HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

Châm ngôn có cấu: không bỏ chứng vào 1 giỏ. Ngoài ra xem lại sách tôn tử và kế thành không nhà trống của khổng minh nhé..

Quan ngại sâu sắc mỗi khi bác xuất hiện! Hic

Mạnh dạn all in. Liều ăn nhiều

Trong một tuần qua mình đã nhận được những phản biện trực tiếp và gián tiếp hữu ích của nhiều anh em cổ đông HTM làm trong ngành xây dựng. Rất đáng mừng là mọi người đều đồng tình với phương pháp dự phóng lợi nhuận hiện tại mình đang làm với các khu đất của HTM. Tuy vậy, anh em cũng phản biện Giả định đơn giá xây dựng 4 triệu đồng/m2 sàn xây dựng đối với nhà cao tầng mình đưa ra là thấp so với thực tế từ 8 - 10 triệu đồng/m2 sàn xây dựng.

Sau hai ngày tham khảo thực tế tại nhiều công trình xây dựng hiện nay, đồng thời lấy tôn chỉ thận trọng - chính xác cho phương pháp dự phóng lợi nhuận hiện tại, mình quyết định điều chỉnh Giả định đơn giá xây dựng hoàn thiện nhà cao tầng thực tế lên mức cao nhất là 10 triệu đồng/m2 sàn xây dựng.

Xin chân thành cảm ơn và hoan nghênh các đóng góp chính xác - khoa học - thiết thực từ các anh em vì một cộng đồng HTMers lớn mạnh!

Dưới đây mình sẽ post lại các nội dung trong tuần qua được cập nhật theo Đơn giá xây dựng mới nhất là 10 triệu đồng/m2 sàn xây dựng. Những nội dung thay đổi số liệu mình để phông chữ màu đỏ. Vì chi phí xây dựng dự án được phân bổ đều theo suốt vòng đời dự án nên lợi nhuận ròng dự phóng hàng năm không thay đổi đáng kể so với giả định ban đầu:

PHẦN GIẢ ĐỊNH:

Một số công thức và giả định:

(1) Toàn bộ quỹ đất được HTM triển khai sẽ là Văn phòng hạng A - B hoặc Chung cư cao cấp hoặc Khách sạn cao cấp. Giả định này phù hợp với phân khúc sản phẩm các Dự án BRG đã làm trong quá khứ.

(2) Đơn giá thuê đất hàng năm = 2% * Giá đất theo Quyết định 96/2014/QĐ – UBND * Hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 05/2019/QĐ – UBND.

(3) Giá cho thuê văn phòng, Giá nhà chung cư, Giá đất…được thu thập từ Internet theo thời giá tại thời điểm viết bài. Một số trang web mình tham khảo là: https://batdongsan.com.vn; https://maisonoffice.vn/ha-noi/; http://www.cbrevietnam.com;

(4) Hệ số xây dựng văn phòng thương mại bình quân 62%. Hệ số sử dụng thực tế bình quân là 40%. Vòng đời dự án 50 năm (dùng dự án 5 Lê Duẩn làm căn cứ và tham khảo mức bình quân tại Hà Nội). Đơn giá xây dựng hoàn thiện nhà cao tầng thực tế là 10 triệu/m2 sàn xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy bình quân 80%.

PHẦN DỰ PHÓNG:

(1) Quận Đống Đa:

Trước khi đi vào dự phóng lợi nhuận một số mảnh đất cụ thể, mình sẽ dự phóng lợi nhuận theo tổng quỹ đất quận Đống Đa của HTM. Theo luật hiện hành, HTM được toàn quyền xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn. Riêng xây chung cư sẽ phải làm thủ tục chuyển đổi – phương án này phức tạp hơn nhưng biên lợi nhuận là cao nhất. Trên quan điểm thận trọng, mình tính toán với giả định là HTM xây tòa nhà văn phòng cho thuê.

- Tổng diện tích: 11.424m2.

- Bảng giá đất nhà nước vị trí 1 quận Đống Đa theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 18 – 43 triệu/m2 => Bình quân 30,5 triệu/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất quận Đống Đa HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 11.424 * 30,5 triệu * 1,6 *2% = 11,15 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực quận Đống Đa theo Quyết định Số 11/2016/QĐ – UBND : bình quân 24 tầng

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 11.424 * 24* 62% * 10 triệu = 1.700 tỷ đồng.

- Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B khu vực Đống Đa: 25 USD/m2/tháng

- Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%

=> Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 40% * 11.424 * 24 *25 USD * 12 = 756 tỷ/ năm

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng bình quân chỉ 80%:

=> Lợi nhuận ròng hàng năm = 756*80% - 11,15 – 1.700/50 = 560 tỷ đồng/năm

Vì thực tế các lô đất của HTM là phân tán, diện tích và quy hoạch không đồng nhất nên dưới góc độ thận trọng, mình đưa ra mức chiết khấu 50% để dự phóng lợi nhuận thực tế:

=> Lợi nhuận ròng tối thiểu hàng năm HTM nhận được tại quận Đống Đa = 560 * 50% = 280 tỷ đồng/năm.

Trong trường hợp HTM thành lập liên doanh để triển khai dự án thì lợi nhuận sẽ được chia lại theo tỷ lệ góp vốn tương ứng.

(1.1) 135 Lương Đình Của:

Theo luật hiện hành, HTM được toàn quyền xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, khách sạn. Riêng xây chung cư sẽ phải làm thủ tục chuyển đổi – phương án này phức tạp hơn nhưng biên lợi nhuận là cao nhất. Trên quan điểm thận trọng, mình tính toán với giả định là HTM xây tòa nhà văn phòng cho thuê.

Lô 135 Lương Đình Của thực tế là lô góc hình thang với 3 mặt đường Lương Đình Của - Đông Tác. Khu này thường được gọi là khu Kim Liên, cực kỳ sầm uất và lâu đời ở Hà Nội. Gần trường học đủ các cấp, bệnh viện Bạch Mai, Việt Pháp, đâm ra tứ phía. Các dự án tham chiếu quanh khu vực là Coninco Tower, Eurowindow Tôn Thất Tùng, B14 Phạm Ngọc Thạch…

- Tổng diện tích: 1.062m2

- Bảng giá đất nhà nước vị trí 1 đường Lương Đình Của theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 24,65 triệu đồng/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất 135 Lương Đình Của mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 1.062 * 24,65 triệu * 1,6 *2% =0,84 tỷ đồng/năm.

- Số tầng tối đa cho phép khu vực Lương Đình Của theo quy định hiện hành là 24 tầng. Dưới góc độ thận trọng và tham khảo một số dự án tham chiếu cùng khu vực thì mình dự phóng số tầng chỉ ở mức 20 tầng.

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 1.062 * 20* 62% * 10 triệu = 131,7 tỷ đồng.

- Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B khu vực Tôn Thất Tùng – Lương Đình Của : 30 USD/m2/tháng

- Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%

=> Doanh thu cho thuê một năm khi lấp đầy 100% = 40% * 1.062 * 20 *30 USD * 12 = 70,3 tỷ/ năm

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng bình quân chỉ 80%:

=> Lợi nhuận ròng hàng năm = 70,3*80% - 0,84 – 131,7/50 = 52,77 tỷ đồng/năm.

Khác với khi dự phóng quỹ đất cả quận, với những lô đất cụ thể chúng ta không phải chiết khấu các vấn đề liên quan đến sự phân tán quỹ đất và khác biệt về quy hoạch. Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác.

=> Lợi nhuận ròng tối thiểu hàng năm HTM nhận được tại 135 Lương Đình Của = 52,77 * 80% = 42,2 tỷ đồng/năm.

Cám ơn bác chủ.
Mời cả nhà cà phê

Chào ngày mới các cụ...Chúc các cụ lên hay xuống tàu đều vui vẻ...

Ngành sản xuất có lúc lên voi xuống chó theo chu kỳ. Còn HTM với việc khai thác mặt bằng cho thuê và chuỗi siêu thị, giữ càng lâu càng lời!

Tiếp những lô đất quận Đống Đa, ngày hôm nay chúng ta cùng đến với 11B Cát Linh:

Tòa này đắc địa, đẹp vãi linh hồn...

--- Gộp bài viết, 23/09/2019, Bài cũ: 23/09/2019 ---

Ơ thế kg cụ nào bán giá đỏ nữa à?

Hình như anh em ngủ gật hết rồi bác à