về lại vùng 13X

Bác này kiên nhẫn nhỉ, 15 hay15.1 có khác gì nhau.

13 hay 12 gì k quan trọng tầm này nữa rồi bác ạ. thế có bán 15 cho em ko đây

--- Gộp bài viết, 24/10/2019, Bài cũ: 24/10/2019 ---

em chỉ mua chẵn giá thôi ạ, tiền tiết kiệm vợ nó cho đâu có lẻ được )