HTM: Phân vùng địa lý - Dự phóng tương lai

tầm 1 tháng nữa thôi CHÉP à,khi nào Kill lên tàu HTM,lúc đó em nó mới có sóng,các fans của HTM thong thả nhâm nhi trà đá chờ đi nhé

Bọn trẻ con nhà mình, nó lại thích bia.

--- Gộp bài viết, 25/09/2019, Bài cũ: 25/09/2019 ---

Theo @hakillua, có nên mua HTM không? Mình có vẻ bị hấp dẫn bởi lời mời của thương gia System84 rồi?

Ngày hôm qua chúng ta đã cùng dự phóng lợi nhuận nếu toàn bộ Dự án 47 Cát Linh Khu phía Tây là Văn phòng cho thuê. Tuy nhiên chúng ta đều biết, đây là dự án hỗn hợp thương mại dịch vụ và nhà ở. Do đó, hôm nay chúng ta cùng dự phóng lợi nhuận từ dự án này nếu hình hài của nó là tòa nhà 21 tầng với 16 tầng chung cư và 5 tầng thương mại:

(1.3) 47 Cát Linh – Khu phía Tây - Giả định 16 tầng chung cư + 5 tầng thương mại

Khu 47 Cát Linh nằm trong nhóm đất có vị trí đẹp của HTM. Lô đất nằm chính góc ngã 5 Cát Linh – Hào Nam - Giảng Võ – Giang Văn Minh - Giảng Võ nhỏ. Đối diện bên đường Cát Linh là Khách sạn 5 sao Pullman. Đối diện bên đường Hào Nam là Nhà ga Trung tâm Đường sắt trên cao Hà Đông Cát Linh. Trước mặt cắt qua ngã 5 là Trụ sở Viettel góc đường Giang Văn Minh. Khu này được chia làm 2 dự án lớn: Khu phía Đông và Khu phía Tây.

Bài viết dưới đây sẽ dự phóng lợi nhuận khu phía Tây với tòa nhà 21 tầng gồm 16 tầng chung cư và 5 tầng thương mại:

- Tổng diện tích: 1.163m2

- Bảng giá đất nhà nước vị trí 1 đường Cát Linh theo Quyết định Số 96/2014/QĐ – UBND: 66 triệu đồng/m2.

- Hệ số điều chỉnh quận Đống Đa theo Quyết định Số 05/2019/QĐ – UBND: 1,6.

=> Số tiền thuê đất 47 Cát Linh khu phía Tây mà HTM phải trả cho Nhà nước hàng năm = 1.163 * 66 triệu * 1,6 *2% =2,45 tỷ đồng/năm.

- Dự án có 21 tầng nổi và 3 tầng hầm. Giả định chi phí xây dựng 1 tầng hầm bằng 2 tầng nổi

=> Với hệ số xây dựng là 62% cùng đơn giá 10 triệu/m2 sàn xây dựng thì Tổng chi phí xây dựng dự án là: 1.163 * 27* 62% * 10 triệu = 195 tỷ đồng.

- Giả định Dự án gồm 16 tầng chung cư và 5 tầng thương mại. Đơn giá cho thuê văn phòng bình quân hạng A - B khu vực Cát Linh - Giảng Võ : 25 USD/m2/tháng. Đơn giá chung cư bình quân khu vực này là 50 triệu/m2.

- Hệ số sử dụng thực tế bình quân 40%. Giả định Doanh thu gửi xe tại 3 tầng hầm là 3 tỷ/năm

=> Doanh thu ngay năm đầu tiên hoàn thành với giả định lấp đầy 100% sàn thương mại và bán hết 100% chung cư = 40% * 1.163 * 5 *25 USD * 12 + 40%*1.163*16*50 triệu +3 = 16,5 + 372 + 3 = 391,5 tỷ đồng.

Giả định vòng đời dự án là 50 năm. Chi phí dự án hạch toán toàn bộ ngay năm đầu tiên hoàn thành

=> Lợi nhuận ròng năm đầu tiên hoàn thành = 391,5 – 2,45 – 195 = 194,5 tỷ đồng.

Dưới góc độ thận trọng, mình chiết khấu 20% để dự phóng lợi nhuận thực tế, trong đó: 10% chi phí bảo trì bảo dưỡng + 10% chi phí và sai số khác:

=> Lợi nhuận ròng HTM nhận được tại 47 Cát Linh Khu phía Tây: 195,1 * 80% = 156 tỷ đồng.

Dải bb đang co thắt, đợi bung ra rồi hãy mua Butchep ơi.

https://news.zing.vn/video-gau-vat-nhau-giua-duong-soi-cham-chu-theo-doi-post993607.html

Sỏi trong đầu bác to gấp chục lần em , hỏi em làm gì bác :v , em vẫn thế , bảo lưu quan điểm là cho nó xây ngon lành xem nó có tính vào htm ko hay nó lại vào túi chệ , xây dựng thì có tiến triển kha khá hơn hồi mấy tháng trước

Đoạn này thị trường khó gấp nhiều lần đoạn trước, bull chỉ đủ T0 T+1,...chờ tháng 10, ván mới đủ T+3 mới thò tay ...............

Theo kinh nghiệm của em thì nén càng lâu bùng càng mạnh.
Các bác thích nén lâu hay nén nhanh ^^

Thế về ăn sgp cho lành bác ạ, 2 con điện cũng đang ngấp nghé sao bao ngày nằm im, em thì vẫn nằm gầm cầu chờ độc lập @@làm gì dc vào doji htm :v

Uh, 2 con điện có dấu hiệu, chờ xem vol thế nào đã .