HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

Discussion in 'Thị trường chứng khoán' started by phongtran68, Sep 19, 2019.

Có 2696 người đang online, trong đó có 1078 thành viên. 09:44 (UTC+07:00) Bangkok, Hanoi, Jakarta

Có 0 người đang xem box này(Thành viên: 0, Khách: 0)

Page 16 of 226

thread_has_x_view_and_y_reply

van_mai_mot_niem_tin Thành viên gắn bó với f319.com

Joined:

Jun 6, 2018

Likes Received:

8,661

#151

20/09/2019, 10:01

Butchep01 said: ↑

Tôi chỉ tranh thủ bán dạo cổ khác ở đây, có nói gì mấy về HTM đâu .............. SAB đi ..............
Click to expand...

Cụ lảng vảng mà mãi chưa chịu bảo đã vào hàng nên anh em sợ nó còn rớt! Lên tàu mau đi cụ! Thấy giống đoạn 12 xuống 10 rồi đề ba mạnh mẽ đới!

Big Tiger and Butchep01 like this.

Loan tin | Like |Report
Butchep01 Thành viên này đang bị tạm khóa Đang bị khóa

Joined:

Nov 14, 2014

Likes Received:

99,048

#152

20/09/2019, 10:02

van_mai_mot_niem_tin said: ↑

Cụ lảng vảng mà mãi chưa chịu bảo đã vào hàng nên anh em sợ nó còn rớt! Lên tàu mau đi cụ! Thấy giống đoạn 12 xuống 10 rồi đề ba mạnh mẽ đới!
Click to expand...

Về HTM, tôi cũng nghĩ bác Fengshui nhận định là hợp lý, .....

KHP

system84, Big Tiger and van_mai_mot_niem_tin like this.

Big Tiger đã loan bài này

Loan tin | Like |Report
phongtran68 Thành viên gắn bó với f319.com

Joined:

Jun 9, 2008

Likes Received:

4,866

#153

20/09/2019, 10:03

phongtran68 said: ↑

Một số căn cứ pháp lý cho Chương 2:

(1) Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND về Giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ 01/01/2015 đến 31/12/2019: Quyết định nêu rõ toàn bộ giá đất chi tiết đến từng Vị trí, Đường, Quận, Huyện trên địa bàn Thành phố. Đây là một trong những dữ kiện quan trọng để xác định tiền thuê đất mà HTM phải trả cho Nhà nước.

Link: http://vbpl.vn/hanoi/Pages/vbpq-toanvan.aspx?ItemID=99809&dvid=305

(2) Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND về Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

Link: http://vbpl.vn/hanoi/Pages/vbpq-toanvan.aspx?ItemID=134805

(3) Quyết định Số 3667/2014/QĐ – UBND về Tỷ lệ phần trăm đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất hàng năm. Trong đó quy định rõ với Trường hợp sử dụng đất thuê để làm mặt bằng kinh doanh thương mại - dịch vụ, đơn giá thuê là 2% trên giá đất quy định tại (1) Quyết định số 96/2014/QĐ – UBND.

Link: https://luatvietnam.vn/dat-dai/quyet-dinh-3667-qd-ubnd-uy-ban-nhan-dan-tp-ha-noi-88128-d2.html

(4) Quyết định Số 11/2016/QĐ – UBND về Quy hoạch không gian đối với các công trình cao tầng trên địa bàn Hà Nội.

Link: http://vbpl.vn/hanoi/Pages/vbpq-toanvan.aspx?ItemID=104298
Click to expand...

phongtran68 said: ↑

Một số công thức và giả định:

(1) Toàn bộ quỹ đất được HTM triển khai sẽ là Văn phòng hạng A - B hoặc Chung cư cao cấp hoặc Khách sạn cao cấp. Giả định này phù hợp với phân khúc sản phẩm các Dự án BRG đã làm trong quá khứ.

(2) Đơn giá thuê đất hàng năm = 2% * Giá đất theo Quyết định 96/2014/QĐ – UBND * Hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 05/2019/QĐ – UBND.

(3) Giá cho thuê văn phòng, Giá nhà chung cư, Giá đất…được thu thập từ Internet theo thời giá tại thời điểm viết bài. Một số trang web mình tham khảo là: https://batdongsan.com.vn; https://maisonoffice.vn/ha-noi/; http://www.cbrevietnam.com;

(4) Hệ số xây dựng văn phòng thương mại bình quân 62%. Hệ số sử dụng thực tế bình quân là 40%. Vòng đời dự án 50 năm (dùng dự án 5 Lê Duẩn làm căn cứ và tham khảo mức bình quân tại Hà Nội). Chi phí xây dựng bình quân 4 triệu/m2 sàn xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy bình quân 80%.
Click to expand...

phongtran68 said: ↑

Như đã hẹn, chúng ta cùng đến với Quận Đống Đa đầu tiên:

(1) Quận Đống Đa:

Trước khi đi vào dự phóng lợi nhuận một số mảnh đất cụ thể, mình sẽ dự phóng lợi nhuận theo tổng quỹ đất quận Đống Đa của HTM. Theo luật hiện hành, HTM được toàn quyền xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn. Riêng xây chung cư sẽ phải làm thủ tục chuyển đổi – phương án này phức tạp hơn nhưng biên lợi nhuận là cao nhất. Trên quan điểm thận trọng, mình tính toán với giả định là HTM xây tòa nhà văn phòng cho thuê.

- Tổng diện tích: 11.424m2.

- Bảng giá đất nhà nước vị trí 1 quận Đống Đa theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 18 – 43 triệu/m2 => Bình quân 30,5 triệu/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất quận Đống Đa HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 11.424 * 30,5 triệu * 1,6 *2% = 11,15 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực quận Đống Đa theo Quyết định Số 11/2016/QĐ – UBND : bình quân 24 tầng

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 4 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 11.424 * 24* 62% * 4 triệu = 680 tỷ đồng.

- Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B khu vực Đống Đa: 25 USD/m2/tháng

- Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%

=> Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 40% * 11.424 * 24 *25 USD * 12 = 756 tỷ/ năm

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng bình quân chỉ 80%:

=> Lợi nhuận ròng hàng năm = 756*80% - 11,15 – 680/50 = 580 tỷ đồng/năm

Vì thực tế các lô đất của HTM là phân tán, diện tích và quy hoạch không đồng nhất nên dưới góc độ thận trọng, mình đưa ra mức chiết khấu 50% để dự phóng lợi nhuận thực tế:

=> Lợi nhuận ròng tối thiểu hàng năm HTM nhận được tại quận Đống Đa = 580 * 50% = 290 tỷ đồng/năm.

Trong trường hợp HTM thành lập liên doanh để triển khai dự án thì lợi nhuận sẽ được chia lại theo tỷ lệ góp vốn tương ứng.
Click to expand...

Từ tuần này chúng ta cùng nhau dự phóng lợi nhuận từ một số lô đất tại quận Đống Đa. Ngày hôm nay là 135 Lương Đình Của:

Tản mạn cho những trái tim yếu đuối: https://f319.com/threads/tan-man-danh-cho-nhung-trai-tim-yeu-duoi.1842715/

system84 likes this.

system84 đã loan bài này

Loan tin | Like |Report
Big Tiger Thành viên gắn bó với f319.com

Joined:

Apr 27, 2014

Likes Received:

11,410

#154

20/09/2019, 10:04

Butchep01 said: ↑

Về HTM, tôi cũng nghĩ bác Fengshui nhận định là hợp lý, .....
Click to expand...

Cám ơn cụ nhá. Hổ nộp xèng cho mấy sòng này nhiều rồi nên có kinh nghiệm...
Chờ Hổ tí rồi cùng đi bia SAB với cụ...

"Bạn đúng hay sai không quan trọng, cái chính là kiếm được bao nhiêu khi đúng và mất bao nhiêu khi sai"- George Soros

van_mai_mot_niem_tin and Butchep01 like this.

Loan tin | Like |Report
Butchep01 Thành viên này đang bị tạm khóa Đang bị khóa

Joined:

Nov 14, 2014

Likes Received:

99,048

#155

20/09/2019, 10:05

Big Tiger said: ↑

Cám ơn cụ nhá. Hổ nộp xèng cho mấy sòng này nhiều rồi nên có kinh nghiệm...
Chờ Hổ tí rồi cùng đi bia SAB với cụ...
Click to expand...

Ở PVD có câu slogan rất hay: Chủ quyền biển đảo
Ở HTM tôi tạm đặt: Tài sản đảm bảo của Madam.

KHP

system84, van_mai_mot_niem_tin and phongtran68 like this.

Loan tin | Like |Report
Big Tiger Thành viên gắn bó với f319.com

Joined:

Apr 27, 2014

Likes Received:

11,410

#156

20/09/2019, 10:05

Butchep01 said: ↑

Ở PVD có câu rất hay: Chủ quyền biển đảo
Ở HTM tôi tạm đặt: Tài sản đảm bảo của Madam.
Click to expand...

"Bạn đúng hay sai không quan trọng, cái chính là kiếm được bao nhiêu khi đúng và mất bao nhiêu khi sai"- George Soros

system84 likes this.

Loan tin | Like |Report
Butchep01 Thành viên này đang bị tạm khóa Đang bị khóa

Joined:

Nov 14, 2014

Likes Received:

99,048

#157

20/09/2019, 10:06

Big Tiger said: ↑

Click to expand...

Đừng FA, TA nhiều làm gì, ...xem nó quan trọng thế nào với dự án với Nhật của Madam ....

KHP

system84 and van_mai_mot_niem_tin like this.

Loan tin | Like |Report
Big Tiger Thành viên gắn bó với f319.com

Joined:

Apr 27, 2014

Likes Received:

11,410

#158

20/09/2019, 10:06

Các cụ đây kg nhìn con BSR, PR loạn cào cào lên 4-5 thớt liền...
Bây giờ cháu nó đang cắm dưới mệnh...Xác chết nổi la liệt...

Cái tội mới oánh chứng, cứ vào hàng phát là khen tưng bừng, chém như chưa bao giờ dc chém...

Sau rồi cắt lỗ vội vàng...GIÀNG ƠI...

"Bạn đúng hay sai không quan trọng, cái chính là kiếm được bao nhiêu khi đúng và mất bao nhiêu khi sai"- George Soros

system84, van_mai_mot_niem_tin and Butchep01 like this.

Loan tin | Like |Report
van_mai_mot_niem_tin Thành viên gắn bó với f319.com

Joined:

Jun 6, 2018

Likes Received:

8,661

#159

20/09/2019, 10:07

Butchep01 said: ↑

Ở PVD có câu slogan rất hay: Chủ quyền biển đảo
Ở HTM tôi tạm đặt: Tài sản đảm bảo của Madam.
Click to expand...

Hay đới! Những người kín tiếng luôn sống và phát triển bền vững! Cứ vậy mà làm....

system84 and Butchep01 like this.

Loan tin | Like |Report
system84 Thành viên gắn bó với f319.com

Joined:

Oct 1, 2018

Likes Received:

5,597

#160

20/09/2019, 10:08

phongtran68 said: ↑

Từ tuần này chúng ta cùng nhau dự phóng lợi nhuận từ một số lô đất tại quận Đống Đa. Ngày hôm nay là 135 Lương Đình Của:

Click to expand...

Khu này VIP quá.
Nhớ ngày xưa có cái chợ tạm ở đường ĐÔNG TÁC
Sau này chợ bị dẹp vào trong, khu này sầm uất lên hẳn
Gần đây sau khi VIN chùa bộc mọc lên thì khu lô đất của Hapro lại càng thêm hót
Dịch vụ cà phê, ăn uống mua sắm nườm nượp
Dân tình vào VIN chùa bộc chơi, nhưng mua sắm, ăn uống lại qua Hapro, thế mới tài

Game thoái vốn của BXD - VGC

Butchep01 and van_mai_mot_niem_tin like this.

system84 đã loan bài này

Loan tin | Like |Report

(You must log in or sign up to reply here.)

Page 16 of 226

Chủ đề cùng chuyên mục

Share This Page