HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

Cái này phải chờ xem ai là người mua

Dù ai là người mua đi nữa thì HTM vẫn thiệt thòi rất lớn sau vụ này, tôi không phải dạng người ăn xong ị vào bát, không phải dạng trên tàu làm bìm bip, xuống tàu làm chim lợn. HTM nắm quyền chi phối, các cổ đông khác có phản đối cũng không được, trong trường hợp xấu nhất thì bán quách mảnh đất đó đi lấy tiền chia nhau thì cũng được mấy nghìn tỉ, sao lại bán với giá gần như cho không đó?

Nếu xác định điều chuyển nội bộ từ công ty này sang công ty kia trong cùng tập đoàn thì thổi vống giá chuyển nhượng lên làm gì vừa tốn chi phí giao dịch vừa mất công điều chuyển dòng tiền.

Còn góc nhìn mỗi người là khác nhau. Sẽ có người coi đây là rút ruột và bán. Sẽ có người coi đây là tái cơ cấu và tranh thủ mua đỏ. Sẽ có người thận trọng xem thời gian tới ra sao và nắm giữ. Thị trường chứng khoán là vậy và mình luôn trung lập với mọi ý kiến phản biện cũng vì thế.

Thế mới nói đến chuyện ai là người mua cụ. Tôi cũng đang cầm HTM.

Đều là phận nhỏ lẻ với nhau cả, thực lòng tôi mong các ace đang cầm có cái tết ấm no, tôi chỉ nói lên suy nghĩ của mình thôi chứ không có ý gì cả.

Theo các bác T12 giá bn là hợp lý: 15 (bằng HTM) hay 30..... Theo tôi 12 (trên sổ sách) là hợp lý.

Định giá như bác Phong Trần thì phải 120k. Vậy giá trị thực của HTM là bn?

Khả năng điều chuyển trong nội bộ tập đoàn là rất thấp.Xảy ra trường hợp đó bên mua cũng phải đăng ký trước khi thực hiện GD.

SZL nay cho điểm mua, nổ vol đấy, ace nào cutloss HTM vào thử tí xem sao.

cám ơn bác, đẹp thế

(2.6) 249 – 253 Phố Vọng - Giả định chung cư:

Tiếp theo giả định văn phòng cho thuê ngày hôm qua, hôm nay mình cùng dự phóng lợi nhuận tại lô đất 249 – 253 Phố Vọng với giả định chung cư:

- Tổng diện tích: 3.246m2

- Bảng giá đất ở của nhà nước vị trí 1 Phố Vọng theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 36 triệu đồng/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Hai Bà Trưng theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 3.246 * 36 triệu * 1,6 *2% =3,7 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực Phố Vọng - Bạch Mai theo quy định hiện hành là 24 - 39 tầng. Cùng với việc tham khảo các dự án tham chiếu cùng khu vực ở trên cũng như căn cứ diện tích lô đất, mình giả định Dự án Tòa nhà chung cư gồm 29 tầng căn hộ, 3 tầng thương mại và 2 tầng hầm. Chi phí xây dựng 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi.

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 3.246 * 36* 62% * 10 triệu = 724 tỷ đồng.

- Giá chung cư khu vực này bình quân 30 – 45 triệu đồng/m2. Mình giả định thận trọng giá bán là 35 triệu đồng/m2. Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B quận Hai Bà Trưng là 25 USD/m2/tháng. Giả định thu tiền gửi xe 4 tỷ/ năm từ hai tầng hầm. Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%

=> Doanh thu khi bàn giao toàn bộ dự án = 40%*3.246*29*35 + 40% * 3.246 * 3 *25 USD * 12 + 4 = 1.317 + 27 + 4 = 1.348 tỷ đồng.

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Chi phí dự án hạch toán toàn bộ ngay năm đầu tiên hoàn thành

=> Lợi nhuận ròng khi bán xong toàn bộ dự án = 1.348 – 3,7 – 724 = 620,3 tỷ đồng.

Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác.

=> Lợi nhuận ròng HTM nhận được tại số 249 – 253 Phố Vọng với giả định chung cư = 620 * 80% = 496,2 tỷ đồng.