HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

(2.5) 249 – 253 Phố Vọng - Giả định văn phòng cho thuê:

Lô đất tiếp theo của HTM tại quận Hai Bà Trưng mình đề cập ngày hôm nay là 249 – 253 Phố Vọng. Cũng giống như lô đất 459 Bạch Mai, vị trí khu đất Phố Vọng này trung tâm và cực kỳ sầm uất khi quy tụ toàn điểm nóng: Nhóm 3 trường đại học lớn Bách Khoa, Xây Dựng, Kinh tế quốc dân. Với xu thế mua nhà cho con học nên thực tế chung cư khu này luôn cháy hàng và nguồn cung luôn thiếu. Các dự án tham chiếu gần kề có thể kể đến là Khu thương mại và dân cư Chợ Mơ 459C Bạch Mai (25 tầng), Chung cư Thăng Long Garden 250 Minh Khai (25 tầng), Chung cư 536A Minh Khai (21 tầng)…



Giống như nhiều lô đất khác của HTM, lô 249 – 253 đã chuyển đổi mục đích xong từ lâu và đã có hồ sơ lập dự án từ trước nhưng bị đình trệ. Về mặt pháp lý, lô đất có thể triển khai dự án dưới bất kỳ hình thức nào và bất kỳ thời điểm nào . Trước khi đến với giả định chung cư cao cấp, chúng ta cùng dự phóng với giả định văn phòng cho thuê trước:

- Tổng diện tích: 3.246m2

- Bảng giá đất thương mại dịch vụ nhà nước vị trí 1 đường Phố Vọng theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 23 triệu đồng/m2.



- Hệ số điều chỉnh quận Hai Bà Trưng theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất số 249 – 253 Phố Vọng mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 3.246 * 23 triệu * 1,6 *2% =2,4 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực Phố Vọng - Bạch Mai theo quy định hiện hành là 24 - 39 tầng. Cùng với việc tham khảo các dự án tham chiếu cùng khu vực ở trên cũng như căn cứ diện tích lô đất, mình giả định dự án Tòa nhà Văn phòng cho thuê gồm 27 tầng nổi và 2 tầng hầm. Chi phí xây dựng 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi.

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 3.246 * 31* 62% * 10 triệu = 624 tỷ đồng.

- Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B quận Hai Bà Trưng là 25 USD/m2/tháng. Giả định thu tiền gửi xe 4 tỷ/ năm từ hai tầng hầm. Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%

=> Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 40% * 3.246 * 27 *25 USD * 12 + 4 = 246 tỷ/ năm

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng bình quân chỉ 80%:

=> Lợi nhuận ròng hàng năm = 246*80% - 2,4 – 624/50 = 182 tỷ đồng/năm.

Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác.

=> Lợi nhuận ròng tối thiểu hàng năm HTM nhận được tại số 249 - 253 Phố Vọng với giả định văn phòng cho thuê = 182 * 80% = 145,6 tỷ đồng/năm.

Bắt đầu đi vào mục SIÊU LỢI NHUẬN

mở sáng giờ vẫn 15 à, phụ hồ cả buổi dc 140k tiền công các bác nhé )

@phongtran68 thú thật e hơi ngạc nhiên khi hapro quyết định chuyển nhượng T12 . 4000m2 dù nhỏ đến mấy cũng toàn đất vàng cả. Chờ giá chuyển nhượng xem bld sao

quá nhanh mới mà đã thoái xong T12 ròi kìa

có link ko bác

trên thoả thuận upcom luon đó bác

Link đây bác, thoái nhanh quá ta.
http://stockboard.sbsc.com.vn/apps/StockBoard/SBSC/HASEPT.html

chuyển nhượng xong thì giờ làm gì nhỉ? về 14 hay lên 16 chọn đi

Ngày đầu tiên đc bán,chơi thoả thuận hết luôn.Nhanh thật.