HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

Chủ đề trong 'Thị trường chứng khoán' bởi phongtran68, 19/09/2019.

Có 1026 người đang online, trong đó có 410 thành viên. 16:35 (UTC+07:00) Bangkok, Hanoi, Jakarta

Có 0 người đang xem box này (Thành viên: 0, Khách: 0)

Trang 16/226

Chủ đề này đã có 391105 lượt đọc và 2257 bài trả lời

van_mai_mot_niem_tin Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

06/06/2018

Đã được thích:

8.661

#151

20/09/2019, 10:01

Butchep01 đã viết: ↑

Tôi chỉ tranh thủ bán dạo cổ khác ở đây, có nói gì mấy về HTM đâu .............. SAB đi ..............
Xem tất cả

Cụ lảng vảng mà mãi chưa chịu bảo đã vào hàng nên anh em sợ nó còn rớt! Lên tàu mau đi cụ! Thấy giống đoạn 12 xuống 10 rồi đề ba mạnh mẽ đới!

Big Tiger và Butchep01 thích bài này.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
Butchep01 Thành viên này đang bị tạm khóa Đang bị khóa

Tham gia ngày:

14/11/2014

Đã được thích:

99.048

#152

20/09/2019, 10:02

van_mai_mot_niem_tin đã viết: ↑

Cụ lảng vảng mà mãi chưa chịu bảo đã vào hàng nên anh em sợ nó còn rớt! Lên tàu mau đi cụ! Thấy giống đoạn 12 xuống 10 rồi đề ba mạnh mẽ đới!
Xem tất cả

Về HTM, tôi cũng nghĩ bác Fengshui nhận định là hợp lý, .....

KHP

system84, Big Tiger và van_mai_mot_niem_tin thích bài này.

Big Tiger đã loan bài này

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
phongtran68 Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

09/06/2008

Đã được thích:

4.866

#153

20/09/2019, 10:03

phongtran68 đã viết: ↑

Một số căn cứ pháp lý cho Chương 2:

(1) Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND về Giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội áp dụng từ 01/01/2015 đến 31/12/2019: Quyết định nêu rõ toàn bộ giá đất chi tiết đến từng Vị trí, Đường, Quận, Huyện trên địa bàn Thành phố. Đây là một trong những dữ kiện quan trọng để xác định tiền thuê đất mà HTM phải trả cho Nhà nước.

Link: http://vbpl.vn/hanoi/Pages/vbpq-toanvan.aspx?ItemID=99809&dvid=305

(2) Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND về Hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

Link: http://vbpl.vn/hanoi/Pages/vbpq-toanvan.aspx?ItemID=134805

(3) Quyết định Số 3667/2014/QĐ – UBND về Tỷ lệ phần trăm đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất hàng năm. Trong đó quy định rõ với Trường hợp sử dụng đất thuê để làm mặt bằng kinh doanh thương mại - dịch vụ, đơn giá thuê là 2% trên giá đất quy định tại (1) Quyết định số 96/2014/QĐ – UBND.

Link: https://luatvietnam.vn/dat-dai/quyet-dinh-3667-qd-ubnd-uy-ban-nhan-dan-tp-ha-noi-88128-d2.html

(4) Quyết định Số 11/2016/QĐ – UBND về Quy hoạch không gian đối với các công trình cao tầng trên địa bàn Hà Nội.

Link: http://vbpl.vn/hanoi/Pages/vbpq-toanvan.aspx?ItemID=104298
Xem tất cả

phongtran68 đã viết: ↑

Một số công thức và giả định:

(1) Toàn bộ quỹ đất được HTM triển khai sẽ là Văn phòng hạng A - B hoặc Chung cư cao cấp hoặc Khách sạn cao cấp. Giả định này phù hợp với phân khúc sản phẩm các Dự án BRG đã làm trong quá khứ.

(2) Đơn giá thuê đất hàng năm = 2% * Giá đất theo Quyết định 96/2014/QĐ – UBND * Hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 05/2019/QĐ – UBND.

(3) Giá cho thuê văn phòng, Giá nhà chung cư, Giá đất…được thu thập từ Internet theo thời giá tại thời điểm viết bài. Một số trang web mình tham khảo là: https://batdongsan.com.vn; https://maisonoffice.vn/ha-noi/; http://www.cbrevietnam.com;

(4) Hệ số xây dựng văn phòng thương mại bình quân 62%. Hệ số sử dụng thực tế bình quân là 40%. Vòng đời dự án 50 năm (dùng dự án 5 Lê Duẩn làm căn cứ và tham khảo mức bình quân tại Hà Nội). Chi phí xây dựng bình quân 4 triệu/m2 sàn xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy bình quân 80%.
Xem tất cả

phongtran68 đã viết: ↑

Như đã hẹn, chúng ta cùng đến với Quận Đống Đa đầu tiên:

(1) Quận Đống Đa:

Trước khi đi vào dự phóng lợi nhuận một số mảnh đất cụ thể, mình sẽ dự phóng lợi nhuận theo tổng quỹ đất quận Đống Đa của HTM. Theo luật hiện hành, HTM được toàn quyền xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn. Riêng xây chung cư sẽ phải làm thủ tục chuyển đổi – phương án này phức tạp hơn nhưng biên lợi nhuận là cao nhất. Trên quan điểm thận trọng, mình tính toán với giả định là HTM xây tòa nhà văn phòng cho thuê.

- Tổng diện tích: 11.424m2.

- Bảng giá đất nhà nước vị trí 1 quận Đống Đa theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 18 – 43 triệu/m2 => Bình quân 30,5 triệu/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất quận Đống Đa HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 11.424 * 30,5 triệu * 1,6 *2% = 11,15 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực quận Đống Đa theo Quyết định Số 11/2016/QĐ – UBND : bình quân 24 tầng

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 4 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 11.424 * 24* 62% * 4 triệu = 680 tỷ đồng.

- Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B khu vực Đống Đa: 25 USD/m2/tháng

- Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%

=> Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 40% * 11.424 * 24 *25 USD * 12 = 756 tỷ/ năm

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng bình quân chỉ 80%:

=> Lợi nhuận ròng hàng năm = 756*80% - 11,15 – 680/50 = 580 tỷ đồng/năm

Vì thực tế các lô đất của HTM là phân tán, diện tích và quy hoạch không đồng nhất nên dưới góc độ thận trọng, mình đưa ra mức chiết khấu 50% để dự phóng lợi nhuận thực tế:

=> Lợi nhuận ròng tối thiểu hàng năm HTM nhận được tại quận Đống Đa = 580 * 50% = 290 tỷ đồng/năm.

Trong trường hợp HTM thành lập liên doanh để triển khai dự án thì lợi nhuận sẽ được chia lại theo tỷ lệ góp vốn tương ứng.
Xem tất cả

Từ tuần này chúng ta cùng nhau dự phóng lợi nhuận từ một số lô đất tại quận Đống Đa. Ngày hôm nay là 135 Lương Đình Của:

Tản mạn cho những trái tim yếu đuối: https://f319.com/threads/tan-man-danh-cho-nhung-trai-tim-yeu-duoi.1842715/

system84 thích bài này.

system84 đã loan bài này

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
Big Tiger Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

27/04/2014

Đã được thích:

11.409

#154

20/09/2019, 10:04

Butchep01 đã viết: ↑

Về HTM, tôi cũng nghĩ bác Fengshui nhận định là hợp lý, .....
Xem tất cả

Cám ơn cụ nhá. Hổ nộp xèng cho mấy sòng này nhiều rồi nên có kinh nghiệm...
Chờ Hổ tí rồi cùng đi bia SAB với cụ...

"Bạn đúng hay sai không quan trọng, cái chính là kiếm được bao nhiêu khi đúng và mất bao nhiêu khi sai"- George Soros

van_mai_mot_niem_tin và Butchep01 thích bài này.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
Butchep01 Thành viên này đang bị tạm khóa Đang bị khóa

Tham gia ngày:

14/11/2014

Đã được thích:

99.048

#155

20/09/2019, 10:05

Big Tiger đã viết: ↑

Cám ơn cụ nhá. Hổ nộp xèng cho mấy sòng này nhiều rồi nên có kinh nghiệm...
Chờ Hổ tí rồi cùng đi bia SAB với cụ...
Xem tất cả

Ở PVD có câu slogan rất hay: Chủ quyền biển đảo
Ở HTM tôi tạm đặt: Tài sản đảm bảo của Madam.

KHP

system84, van_mai_mot_niem_tin và phongtran68 thích bài này.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
Big Tiger Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

27/04/2014

Đã được thích:

11.409

#156

20/09/2019, 10:05

Butchep01 đã viết: ↑

Ở PVD có câu rất hay: Chủ quyền biển đảo
Ở HTM tôi tạm đặt: Tài sản đảm bảo của Madam.
Xem tất cả

"Bạn đúng hay sai không quan trọng, cái chính là kiếm được bao nhiêu khi đúng và mất bao nhiêu khi sai"- George Soros

system84 thích bài này.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
Butchep01 Thành viên này đang bị tạm khóa Đang bị khóa

Tham gia ngày:

14/11/2014

Đã được thích:

99.048

#157

20/09/2019, 10:06

Big Tiger đã viết: ↑

Xem tất cả

Đừng FA, TA nhiều làm gì, ...xem nó quan trọng thế nào với dự án với Nhật của Madam ....

KHP

system84 và van_mai_mot_niem_tin thích bài này.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
Big Tiger Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

27/04/2014

Đã được thích:

11.409

#158

20/09/2019, 10:06

Các cụ đây kg nhìn con BSR, PR loạn cào cào lên 4-5 thớt liền...
Bây giờ cháu nó đang cắm dưới mệnh...Xác chết nổi la liệt...

Cái tội mới oánh chứng, cứ vào hàng phát là khen tưng bừng, chém như chưa bao giờ dc chém...

Sau rồi cắt lỗ vội vàng...GIÀNG ƠI...

"Bạn đúng hay sai không quan trọng, cái chính là kiếm được bao nhiêu khi đúng và mất bao nhiêu khi sai"- George Soros

system84, van_mai_mot_niem_tin và Butchep01 thích bài này.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
van_mai_mot_niem_tin Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

06/06/2018

Đã được thích:

8.661

#159

20/09/2019, 10:07

Butchep01 đã viết: ↑

Ở PVD có câu slogan rất hay: Chủ quyền biển đảo
Ở HTM tôi tạm đặt: Tài sản đảm bảo của Madam.
Xem tất cả

Hay đới! Những người kín tiếng luôn sống và phát triển bền vững! Cứ vậy mà làm....

system84 và Butchep01 thích bài này.

Loan tin | Thích |Báo vi phạm
system84 Thành viên gắn bó với f319.com

Tham gia ngày:

01/10/2018

Đã được thích:

5.597

#160

20/09/2019, 10:08

phongtran68 đã viết: ↑

Từ tuần này chúng ta cùng nhau dự phóng lợi nhuận từ một số lô đất tại quận Đống Đa. Ngày hôm nay là 135 Lương Đình Của:

Xem tất cả

Khu này VIP quá.
Nhớ ngày xưa có cái chợ tạm ở đường ĐÔNG TÁC
Sau này chợ bị dẹp vào trong, khu này sầm uất lên hẳn
Gần đây sau khi VIN chùa bộc mọc lên thì khu lô đất của Hapro lại càng thêm hót
Dịch vụ cà phê, ăn uống mua sắm nườm nượp
Dân tình vào VIN chùa bộc chơi, nhưng mua sắm, ăn uống lại qua Hapro, thế mới tài

Game thoái vốn của BXD - VGC

Butchep01 và van_mai_mot_niem_tin thích bài này.

system84 đã loan bài này

Loan tin | Thích |Báo vi phạm

(Hãy đăng nhập để trả lời bài viết)

Trang 16/226

Chủ đề cùng chuyên mục

Chia sẻ trang này