HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

(1.1) 135 Lương Đình Của:

Theo luật hiện hành, HTM được toàn quyền xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn. Riêng xây chung cư sẽ phải làm thủ tục chuyển đổi – phương án này phức tạp hơn nhưng biên lợi nhuận là cao nhất. Trên quan điểm thận trọng, mình tính toán với giả định là HTM xây tòa nhà văn phòng cho thuê.

Lô 135 Lương Đình Của thực tế là lô góc hình thang với 3 mặt đường Lương Đình Của - Đông Tác. Khu này thường được gọi là khu Kim Liên, cực kỳ sầm uất và lâu đời ở Hà Nội. Gần trường học đủ các cấp, bệnh viện Bạch Mai, Việt Pháp, đâm ra tứ phía. Các dự án tham chiếu quanh khu vực là Coninco Tower, Eurowindow Tôn Thất Tùng, B14 Phạm Ngọc Thạch…

- Tổng diện tích: 1.062m2

- Bảng giá đất nhà nước vị trí 1 đường Lương Đình Của theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 24,65 triệu đồng/m2.


- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất 135 Lương Đình Của mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 1.062 * 24,65 triệu * 1,6 *2% =0,84 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực Lương Đình Của theo quy định hiện hành là 24 tầng. Dưới góc độ thận trọng và tham khảo một số dự án tham chiếu cùng khu vực thì mình dự phóng số tầng chỉ ở mức 20 tầng.

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 4 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 1.062 * 20* 62% * 4 triệu = 52,7 tỷ đồng.

- Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B khu vực Tôn Thất Tùng – Lương Đình Của : 30 USD/m2/tháng

- Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%

=> Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 40% * 1.062 * 20 *30 USD * 12 = 70,3 tỷ/ năm

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng bình quân chỉ 80%:

=> Lợi nhuận ròng hàng năm = 70,3*80% - 0,84 – 52,7/50 = 54,35 tỷ đồng/năm.

Khác với khi dự phóng quỹ đất cả quận, với những lô đất cụ thể chúng ta không phải chiết khấu các vấn đề liên quan đến sự phân tán quỹ đất và khác biệt về quy hoạch. Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác.

=> Lợi nhuận ròng tối thiểu hàng năm HTM nhận được tại 135 Lương Đình Của = 54,35 * 80% = 43,48 tỷ đồng/năm.

Cụ Chép đớp mồi HTM chưa? Sao cụ cứ giả vờ mãi thế?

Chưa bác, tôi bet cửa SAB lần này hơi to. Một sống hai chết .....nếu sống sót trở về, thì tha hồ mua sắm Upcom

đang tạm dừng ga này đón trả khách vài ngày rồi mới chuyển bánh phi tiếp tới ga 2x thôi, hành khách ổn định chỗ ngồi chờ tàu chuyển bánh nhé

bón nặng lắm rồi bác

Đã full đủ trong vòng tuần qua. Dóng bảng bỏ tủ cuối năm mở ra bán

VOL càng ngày càng teo top. Tuyệt vời.

Giờ lái đánh về 15x cái thì ngon

Với lái thì mọi điều đều có thể. Quan điểm của em cứ 15-16 mua vào lên tầm 18 lại bán kiếm 10-15% thôi, ăn bằng lần để phần các cụ khác.

Theo Chart thì HTM đang nén khá chặt, chuẩn bị 1 phen bung nóc ^^
Anh em nhẫn thêm vài ngày nữa thôi!

đoạn này chuyễn qua hút sinh tố rồi CHÉP ơi.